부동산 이야기
- [경매/투자] 상가투자시 권리금 무엇이 있나?
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대박땅꾼님
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2019.03.19 15:13
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상가투자시 권리금 무엇이 있나?상가투자시 투자비용 외에 큰돈이 훅- 나가는 경우가 있다. 바로 '권리금'이다. 권리금이라는 것은 상가부동산에 투자하거나, 임대를 해줄때 보증금 외에 지불되는 '프리미엄'같은 것이다. 다른 표현으로는 자릿세라고도 불린다.권리금이 시작되게 된 것은 과거 시장에서 물건을 파는 상인에게 물건을 다 판 후 자리가 비면, 자리를 빌려달라는 명목으로 성의표시를 했는데 이것이 '자릿세'가 되었다고 한다. 이러한 문화가 고착되면서 현재의 상가투자시에는 적게는 몇백만원에서 많게는 몇억씩되는 권리금이 발생하여 투자금 이외의 지출로 심장을 부여잡는 경우가 발생한다.권리금은 전통적 사고방식 외에도, 사회적으로도 문제가 많아서 '상가임대차보호법'에 '상가 권리금 보허법'이라는 내용이 포함될 만큼 중요한 사항이다. 내가 받을 입장에서는 한 푼이라도 더 받고 싶고, 주는 입장에서는 한 푼이라도 덜 주고 싶은 것이다. 오늘은 이 권리금의 종류에 대해서 알아보자.상가투자시 알아두어야 할 권리금은 크게 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 으로 나눌 수 있다.우선, 바닥권리금은 상가 등의 소유주가 상권이나, 상가의 위치 등을 이유로 요구하는 권리금을 말한다. 이들은 역세권이나, 먹자골목 등 우리가 보통 '좋은 상권'이라고 생각하는 대부분의 상가에 붙어있다. 유동인구가 많은만큼 권리금도 높아질 수 있다.두번째, 영업권리금은 상가매장이 벌어들일 예상되는 순이익을 말하는데, 예를들어 음식점 업종을 그대로 인수하여 음식점으로 사용되는 경우 발생할 이익에 대한 대가라고 생각하면 된다. 대게 1년치 순수익을 권리금으로 준다고 생각하면 된다. 대표적으로 대박집이라고 불리는 단골이 많은 음식점 등을 그대로 인수하는 경우에 영업권리금이 발생한다. 이와 같은 영업권리금은 사회적문제가 많이 발생하기도한다. 단골들은 곧바로 사장이 바뀌었다는 경우도 잘 알아차리기 때문이다. 초보 자영업자들은 이런 점을 잘 모르고 투자하여 권리금만큼 수익이 발생하지 않는 경우도 존재한다.마지막으로 시설권리금이라는 것이 있다. 예를들어 피씨방을 그대로 인수할때 발생되는 집기나, 비품, 영업시설 등을 고려하여 지불하는 권리금이다. 그렇다고 최초에 투자된 간판비용이나, 인테리어비용을 오롯이 다 권리금에 포함하는 것이 아니라 감가상각을 통한다.이 외에도 편의점등에서 주로하는 담배판권, 로또같은 복권에대한 판권도 권리금이 존재한다.물론, 권리금이 쓸데없이 나가는 돈이라고 볼 수만은 없다. 권리금은 영업가치를 의미하는 것이기도 때문에 장사가 잘 되는데 권리금이 없는 곳을 찾기란 더욱 어렵다. 이런 권리금이 높은곳은 자연히 유명명소, 예를들어 강남역이나 홍대, 가로수길 등에 어마어마한 프리미엄이 붙어버린다. 반대로 권리금이 없는 곳은 백퍼센트 의심을 해봐야 한다. 그만큼 장사가 안된다는 의미기도 하니 말이다.그렇다면 상가투자시에 어떤 권리금을 가장 신경써야 할까? 바로 바닥권리금이다. 바닥권리금은 앞서 설명한것처럼 입지에 관련한 권리금이기 때문에, 이 바닥권리금에 대해서 꼼꼼히 분석해내었다면 조금 관대하게 보자. 너무 깎으려 들다가는 좋은 입지의 상가투자가 물건너 가게 될 수도 있다.입지가 좋다면 투자에 있어 가장 중요한 앞으로 월세 등의 걱정은 한시름 놓을 수 있으니 말이다.
