부동산

아파트 가격폭등의 진실은 과연 무엇일까!

일개 필부가 어찌 하늘을 나는 기러기 마음을 알겠느냐마는... 아래 개인의견입니다.

필자가 의견을 늘 말씀드렸지요! 고수는 있어도 부동산 개인전문가는 있을 수 없다고 말입니다. 개인이 스스로 부동산전문가라 지칭하는 사람이 있다면 그는 단연코 돌팔이일 뿐입니다.

글로벌경제통합이후 부동산전문가가 되려면 선(先)글로벌거시경제를 꿰뚫는 박사급능력이 있어야 합니다. 그러나 세계적으로 유명한 실무경험을 갖춘 경제학자분들도 헛발질을 해대는 판국에 일단 이 부분에서 모두 탈락됩니다.

그 외에도 정확한 데이터, 세법, 민법, 심리학, 공법 등등 한 가지 공부에 평생을 매달려도 해결될 수없는 내용파악 후 종합판단을 내려야하는 만큼 체계적(體系的)조직이 아닌 한 불가합니다. 거기에 사적이익을 기반으로 설립된 사설기관의 역시 경계하지 않을 수 없습니다.

결국 이 모든 전문가그룹을 아우르며 우리가 가장 신뢰할 수 있는 기관은 바로 국토교통부 하나 뿐 입니다. 그래서 필자는 가능한 김 현미장관의 진정성이 과연 무엇인지를 늘 파악하려 노력합니다.

왜냐고요? 우리경제가 이미 고속성장기를 지났고 서울 역시 과거와 같이 주택수가 부족하지도 않은 만큼, 향후 추세가 정부정책방향(方向)에 달려있다고 확신하기 때문입니다.

정부정책! 정말 중요합니다.

다만 필자는 근래 주택가격정책에 대한 정부의 의도에 점점 의심의 눈초리를 보내기 시작하고 있습니다.

1) 부동산경기침체를 우려한 한계건설관련기업들의 조직적 저항?

부동산 경기는 결국 금리인상속도에 달려있습니다. 문제는 금리가 인상되면 한계기업(限界企業)들의 도산이 불가피하다는 점입니다. 그런데 아파트가격폭등을 주도했던 지역을 살펴보면 묘하게도 강남3구를 포함한 다(多)분양지역입니다.

거기에 어느 날부터인지 강동구를 강남4구에 살며시 끼어 들이더군요. 이 지역 역시 특히 다 분양지역으로 바로 길 건너 하남지역까지 영향을 줄 수 있는 만큼 선동이 필요했을 가능성을 의심해 볼 수 있습니다.

이 경우라면 한계부동산관련기업들의 조직적 저항이 정부(政府)를 굴복시켰다 볼 수도 있을 것입니다.

결국 서울 총 가구 수의 10%에 달하는 신규아파트공급을 성사시켜냈으니 부도위험도 사라지고 그 수익 역시 막대할 것으로 판단되기 때문입니다.

2) 설마...주택가격폭등이 정부(政府)와 시행. 건설사간 짜고 치는 고스톱?  그렇다면 선(善)을 가장한 정말 나쁜 정부가 됩니다.

왜냐하면 경제전문가들은 대략 가계부채가 GDP대비 70%이상이면 성장을 제약한다보며, 세계경제포럼의 임계 치(臨界値) 역시 GDP대비 75%인데 반해 우리는 현재 거의 100%수준으로 이를 크게 상회하는 수준이기 때문입니다.

[*아래 2016년 기준 한은보고서 참고* (머니투데이방송 MTN 김이슬 기자/2017/8/6)

한은 "韓 가계부채 임계치 넘어...성장 제약할 수준": 국내 가계부채 규모가 임계치를 넘어 “성장을 제약할 수준”에 이르렀다는 분석이 나왔다. 부채규모를 적정수준에서 관리할 수 있도록 소득증대에 의한 디레버리징, 한계기업의 구조조정 추진 등의 정책적 노력이 뒷받침될 필요가 있다는 지적이다.]

위 내용을 살펴보면 한국은행이나 정부는 오래 전(前)부터 이미 가계부채가 성장(成長)을 제약할 수준을 넘어섰다는 판단을 내리고도 이를 방치해두고 있다는 뜻이 됩니다.

즉 내수침체를 각오하면서까지 달성해야할 정치적 목적(남북문제 혹은 등등에 따른 세수확보 등) 혹은 그 외 한계부동산관련기업들의 부도와 이에 따른 실업률상승이 두려워 의도적으로 짜고 치는 고스톱이다라고 의심해볼 여지도 없지 않다 보여 지기 때문입니다.

문제는 이 거품폭탄 돌리기가 우리와 같이 힘없는 소규모개방경제체제하(下)에서는 외생변수에 너무도 취약하고 위험한 도박이라는 점입니다.

결국 고도(高度)성장기가 마무리된 시점에서 GDP대비 가계부채과다에 따른 내수부진을 극복하고 그나마 지속가능한 경제성장(經濟成長)을 이루어내기 위해서는 엄청난 고통이 수반될지언정 총(總)가계부채 중 25%는 정리되어야만 한다는 점입니다.

결어) 부동산 적정가격과 지속가능한 경제성장의 조건!

시간문제일 뿐 언젠가 터질 문제라면 혹여 정보비대칭을 이용한 여론조작으로 더 이상 서민들의 우매함을 이용하려들지 말고 더 큰 거품이 터지기 전(前) 가능한 빨리 해결방안을 강구해가는 방향이 옳다고 봅니다.

“문제가 터지면 ”겨우 아파트 두세 채로 부자흉내 내며, 가격 올랐다 좋아하는 빚쟁이투기꾼 포함 95%의 우매한 서민“들만 또다시 이루 말할 수 없는 고통(苦痛)을 감당하게 될 것이기 때문입니다.”

고도성장(高度成長)의 한계점(限界點)에서 우리가 그나마 원만하고 지속(持續)가능한 경제성장을 견인해나가기 위해 반드시 수출과 내수의 균형적(均衡的)동반성장을 이끌어 내야만 합니다. 그러기 위해서는 IMF나 한은의 경고를 참고로 특히 가계부채수준을 현 GDP대비 70%수준까지 끌어내려야만 된다고 판단됩니다.

직설적으로 말하면, 국가 경쟁력확보를 위해 현(現)시점기준 400조(兆)전후의 가계부채축소와 우리의 비교대상 OECD국가평균인 반토막이상의 주택가격하락이 필요하다는 뜻입니다.

그 말이 그 말입니다. 가계부채 400조(兆)를 축소하면 주택가격은 절반이상 떨어질 수밖에 없을 것입니다. 필자생각으로 그 동안 탐욕과 과욕이 빚은 가계부채문제는 동안의 그 달콤했던 만큼의 고통 없인 결코 해결될 수 없습니다.

그럼에도 불구하고 천시(天時)의 마지막 기회를 날려버린다면 과거정권의 잘못은 별도로, 그 책임은 당연 현(現)정권이 져야 된다는 게 필부(匹夫)의 소견입니다.