부동산

토지의 이론에 대해서 정리가 안된다면 이것만 훑어보자

많은 토지투자자들이 스스로가 '기본'이 되어있지 않아서 어디서부터 손을 대야 할지를 고민한다. 그리고 그 기본은 무엇인지 조차도 알수없어 우왕좌왕 하는데, 사실 '투자'에 있어서 공부란 그 시작과 끝이 없기에 많이 알면 좋지만, 그렇다고 많이 알고있다하여 투자를 잘 하는 것도 아니다.

필자의 입장에서 토지투자라는 것은 수학처럼 완벽한 공식이 성리되는 것이 아니고, 경제, 산업, 인구 등의 부동산환경적 요인들이 투자한 토지에 긍정적 효과를 더해줄때 이른바 몸값이 뛰는 현상이 일어난다. 물론, 그러한 곳을 먼저 알고, 분석하여 선투자 하는 것이 투자자의 분석력이라 할 수 있을 것이다.

그 '분석'을 위하여 간단하게나마 알아두면 좋은 이론들이 있는데 토지를 얼마나 정확히 이해하고 있는지가 그 첫번째 밑거름이 될 수 있다.

토지라는 부동산을 우리는 부동산학적인 관점에서 '부지'라고 한다. 이 '부지'는 건물, 철도, 하천 등의 바닥토지로 건축용지 외에도 하천부지, 철도용부지 등으로 사용되는 포괄적인 것이라고 볼 수 있다. 건축이 되는 토지, 안되는 토지를 모두를 의미한다.

이 안에서 '택지'는 주거용, 상업용, 공업용으로 이용가능한 토지인데, 부동산감정평가상 용어로는 '건축용지'만을 의미한다. 그렇다면 '대지'와 무엇이 다를까? 건축법에서 '대지'는 건축할 수 있는 모든 토지로, 결국에는 '택지'와 '대지'는 같은 의미다. (여기서 '대지'는 '지목상 대지와 는 다른 별개의 것으로 구분하는 정도로만 생각하자)

반면, '맹지'는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 접하지 못한 토지로 '건축법'상 건축을 할 수 없는 토지를 말하는 것이다.

이외에 우리가 잘 아는 농지(전,답, 과수원 등), 임지 (산림지와 초지)로 구분을 하는 것이다. 보통은 이정도만으로도 투자시 별 어려움이없다.

이후, 부동산 등에서 상담을 하다보면 '필지'라는 말을 자주 접하게 된다. '필지'는 하나의 지번을 가진 토지다. 토지 소유자의 권리는 구분하기 위한 표시로, 토지의 소유권이 미치는 범위와 한계를 의미한다. 필자가 누누히 '필지분할이 되는 토지에 투자하라'라고 말한 의미는 투자를 했으니, 개인의 소유권을 주장할 수 있는 권리를 가지라는 뜻과 부합하는 것이다. 사실상 투자를 할때는 이런 단어들이 많이 사용된다.

이 외에 알아두면 좋은 토지의 용어에는 획지라는 것이 있다. 획지는 각 기준에 따라 구분하는 법이 달라지는 것으로 필지처럼 고정적이지 않는다. 즉, 기준에 따라 달라지는 것이 '획지'라고 볼수 있다.

사실 개념적인 내용을 많이 알면 알 수록 좋지만, 투자시에 많이 입에서 오르내리는 것들을 간략하게 나마 알아보았다. 회원들이 투자를 위해 '공인중개사 공부'를 해야 할지 묻는데, 그것은 개인의 자유다. 공부를 하면 본인의 안목과 지식은 분명히 향상될 것이다. 하지만, 실전투자에서 결과적인 결정은 자신이 내린다.

즉, 공부는 필요한데, 어떤 공부를 하느냐라고 묻는다면 필자는 절대적인 답을 내려 줄 수가 없다. 개인차가 크며, 공부한 바를 써먹을 줄 아는 사람인지, 아닌지에 따라 달라지기 때문이다. 한가지 답을 줄 수 있는 것은 어떤 방법이든 공부는 계속 되면 좋다는 것이다.

투자에 있어 늘 걱정되는 것은 본인의 투자가 그저 '운'으로 결정되지 않기를 바랄 뿐이다. 고민할 시간에, 책상에 앉아 공부하자. 그리고 언제까지고 책상에 앉아있을 시간에 엉덩이를 가볍게 다리를움직이자. 그게 실용적인 공부법이 될것이다.