부동산

흙집을 짓기 위한 건축설계와 인허가, 그리고 대지전용을 위한 농지전용부담금

우리나라는 집을 대지에 지을 수 있습니다.

기본적으로 이것을 지목이라고 하지요.

내가 집을 지으려고 하는 토지가 대지라면  별 문제없이 집을 지을 수

있지만 토지가 전, 답  임야 일경우 별도의 대지로 전용하는 개발행위허가를

받아야 합니다. 

그래야지만 건축허가를 신청이 가능한것이지요.

1.  토지가 ' 대지' 일경우

 건축설계사무소에서 집 지을 구조를 그려 주고

허가 신청을 의뢰한다.

그러면 건축설계사무소는 신축 신청부터 완공시 준공허가까지

책임을 지고 업무를 봐 준다.

보통 군청이나 시청 앞에 가면  건축설계사무소가 많이 있는데

몇군데 가서 잘 얘기하면 가격조절도 가능하다.

보통은 150만원에서 200정도입니다.( 15평 내외일때)

물론 규모가 큰 집이라면 더 달라고 할수도 있습니다.

2. 토지가 전,답, 일때.....

토지가 전이나 답일경우  집을 짓기 위한 사전 절차로

대지 전용을 위한 개발행위허가를 받아야합니다.

이것은 측량설계사무소에서 대행을 합니다.

보통은 토지가 300평일 경우 300평 전부를 대지로 전용할수도 있고

주택의 크기와  건폐율을 고려해서 그 중 일부만 대지로 전용합니다.

대지로 넓은 면적을 전용할 경우  농지전용부담금을 많이 납부를 해야

하니까요. 

농지 전용부담금은 일종의 준 조세로. 농지가 줄어드니까 대체 농지를 만들기 위한

명목으로 명목으로 받는데, 공시지가의 30%입니다.

최대한 평당미터당 5만원이구요.

집은 20평으로 지을건데,  대지를 300평 만드는 경우와 100평만 만드는 경우는

농지 전용부담금이 3배로 차이가 난다는 것을 생각해야 하구요.

또 농가 주택은 대지 규모를 200평을 보통 기준으로 하니 200평 미만으로

전용을 하는것이 유리합니다.

시골땅은 전체 평수가 중요하지,  그 중 대지가 몇평이고 농지가 몇평인가는

그다지 큰 의미가 없다고 생각합니다.

그런데 이런 개발행위허가를 받기 위해서는 반드시 측량설계사무소를

거쳐야 가능한데 보통은 용역비가 150-200만원 정도입니다.

그리고는 지적공사에서 분할 측량을 해야 하구요.

이 측량비도 보통은 100만원 정도 소요됩니다.

농지전용부담금.....

시골땅 시세가 20만원 정도 한다면 공시지가는 절반 이하라고 됩니다.

보통 그렇다는 얘기이지요. 반드시는 아니구요

공시지가가 10만원이라면  농지전용부담금이 30%이니  평당 3만원....

100평을 전용하면 300만원, 150평이면 450만원입니다.

비용을 정리해 보면

토지가 대지라면  건축설계사 비용 150-200만원이면 됩니다.

전,답 일경우

농지전용부담금         300만원

측량설계사무소         200만원

건축설계사무소         200만원

지적공사분할 측량비  100만원 

그래서 전보다는 대지가 비싼 이유입니다.

작은 집을 지으려고 하는데, 대지가 아닐경우  기본적으로 비용이 많이 늘어 나네요.

문제는 대지를 사면 좋은데, 시골 땅은 대지 보다는 전이 훨씬

많다는 것이지요.

임야일경우는 산지전용이라고 합니다.

절차는 농지와 대동 소이하구요.

그래서 요즘에는 농지에 농막용으로 6평 이하의 작은

주택을 짓는 분들이 늘어납니다.

이런 농막은 가설건축물 축조신고를 해야 하구요.

2년에 한번씩 갱신해야하구요.......

대신에 농지를 전용할 필요가 없는 것이지요.

도로가 없는 맹지라도  신청이 가능하구요.

농지에 6평 미만에 농막을 짓고 주말주택용으로 쓴다면

여러가지 행정 절차와  비용을 많이 줄이고도 가능 하지 않을까 싶네요.

기본을 알고 건축사 사무실에 가시면 약간의 네고도 가능합니다.

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