부동산

저번 시간에 등기부 상 권리분석의 첫 번째 원칙으로 금전지금과 관련된 권리들은 낙찰로 소멸한다고 배웠는데, 그렇다면 등기부상 권리들 중 금전지급과 관련된 권리들은 어떤 것들이 있을까요.

법률용어에 대한 이해가 필요한 부분이니 하나하나 짚어가면서 정리해 보도록 할까요?

먼저 금전지급과 관련된 권리의 대표주자격으로 저당권 혹은 근저당권이 있는데요. 은행이나 개인에게 돈을 빌릴 때

부동산을 담보로 잡히는 경우가 많은데 그때 설정되는 것이 흔하디 흔한 저당권 혹은 근저당권이지요

저당권과 근저당권은 설정당시 담보액수가 특정되느냐, 아니면 경매 개시시점에 특정되느냐의 차이만 있을 뿐, 양자는 본질

적으로 동일한 권리입니다. 쉽게 설명하면, 저당권은 설정 당시의 확정된 금액에 대한 원금과 이자만을 담보하고 근저당권은 계속적인 거래를 통하여 증감변동이 있는 채권액 중 경매신청시에 확정된 금액을 담보한다는 것입니다. 어재 쉽게

설명한다고 했는데, 더 어려워 진거 같네요?

예를들어 A가 B로부터 1억원을 빌리면서 자신의 부동산에 저당권을 설정해 주면 해당 부동산으로 담보되는 액수는 위 1억원에 대한 원금과 이자로 확정되지만, 원금 1억원에 채권최고액을 1억 2천만원으로 하는 근저당권을 설정해 주면 1억원에 대한 원리금이 배당받을 채권으로 확정되는 것이 아니라 경매신청시에 남아 있는 채권액을 채권최고액인 1억2천만원 범위까지 담보한다는 의미입니다.

즉, 근저당권은 경매신청시에야 최종적인 채권이 확정되기 때문에 그 사이에 채무자가 채권액을 일부 갚았다면 남아 있는 채권은 1억원이 아닐 수도 있고 1억원을 넘을수도 있는 것입니다. 다만, 채권최고액을 1억2천만원으로 한정시켜 놓았기 때문에 아무리 채권액이 늘어나도 해당 부동산으로 담보되는 액수는 1억2천만원을 넘을 수는 없습니다.

채무자가 채권의 일부를 변제했을 때 저당권이라면 이미 확정된 채권액수를 바꾸는 변경등기절차를 거쳐야하지만 근저당권의 경우에는 경매신청시에야 비로소 채권액이 확정되기 때문에 굳이 채권액 변경등기를 할 필요가 없습니다. 나아가

채무를 일부 갚은 후에 또다시 돈이 필요하면 등기의 변경없이 원래의 채권액 범위 내에서 다시 돈을 빌릴 수도 있기 때문에 채무자와 채권자가 거래관계를 지속적으로 이어가는 당사자라면 저당권에 비해 유용한 제도가 될 수 있어 현재 금융실무에서 널리 쓰이고 있습니다.

그런데, 제가 그동안 등기부 등본을 수 도 없이 많이 봐왔지만 요즘은 저당권 찾아보기가 정말 쉽지 않습니다. 근다에는

개인들 간의 금전거래에도 대부분 근저당권 설정을 선호하기 때문에 경매절차에서 나오는건 99%이상이 근저당권이라고

보시면 되겠습니다.

한편 근저당권과 저당권은 경매실무에서는 완전히 동일하게 취급되기 때문에 양자의 구별의 필요성은 그저 상식을 익히는

선이라고 생각하시면 되겠습니다.

결론주터 말씀드리면, 금전지급과 관련된 권리의 대표주자인 저당권 혹은 근저당권은 경매절차에서는 무조건 소멸합니다. 선순위든, 후순위든, 배당을 받았든, 받지 못했든, 저당권의 액수나 개수에 상관없이 낙찰과 동시에 무조건 소멸하는 것입니다. 여기에는 예외가 없습니다. 그러니 경매부동산에 저당권이 수십개에, 그 액수가 수백억이 설정되어 있다 해도 겁내 것 없다는 말이지요. 낙찰과 동시에 추풍낙엽처럼 빨간 줄이 그어질 운명들이니까요.

금전지급과 관계된 권리로 또 하나 대표적인 것이 압류 혹은 가압류가 있습니다. 그중에 많이 나오는 게 가압류이니까 가압류에 대한 설명을 먼저 하면, 가압류는 채권자가 소송을 제기하면서 혹시라도 채무자가 재산을 빼돌리거나 팔아버릴 것을 우려하여 미리 재산을 묶어두기 위해 신청하는 것입니다.

가압류는 신청서 상에 받고자 하는 채권액을 기재하여 신청하는데 가압류가 등기부에 등재되면 그 금액의 범위 내에서 처분을 금지하는 효력이 있습니다.

쉽게 말해, 가압류가 걸려 있는 상태에서도 매매는 가능하지만 가압류 금액의 범위 내에서는 가압류권자가 매수자에게 자신의 권리를 주장할 수 있다는 것입니다. 즉, 1,000만원의 가압류가 걸려있는 부동산을 매입한 매수인은 그 1,000만원의 가압류를 인수해야 한다는 취지이기 때문에 매매시 매도인과 매수인은 위 가압류 금액을 매매대금에서 공제하고 매매대금을 정하던가 하겠지요.

결국 해당부동산의 소유자는 가압률를 해결하지 못하면 부동산을 팔 수 없기 때문에 이때 전문용어로 '처분금지효력'이 있다고 설명되는 것입니다. 이러한 가압류도 앞서 살핀 저당권처럼 금전지금과 관계된 권리이기 때문에 선순위든 후순위든, 혹은 배당을 받았든 못 받았든 무조건 소멸되는 것이 원칙입니다.

한편 가압류와 유사한게 압류입니다. 가압류는 장래 소송을 전제로 하여 재산을 묶어두기 위해서 설정하지만 압류는 이미

소송에서 승소한 경우 경매등을 넣기 위하여 설정합니다.

둘다 그 채권액의 범위에서 처분을 금지하여 재산을 묶어두는 효력이 있지만 가압류는 아직 재판을 통하여 확정되지 않은

가짜 혹은 가정적인 압류이고 압류는 채권액이 확정된 상태입니다.

가압류는 가압류한 채권자가 추후 재판에서 패소하면 가압류자체가 효력이 없어질 수도 있는 임시의 압류인 반면, 압류는 권리가 확정된 상태라고 보시면 됩니다.

한편 국세나 지방세 같은 세금은 국가 혹은 지방자치단체가 관여하는 일이라 나름대로 확실성이 담보된다는 전제에서 법에서는 세금이 미납되면 재판을 통해 확정되지 않아도 곧바로 앞류할 수 있도록 해놓았습니다. 국가가 국민들로부터 세금을 받을 수 있는 권리에는 가압류가 필요 없이 곧바로 압류하고 경매를 넣을 수 있도록 특권을 부여해 놓은 것입니다.

그러니까 압류가 발생할 수 있는 겨우는 개인간의 관계에서 확정판결을 받아 경매직전에 설정하는 경우와 세금체납에 의한

경우로 대별할 수 있는데, 보통 판결을 받기 전에 가압류를 설정해 두고 위 가압류가 그대로 압류로 바뀌는 게 통상적인 모습이기 때문에 실제 사적인 거래관계에서 압류가 설정되는 경우는 드물고 압류는 대부분 세금이나 공과금의 미납 같은 경우에 발생한다고 보시면 되겠습니다.

아무튼 압류든, 가압류든 두 권리는 금전 지급을 목적으로 하는 권리이기 때문에 경매절차에서는 소멸하는것이 원칙입니다.

저당권과 마찬가지로 선순위든 후순위든, 배당을 받았든 못 받았든 상관없이 말입니다. 여기서 하나의 예외가 있긴 하지만

나중에 공부하시면 되고 일단은 원칙만 이해하시기 바랍니다. 예외에 대해서는 차차 배우기로 하겠습니다.

금전을 지급받을 권리 중 초보 여러분들에게 생소한 권리가 하나 있는데. 바로 담보 가등기 입니다. 돈을 빌리면서 혹시라도

나중에 돈을 갚지 못하면 일정한 절차를 거쳐 채권자에게 해당 부동산의 소유권을 넘겨주기로 하는 약정(이를 '대물변제예약' 혹은 '대물반환예약'이라고 합니다. 돈대신 해당 물건을 대신 변제한다는 의미지요)을 채결하고 위 약정을 담보하기 위하여 동 부동산에 가등기를 설정해 두는 경우가 있는데. 이대의 가등기를 당보가등기라고 하고 그 효력은 마치 저당권을 설정한 것과 대동소이합니다.

즉, 채무자가 돈을 갚지 않으면 위 담보가등기에 게해서 경매를 신청할 수 있고 경매절차에서 배당을 받을수도 있습니다. 채무자가 돈을 갚지 않으면 가등기에 기해 본등기를 경료할 수도 있지만 애초 소유권을 넘겨받는 것이 목적이 아닌 빌려준 돈에 대한 담보 목적으로 설정한 것이기 때문에 저당권과 효력 면에서 유사하고 실제로는 경매절차에서는 저당권과 동일하게

취급됩니다. 이를 담보가등기라고 하는데, 담보가등기는 해당 경매절차에서 소멸되는 것이 원칙입니다. 선순위든 후순위든, 배당을 받았든 못받았던 말입니다.

그러나 여기에는 중요한 예외 두 가지가 있는데, 이는 상당히 어려운 내용을 담고 있기 때문에 나중에, 아주 나중에 심화된 수익모델에 대한 주제로 강의를  할때 상세히 설명 드리겠습니다.

좋은강의 계속연재해 드리겠습니다.

위 강의는 현재 부동산 경매전문 변호사이신 정충진 경매천사님께서 연재하시는 내용입니다.

참고하시고 공부열심히 하세요~~