부동산

공매 및 무피투자기!

안녕하세요? 좌충우돌 경매초보 나는나입니다.

정충진 변호사님의 주옥같은 강의를 들었음에도 불구하고 저의 능력부족으로 인하여 2011년을 별 성과없이 보내던 중

어느덧 시간은 연말이 되어가자 마음이 급해지기 시작했습니다. 연말에 취등록세 감면이 끝나기 때문이었죠.

고수분들께서야 전체 수익에서 세금이 차지하는 부분이 크지 않아 크게 신경쓰지 않으셔도 되지만 저같은 초보에게

세금은 수익의 결정적 요소입니다.

종자돈도 바닥을 보이고 있었고 낙찰받지는 못하였으나 이리저리 돌아다녀 휴가도 얼마남지 않았기에 과감(?)하게

공매 무피투자에 도전하기로 하였습니다.

(캬~ 좋다 무피라~ 공매도 처음 무피투자 도전도 처음인 주제에 --;;)

저의 장기(?)인 무작정 저지르기를 시행하기로 한 것이죠~~ㅋㅋ

1. 물건고르기

* 선정요건

1) 집근처 물건 : 장기적으로 임대할 예정이어서 관리를 위하여 집 주변 검색

2) 무피가능 물건 : 기존에는 5000내외의 물건만 가능한 줄 알았는데 지상은 8000내외도 가능하더군요.

3) 비교적 신축건물 : 오래된 빌라의 경우 수리비도 만만치 않아서요.

하지만 낙찰 후 안 사실인데 주변 부동산에서는 신축빌라를 더 꺼려하더군요.

결정적 하자가 있을 수 있어서....

4) 소액임차물건 : 공매여서 명도부분에 어려움이 있을 수 있고, 빨리 명도해야 부대비용이 절약되니까요.

겨울철 이사시기도 맞출수 있고...

그리하여 검색중 도림지구내 2010년 신축빌라를 점찍었습니다.

위 조건외에 이물건을 선택한 결정적 이유는 명도의 칼자루를 낙찰자가 쥘 수 있었기 때문이었습니다.

무슨말인고 하니 이물건은 공매와 경매가 동시에 이루어지고 있었는데 소액임차인(?)께서 공매에만

임차인 신고를 하였고 공매날짜가 더 빨라 낙찰 후 낙찰자가 잔금을 내지 않을 경우 경매로 넘어가 한 푼도 배당

받지 못할 상황이었거든요. ( 소액임차인이라고 다 순순히 나가시지는 않죠~~)

2. 임장

현장에 가보니 바로 앞이 큰 식당의 주차장이라 주차걱정 없고 앞이 탁 트여 일조가 아주 양호한 상황이었습니다.

흠... 집 위치는 괘않고..내부도 한번 볼까?...앗 그런데 현관에 자동방범도아가 설치되어 있어 들어갈 수가 없더군요....

작전상 후퇴하여 먼저 주변 부동산에 들러 시세를 문의하였습니다. 당당하게 경매때문에 왔다고 하고요..

우리의 부동산 사장님 시큰둥한 반응으로 이 건 때문에 며칠전에도 사람들이 왔다갔다면서 대충 전세시세를

던져주시더군요. 그리고 그 집 하자가 있는 것으로 알고 있으니 조심하라는 엄포도 주셨습니다. 이런 물건 왜 받으려고 하냐는 말투셨죠...(사장님 감사합니다.--;)

집을 보지 못한 상태고 부동산의 엄포도 있어 포기할까 하다가 다시 빌라로 향했습니다.하늘이 도우셨던지 때마침 아주머니가 빌라에서 나오셔서 얼른 들어갔습니다. 3층에 올라 초인종을 누르니 아무 대답이 없으시네요.

TV소리는 들리는데...잠시 망설이다 문을 두드리기 시작했습니다. 씨끄러우셨던지 인터폰으로 상냥하신(?) 아저씨의

말씀이 울리네요..'너 누구냐고...' 웃으며 부동산에서 왔다고 하니 가랍니다.

그냥 갈 수 있나요... 도울 수 있는 부분이 있을 듯 해서 찾아왔다고하니 집은 보여줄 수 없고 명함놓고 가라하네요..

어쩔 수 없이 명함놓고 집으로 돌아왔습니다.

다음날 임차인의 형이라는 분이 전화를 하셨습니다. 하~ 항상 왜 주변 형님(?), 동생(?)분들이 전화를 주시는 걸까요..

이런저런 말씀을 드리니 본인이 낙찰받고 싶다며 도와달라 했습니다. (오호~ 집상태는 괘않나 보군...)

죄송하지만 먼저 컨설팅이 들어온 상황이라 상도(?)상 어렵다고 정중히 거절하였습니다.

그러면서 집상태에 대해서도 확인차 여쭈어보니 별 이상은 없다고 하네요... 아싸!!

이 물건은 그 이후에도 제가 첫낙찰받은 물건처럼 몇명의 형님, 동생분들이 추가적으로 전화를 주셨고

... 처음에 전화오신 형님은 집주인인듯 하여 두번째 전화온 동생분께 넘겨집어 물어보니 그렇다 하셨고..

본인도 경매를 하신다고 하셨으나.. 잘 아시지는 못하시는 둥...

제 이전 물건의 상황이 거의 그대로 반복되어 좀 더 여유를 갖고 대응할 수 있었습니다.

칼자루는 제가 쥐고 있고... 미흡하나마 비슷한 경험도 있으니까요..

3. 투찰가 및 수익율 산정

무피투자를 기본으로 월15만원 내외의 수익을 목표로 투찰가를 산정하여 2등과 250만원 정도 차이로 낙찰 !!

처음 산정했던 금액으로 투찰하였으면 50만원정도 차이여서 아쉽기는 하였지만 PASS

4. 명도

낙찰 후 바로 지난번에 연락주신 동생분에게 전화드려 집에서 만나기로 하고 찾아가 보니

이런!!....... 왠 깍두기 아저씨가 앉아계시는 것이었습니다.

파르하니 빡빡깍은 머리에 아놀드슈왈츠같은 허벅지만한 팔뚝, 툭 튀어나온 가슴 등...

아~ 드디어 나도 말로만 듣던 네모난 아저씨를 만나는 건가.....

살짝 가슴이 설레었습니다. (저 변태 아닙니다.--;;)

민증좀 보자고 할 용기가 없어 확인해보지는 못했습니다만 세입자로 신고한 동생이라는데 아무래도 사람 부르신듯....

약간의 실랑이가 있었지만 전화로 이미 상황설명드렸었고 그럭저럭 이야기가 되어 경매 낙찰전에 잔금납부하는대신

집임대 및 매매에 적극협조하는 조건으로 명도합의각서를 작성하고 설 전인 배당기일 하루전에 이사비 없이 공과금도

깨끗이 정리된 상태로 명도받았습니다.

구지 미리 명도합의각서를 작성한 이유는 여러정황상 채권은행에서 배당이의를 신청할 수 있고 그렇게 되면

다시 그 네모난 아저씨와 힘든 싸움을 해야 할 듯 해서요

(실제로 배당기일에 은행에서 배당이의를 제기하여 전화상으로 항의를 받았으나 처음부터 설명드렸었고 그부분은

그 분이 해결하셔야 할 일이라고 상냥하게 말씀드린 이후론... 조용..^^)

5. 임대

낙찰받고 합의서 쓴 후 인근 부동산에 매매 및 임대를 의뢰하였으나 이 분들께서 실제로 집에 거의 거주하지 않으셔서

집 상태가 좋지 않아 좀처럼 계약이 성사되지를 않았습니다.

이에 부동산 뿐만 아니라 인터넷 직거래 사이트에도 글을 올렸으나... 역시...

설 전에 명도받은후 곧바로 쓸고 닦고, 집단장한 후 이쁘게 포샵하여 전단지만들어 더 멀리 떨어져 있는 부동산에까지 돌리고 새로운 사진으로 직거래 사이트에도 올린 지 3일만에 직거래 사이트를 보시고 연락주신 신혼부부와 지난주에 계약이 되었습니다.

(역시 포샵의 힘은 대단한듯...GOOD!!)

6. 수익분석

낙찰가 7,400

부대비용 350

대 출 -6,000 / 이자 -27

임 대 -3,000 / 40

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합 계 -1,250 / 13

여러가지 운이 따라 1000만원 조금 넘는 금액이 남으면서

월 13만원 정도를 받게 되었네요^^

소중한 정보 올려주신 회원님께 감사드립니다

꾸준히 노력하면 반드시 좋은 결과 있다는거 잊지마시고 직장인 여러분 행복한 부자를 위하여 화이팅!!!