부동산

난 부동산만 해! 친구에게

흔히들 주식 이야기를 하면 아무런 관심을 보이지 않는 사람들이 더 많다.
주식에 관심 없냐? 라고 물어보면
“응, 난 부동산만 해”라고 말하는 친구들이 내 주변에도 꽤 있다.

한국에서는 그래도 된다.
아니 그래도 됐었다. 그동안 결과는 대충 그가 옳았으니까.
하지만 이제는 아닌 시대에 들어섰다.

우리도 선진국이 된단다.
30-50 클럽 회원이 된다는 거다.30-50 클럽은 국민소득 3만 달러 이상, 인구 5천만 명 이상인 국가를 말하는데, 일본, 미국, 영국, 독일, 프랑스, 이탈리아 순서로 가입되었고 현재 6개국만이 해당된다.

한국인들은 돈에 묘하게 반응한다. 돈에 관한 얘기는 터부로 여기고 점잖지 못한 저속한 이야기로 친다. 하지만 실상을 알고 보면 엄청나게 돈에 대한 애착심을 가지고 있다.
선진국에 가까워지면 사람들의 재산은 금융자산으로 신속히 이동한다.
선진국들이 그랬다는 말이다.
사람들의 생각, 사회적인 트렌드의 변화는 같아진다. 역시 사람들은 현명하기 때문이다.

1만 달러 시대의 경제학이 있고
2만 달러 시절의 사회 변화가 있고
3만 달러 생활이 있는 것이다.

난 부동산만 해! 친구야,
이제 부동산은 한국의 생산 활동 가능 인구가 줄어들고 있고
720만 베이비붐 세대들이 실업자가 되어오고 있는 세상이잖아.
좀 있으면 전체 인구도 줄어들어.

앞에서 수차례 얘기했지만, 주식이 내리면 부동산도 내리고 주식이 올라야 비로소 부동산이 상승 시동을 거는 거야. 뭐든 주식이 먼저야. 보통 부동산은 7개월 뒤에 뒤따라오더라.
오르는 순서와 내리는 순서는 항상 주식이 먼저라는 거….
말을 바꾸면, 사람들이 코스피 지수형 ETF를 사서 주식으로 손해 보고 있다면 친구가 보유한 부동산도 곧 내린다는 연락이 온 거라는 거지.

반대로 어떤 대중 투자가가 코스피 지수를 사서 돈을 벌었다면 곧 부동산도 오른다는 신호야. 이런 게 대세 상승 신호야.
그런데 지나고 보면 종합지수 상승률과 아파트 상승률은 거의 같더라. 공평하지? 그렇지? 그래서 돈은 돌고 도는 거야.
그러니까 내가 주식투자로 돈을 벌거나 잃는다는 것은
네가 가진 부동산이 오르거나 내린다는 것과 같다는 뜻이야.

부동산이 7개월 더 늦어.
시간차는 어쩔 수 없다.
하나는 동산이고 다른 하나는 부동산이니까.

하지만 항상 주식이 먼저 기미를 보여준다는 거지. 잃거나 번 돈이 적으냐? 큰돈이냐?의 차이뿐이다.
투자액이 적으면서 큰 돈벌이에는 귀가 더 쫑긋해지지만, 비율로 따져봐야 돼. 주식과 부동산의 상승률이나 하락률 말이야.

제대로 된 투자가는 두 자산의 시차를 이용해서 양쪽에서 돈을 벌고, 한쪽에만 투자하는 부동산 투자자는 편도 수익만을 누리는 것이다. 즉, 절반의 손해야. 문자로는 opportunity cost(기회비용)라고 해.

부동산은 말 그대로 움직이지 않는 동산이다.
즉, 팔면 동산이 된다. 하지만 한국의 주거시설은 아파트 세대수가 절반이 넘어선 지 이미 오래야. 연립주택, 주상복합, 오피스텔 등을 합치면 75%는 아파트인 셈이다.
그리고 아파트는 다른 의미의 초고가 주식임을 눈치채야 돼.
특히 오피스텔은 더 그렇지.

이들은 단지별로 위치 메이커 내부 디자인 평수 가격이 표준화되어 있어서야. 자동차, 냉장고 등의 물건처럼 말이야. 아파트 등은 거래단위가 큰 주식이 되어 가고 있어. 부동산과 동산의 중간쯤 되는 자산이라는 거지.
부동산만 해! 친구야,

편도 이익만을 벌면 부자 되는 속도도 절반으로 떨어지는 것은 당연하지?
내 말처럼 주식 급락기에, 즉 거품이 터질 때 주식 팔아서 달러 사고 더블쯤 먹은 후에는 환전을 해. 그리고 부동산, 특히 아파트로 가서 뻥튀기 한 번 하고 나서 얼른 팔아버리고 똥값이 된 국채를 사서 이자를 받아먹고 살면 아주 편해진다.

인플레 시에는 아파트로 갔다가, 반등 시세를 먹고 국채로 가도 되지. 아파트의 반등세는 늦게 시작되니까 주식이 재반락 할 때도 오르고 있는 거야.
하지만 이번에는 아파트 반등세는 포기하고
한국도 일본처럼 잃어버린 20년을 맞을 거니까,
달러를 팔고 나서는 국채로 바로 가는 거야.
10년 이상은 그냥 놀기만 하면 돼.

그래도 이자가 많이 나오니 아무 상관 없어. 연간 4~5%는 받을 수 있지. 이제 이번 대세 상승 후로는 한국은 인플레는 진행 안 돼요. 한국 내의 모든 물건은 값이 10년 이상 쭈우욱 내리는 디플레가 본격적으로 오는 거야.
내 말을 믿어.
아파트가 유동화 경향을 보이기 시작했지만 유동성은 현저히 떨어지잖아. 샀다가 못 팔면 어떡해…. 디플레가 올 거니까 아파트로의 뻥튀기는 포기하라는 것이지.

게다가 아파트는 정부에서 이익금을 절반씩 나눠 가지자고 하잖아. 아니, 내가 부동산 투자로 밤잠도 못 자고 심혈을 기울일 때, 자기가 뭘 한 게 있다고! 그렇지?
아니, 나하고 동업자야, 공동 투자자야?
누구나 항상 현금이나 현금등가물이 필요한 것은 알지?
이것은 선진국 트렌드야. 우리도 30-50 클럽에 가입한대.
주식은 부동산과 비교하면 현금이야.
현금과 비교하면 세미(semi) 부동산이고.

혹시, ‘일본인의 눈물’(원제:자식들에게만 전해주는 달러투자로 재산 4배불리는 기법) 을 너도 흘리게 되는 거 아니지? 한국 주식시장에 지쳤다고, 남몰래 해외에 투자한 것 아니지?
금융회사들 믿으면 안 돼!

가려면 달러가 더 싸지면 가야 해. 아마도 860원이면 살 수 있을 거야. 어쩌면 760원에도 살 수 있을걸. 기업은 모르지만 우리 서민들에게는 신나는 세상이 3~4년 뒤에 시작될 거야.

그리고 달러가 760원이 되면 가만 있어도 친구네 부동산은
30%가 폭등해!

최근 부동산 특히 아파트가 약간 내림세나 조정을 보이니까 대세하락을 주장하는 자들이 늘고 있지만 1~2년 뒤 조정기를 지난 후 단기간에 주택지수가 약 50%가 급등하는 때가 올거야!
특정지역 시세가 아니라 한국의 주택지수로 봐야 돼.
이 때가 매도급소야.

하지만 곧이어 거품이 꺼지면서 그냥 있어도 달러가 50%이상으로 급등해!
그 바람에 집값이 최대 80%까지 폭락한다구!

안타까운 것은 아무 것도 안해도 그렇게 된다는 거지.
그러니까 예전 인플레 시절처럼 그냥 부동산을 오래만 가지고만 있으면 돈이 늘어나는 게 아니라 오히려 망하는거지.
일본이 그랬고 우리도 피할수 없어.

다 줄어드는 인구 + 달러약세 때문이야.결국 디플레 때문이지.
그래서 달러는 괴물이라고도 말했잖아.

대신에 한 동안은 해외여행 실컷 다닐 수 있다. 지금과 비교하면 공짜나 마찬가지지. 중소기업들도 신날 거야. 대기업은 죽을 맛이고….
세상은 변한다. 그래야 살맛이 나지.
인생을 살면서 작은 물결은 타고 넘고 큰 파도는 피하는 게 좋아. 역주행은 절대 안 돼.
돈을 잃는 게 아니라 다 죽어.

어차피 인생은 하루하루가 작은 모험. 큰 모험의 연속이잖아.
어쩌겠어?
점심 먹어야지.
그 집 설렁탕을 먹을까?
여의도 추어탕집으로 갈까?

이상은
각론 격인 (일본인의 눈물:원제.자식들에게만 전해주는 달러투자로 재산 4배불리기)책 내용 중 일부였습니다.
총론격인 저자의 재태크 서적인 (자식들에게만 전해주는 재테크비일수첩)을 먼저 읽고 일본인의 눈물을 읽으시면 재태크 공부는 더 이상 필요없을 것입니다.본 글은 저작권이 있으므로 옮기시면 안됩니다.

지금의 자산시장(주식.아파트) 하락세가 디플레 본격화 시발점이 아니길 빕니다. 약 40%의 확률로 지금이 그 때일 즉 디플레 본격화 시발점일 수 있다고 두권의 책에 투자요령 과 회수시점, 아파트 꼭지 판단요령 등을 포함하여 자세히 기술되어있습니다.예의 주시합니다.
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여태까지 여러 분들이 해온 미시투자론이 아니라 거시투자론에 따라서 투자해야 한다는 뜻이다.이익을 좇아 자동적으로 순환하는 아니 큰 손들이 투자하는 돈을 따라서 투자하는 것이 바로 거시투자론이며 이 돈의 이동을 그레이트 로테이션(Great Rotation)이라고 한다.

여태 까지의 시중의 모든 책들과 이론들은 미국인의 시각으로 쓴 것이기에 달러와의 교체투자 과정이 항상 빠져 있었다. 이 Great Rotation 과 구분하기 위해 ,저자는 달러와의 교체 투자과정이 포함된 자금의 이동순서를 Money Cycle이라고 따로 명명하고 설명한다.