부동산

부동산 경매감정평가 원리의 이해 (경매천기누설 시리즈2)

(나라 아카데미 선생님의 저서 중에서.....)

나는 감정평가금액이 2억5000만 원이었으나 3000만 원에 낙찰 받은 상가를, 낙찰 받은 후 3년 정도 지나서 애초 경매감정평가를 했던 감정평가서무소를 찾아가서 대출감정평가를 의뢰하여 보았다.

3년 전에 자신들이 2억5000만 원에 감정을 하였고, 이 상가가 그때보다는 지금 훨씬 더 활성화 되었으니 감정평가액이 얼마나 될지 궁금했던 것이다.

물론 금융기관의 감정의뢰는 없었으나 부동산의 소유자가 자신이 소유한 부동산에 대하여 감정평가를 요청하니 감정평가를 해주지 않을 법적인 근거는 없으나 이 감정사무소에서는 상당한 난색을 표하며 문서로 근거가 남지 않는 탁상감정만 해 주겠다고 했다.

실갱이를 하다가 결국 탁상감정을 하여 평가된 금액은 6500만 원에 불과하였다.

이때에 나는 3년 전에 이 감정평가사무소에서 법원에 제출한 감정평가서 사본을 내밀고 감정평가사에게 뾰족한 질문을 했다.

"3년 전에 경매를 할 때, 2억5000만 원에 감정평가를 한 것이 지금은 왜 6500만 원 밖에 감정평가를 할 수 없는 이유가 대체 뭡니까 ?"

아마도 여러분들이라도 이런 경우 나처럼 이렇게 질문을 하지 않을 수 없을 것이다.

감정평가사는 상당히 곤란한 입장을 내 비취며 "경매감정은 일반감정과는 설명하기 곤란하지만 상당히 다른 점이 있기 때문에...." 하며 말끝을 흐렸다.

그런데 이 감정평가사무소는 대한민국 최고의 대표적인 감정평가사무소이다.

대한민국에서는 공신력이 최고라고 할 만한 곳에서 경매감정을 할 때에는 2억5000만 원을 평가하고 일반감정을 해 달라고 하면 6500만 원을 평가한다.

대단히 잘못된 일이며 국가대표 감정평가사무소라고 할 만한 곳에서 이 정도이면 개인 사설감정평가사무소는 어떨까?

아마도 이 보다 더하면 더하지 절대로 덜하지는 않을 것이다.

왜 이런 현상이 생기는가?

여러분들이 이런 사실이 왜 생기는지, 그 비밀을 제대로 알지 못한다면 절대로 상가경매에는 달려들어서는 결코 안 된다.

가. 감정평가의 방식

흔히 감정평가의 방식은 아래의 칸에서 기재한 대로 세 가지 방법이 사용된다.

그러나 실제 부동산경매감정에서는 전체 원가를 기초로 하여 감가상각을 하는 방식인 복성식과, 아파트의 경우에는 주변의 매매가격을 기초로 하는 거래사례비교법(비준법)만이 사용되고 있는 감을 떨칠 수가 없다.

일반적으로 부동산경매물건을 감정하는 데는 토지, 건물, 공장, 기계, 상가 등의 평가기준이 각각 다른 기준을 적용하는 것이 원칙일 것이나, 적용되는 기준 정도는 당연히 알아야 부동산을 경매로 매입하기에 실수가 없을 것이다.

위에 적은 감정평가의 기본적인 원리는 이런 원칙이 있다는 정도로는 알 필요가 있을 것이다.

그러나 막상 부동산경매감정평가서를 보고 있으면 경매에 대한 감정평가는 대략 세 가지를 기준으로 하는 것을 알 수 있으며, 이중에서도 가장 큰 원칙은 감정평가금액 자체가 시가감정이라는 점이다.

몇 년 전에 수원지역에서 시가가 2억5000만 원에 이르는 토지가 경매신청 되었는데 감정을 담당한 감정인은 감정평가보고를 공시지가를 기준으로 해서 달랑 2500만 원으로 감정평가보고를 법원에 하였고, 어떤 억세게도 운 좋은 사람이 첫 경매에 2700만 원을 써넣어 낙찰을 받았다.

너무도 억울한 땅 주인이 감정평가사를 상대로 손해배상청구소송을 제기하여 대법원까지 올라가서 승소를 하였고, 감정평가사는 2억 원 이상의 돈을 원래 땅주인에게 물어줄 수밖에 없었다.

감정수수료는 20만 원이었는데 받은 수수료의 1000배를 물어 준 것이고 이 사건 뿐이 아니라 경매감정에서는 감정평가사들이 절대로 대출감정과 같이 보수적인 감정을 하지 않고 가급적이면 인심을 써가며 넉넉하게 감정평가금액을 만들어 주어 자신의 안전을 먼저 생각한다는 점을 잊어서는 안 된다.

이번 시리즈에서는 경매를 하는 감정평가의 대체적인 기준을 적었다.

아마도 이번주 화, 수, 금요일 3시나 수요일, 목요일 7시 거평타운 1층 H auction academy 강의에는 포함될 것이다.