부동산

부동산규제는 인위적인 것과 자연적인 것으로 나뉜다.

전자가 세제압박을 통한 규제라면 후자는 물과 산 등 대자연을 통한 압박인 것이다.

1. 규제해제지역 - 대형 개발목적으로 해제를 하는 경우가 있을 수 있는데 이를 통해 가격상승의 효과가 정상적으로 가동할 수 있는 것이다. 명분이 강하다.

2. 단순히 개별적인 개발을 위한(예-건축행위) 규제해제인 경우도 있는데 해제를 통해 개발을 할 수 있다.

개인의 노력과 요구로 규제가 해제되는 일은 하나도 없다. 마치 개인의 힘으로 용도지역이 변할 수 없는 양 말이다. 개인이 전용과정을 통해 지목변경을 요구할 수 있는 것과는 천양지차인 것.

개별적 개발인 경우엔 가격효과보단 실수요효과가 더 크다.

개발제한구역(집단취락지구)과 군사시설보호구역(통제보호 및 제한보호구역)은 주거시설보호와 군사시설보호의 의미(의무)를 부여 받는 것.

결국 해당지역주민들의 안보와 건강과 직결되는 것이다.

당연히 필요한 조치(규제)다.

자연환경보호와 군사시설보호는 궁극적으로 인간의 보호를 강조, 의미하는 것이리라.

그린벨트의 기능과 군사시설보호구역의 기능을 제대로 인지했다면 해제가능성마저도 인식할 수 있는 능력을 함유할 수 있을 것으로 판단된다.

해제과정과 개발과정의 공통점 - 장기간에 걸쳐 진행할 수 있는 이벤트다. 단, 토지거래허가구역 및 개발행위허가제한지역 등은 단기성 규제에 해당하여 규제 틀에 집어넣을 필요 없다. 규제기간이 정해진 상태이기 때문이다.

토지거래허가구역의 지정 목적과 개발행위허가제한지역의 지정 목적은 다르다.

난개발방지라는 취지는 같으나 모토가 다르다.

토지거래허가구역지정은 실수요가치의 극대화를 위한 규제장치지만 개발행위허가제한지역의 지정은 국가개발(공익)을 위해 개인개발(사익)은 자제해달라는 요구+요청인 것.

부동산 규제해제 자체가 부동산 가격상승의 이유+주범이 되면 안 된다.

그건 거품을 의미할 수도 있기 때문이다.

개발상황이 가격상승으로 이어지는 것이지 결코 해제의 상황이 가격상승으로 이어질 수는 없다. 그건 거품이기 때문이다.

해제 자체는 부동산의 물리적 변화에 아무런 영향을 미치지 않는다.

하나 해제 이후의 개발진행은 다르다.

급격한 물리적 변화와 진화를 한 눈에 목격할 수 있으므로.

가격상승으로 연결되는 건 당연한 이치.

해제의 의의 - 개발을 위한 준비과정(상황).

장도에 오르기 이전의 모습이다. 해제의 의미가 크지 않다. 해제가 되었다고 해서 금세 개발을 진행하는 건 아니니까.

지난 1994년 이후 군사시설보호구역 해제작업이 대대적으로 본격적으로 대규모로 펼쳐질 예정인가보다. 벌써부터 민통선지역 땅값이 출렁거린다는 뉴스보도가 한심스런 이유다.

군사시설을 이전하거나 변화가 일어나도 금세 개발을 진행할 수 없는데 말이다. 지금의 가격폭등현상은 거품의 다른 말.

개발 - 창조력과 잠재력이라는 힘을 동반한다.

규제 - 존재성, 고정성이라는 성질과 관련 있다.

국토의 특성 - 개발공간은 희소성이 높고 규제공간은 그 반대의 입장이다.

규제공간이 훨씬 광대하므로.

규제지역 대부분은 대자연, 즉 물과 산과 관련 있다.

개발이 끝나도 녹지공간이 넓게 분포되어 있는 이유다.

국토의 성격은 쉽게 변할 수 없다(예-전국토64%가 산지요 20%정도는 농지이다. 이러한 분포도는 오랜기간 유지되고 있다).

도시지역이 형성되었을 때의 분포도 역시 오랜기간 유지되고 있다(예-상업지역과 녹지지역은 각각 1.8%와 71.7%를 고수하고 있다).

개발과 개발지역의 특성 - 규제지역을 대상으로 규제정도를 통해 개발지점을 지정한다.

사업성을 염두에 둔 결정, 결과다.

규제지역의 특성 - 사람 접근을 허용하지 않는 공간과 그 반대입장에 놓인 지역으로 대별된다.

물론 허용할 수 있는 경우가 개발대상지역에 포함된다.

큰 개발과 작은 규모의 개발이 있듯 규제도 강도가 강한 규제와 강도가 약한 규제로 분류할 수 있다.

물론 후자의 경우가 개발대상이다.

개발제한구역의 위치상태와 군사시설보호구역의 입지가 사람 접근도가 높은 곳이라면 개발가치가 높을 수 있다.

반복적인 현장답사과정을 통해 길 분석을 해야하는 이유다.

개발제한구역이라고 해서 무조건 무시할 게 아니라, 인구의 분포도를 따질 필요가 있다.

규제보다 더 무섭고 두려운 게 사람을 목격할 수 없는 상태이기 때문이다.

개발이 완료되었을 때 가장 두려운 게 바로 높은 공실현상이 발생하거나 그 현상이 오랜기간 이어지는 것이리라.

현장답사의 목적을 바로 인식할 필요가 있다.

사람과 도로상태를 분석하는 게 현장답사의 목표다.

인간성과 접근성을 함께 조율하는 것이리라.