부동산

등기부상의 권리분석 첫 번째 원리

 - 편하게 읽으면서 공부하세요 -

자, 그럼 행복한 부자로 가는 첫발을 힘차게 내디뎌 볼까요?

경매로 수익을 내는 과정은 다 아시죠?

그래도 점검차원에서 그 가슴 설레는 과정을 머릿속에 한번 그려볼까요?

일단 먼저 대법원 사이트 혹은 유로정보 사이트에서 물건을 검색한 뒤 현장조사를 통해 물건의 가치를 판단하고,

임차인 혹은 권리자를 만나 명도의 용이성 혹은 사건 해결의 난이도를 판단한뒤 적정가격에 응찰하여 낙찰받고,

곧 잔금을 납부하여 소유권을 취득하고, 인도명령혹은 협상을 통해 점유자를 내보내고 도배, 장판 내부인테리어를 통해

물건의 가치를 높인뒤 적정가에 매도하는것, 이것이 경매로 수익을 일구는 보편적인 과정이겠지요.

위 과정은 그 중요도에 따라 권리분석 - 현장분석 - 낙찰 - 명도 - 매각 으로 대별할 수 있겠는데요.

보시다시피 경매로 수익내는 과정의 시작은 권리분석인 만큼 권리분석 공부를 아무리 강조하여도 지나침이 없는 중요한

영역이라 할 것입니다.

만약 권리분석에 실패하여 입찰하지 말아야 할 물건에 응찰하였다면 위 낙찰이후의 과정은 밟아보지도 못하고 금쪽같은

보증금을 날리거나 혹은 낙찰불허가 신청, 낙찰허가 취소 신청 등의 아무런 경제적 이익없는 절차 들을 진행하느라 몸고생

마음 고생만 격게 되는 최악의 경우가 발생할 수 있다는것, 우리가 기초부터 튼실하게 권리분석 공부를 해야 하는 이유를

여실히 보여주는 대목입니다.

자, 권리분석의 공부의중요성은 이쯤만 해도 머릿속에 충분히 각인 되셨을 테니 이제부터 그 재미있으면서도 오묘한

원리들에 대해 본격적으로 한번 공부해 볼가요?

경매매물을 선정할때는 물건의  가치에 대한 분석이 먼저 선행되는데 꼼꼼하게 현장조사를 해 본 결과 감정가나

최저가 대비 물건의 가치(실수요자 입장이면 금배가보다 저렴한 것이기준이 되겠고 경매투자자 입장이라면 노력 이상의

양도차액이 보장되는 정도의 시세사 되겠지요)가 확인되면 법적인 문제가 없는지에 대한 최종적인 검토가 진행됩니다.

물론 먼저 법적인 검토, 즉 권리분석을 한 연후에 일견 보아 법적인 문제가 없다고 판단되면 현장으로 달려가는 게 올바란

올바른 과정일 수도 있습니다만 이는 경매인 각자의 개성이니 만큼 어느 방법이 옳다고 할 수는 없겠지요. 경매 공부를

꾸준히 하고 현자 몇번 가다보면 자신에게 맞는 방법을 금방 찾을 수 있을 것이니 지금부터 너무 조급해 하실 필요는

없겠습니다.

아무튼 경매에서 법적인 문제의 핵심은 등기부상의 복잡한 권리관계들이 낙찰을 통하여 과연 소멸 될 것인가의 문제라 하겠

지요. 저당과 가압류, 가처분들로 지저분해진 등기부가 낙찰로 인하여 깔끔하게 정리되지 않고 그대로 남아있는 상태에서

낙찰자에게 넘어온다면 아무도 그 물건에 응찰을 생각하지 않을 것이고, 그렇게 되면 경매제도 자체가 무용해 질 것입니다.

어떤 부동산이 경매가 진행된다는 것은 해당 부동산의소유자가 빚 즉 채무가 있는데 그 채무를 제때 값지 못했다는 의미와 상통하는데, 그 채무를 담보하기 위해서 해당 부동산에 저당권을 설정해 둔 사람은 저당권에 기하여 경매를 신청했을

것이고(이를 '임의경매'라고 합니다.) 담보없이 돈을 빌려준 사람은 법원에 소송을 제기하여 돈을 지급하라는 확정판결(이를 '채무명의' 혹은 ' 집행권원' 이라합니다. 겸매등 강제집행을 할 수 있는 권원이라는 뜻이지요)을 받은 뒤 그 판결을 통하여

경매를 신청(이를 '임의경매'와 대비하여'강제경매'라고 합니다.) 했을 수도 있습니다.

이 경우 돈을 빌려준 사람이 한 사람일 수도 있고 여러 사람일수도 있습니다. 이렇듯 하나의 부동산에 다수의

채권자들이 관계되어 있고, 부동산 등기부에는 다수의 권리관계가얽혀 있는 것이 경매매물의 통상적인 경과인데,

이때 법원이 나서서 해당 부동산을 매각하고 그 매각대금으로 다수의 권리자들의 법적인 문제를 정ㄹ해 주는 절차가 바로

경매입니다.

즉, 낙찰자가 납부한 매각대금을 순위에 따라 채권자들에게 나눠주고 그들의 권리를 소멸시켜 온잔한 상태이 소유권을 낙찰

자에게 넘겨주는 과정이 경매라고 보시면 되겠습니다.

겨국 이 같은 경매제도의 본질에서 권리분석의 중요한 원리하나를 추출해 낼 수 있는데 바로 등기부상에 기재된 권리중

금전지급과 관계된 권리들은 매각대금 중 순위에 따라 배당받고 소멸하는 게 원칙이라는 것입니다.

설사 순위에 밀려 배당을 받지 못해도 그 권리가 금전과 관계된 권리라면 소멸하는 것이 원칙입니다.

뒤늦게 권리를 설정한 자 즉, 후순위권자들은 그 권리를 설정할 당시 순위에 밀려 배당을 받지 못할 수도 있다는 각오를

한 사라믈이기 때문에 굳이 보호할 필요가 없을 뿐만 아니라, 배당받지 못한 후훈위 채권자들의 권리를 낙찰자가 인수한

다고 하면 해당무런을 제값 받고 팔기는 애시당초 불간ㅇ해 지기 때문입니다.

결국 경매매물에 대한 권리분석시 명심해야할 첫 번째 원칙은 등기부상의 권리 중 금전지급과 관계된 권리들은 전부 소멸한다는 것입니다. 앞서 살핀대로 금전지급과 관계된 권리들은 소멸하는 이 유는 낙찰자가 납부한 매각대금으로 배당을 받거나 배당받을 가능성이 있었기 때문입니다.

자 경매에 갓입문하신 초보자분들은 오늘 배운 원리를 머릿속에 음미할 시간이 필요하실테니 이쯤에서 오늘 강의를

끝내도록 하겠습니다. 다음 시간에는 금전지급과 간련된 권리들이 어떤 것들이 있는지와 첫번째 원리만큼이나

중요한 권리분석의 두번째 원리를 배워보도록 하겠습니다.

좋은글 읽으셨으면 추천부탁합니다.