부동산

집 한 채 지으려는데 웬걸, 아직 시작도 안 했는데 알아야 할 게 참 많다. 너무 초보적인 질문이라 민망해서, 어디에 물어봐야 할지 애매해서 궁금증을 속 시원히 해결하지 못했던 건축주들을 위해 준비했다.

Q 두꺼운 외장재로 마감하면 건축면적이 커지나요?

우선 건축면적이 무엇인지에 대해 알아야 합니다. 건축면적이란 ‘건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 공간의 수평투영면적’을 의미합니다. 수평투영면적은 ‘건물의 바로 위에서 빛을 비췄을 때 바닥에 그려지는 그림자 면적’으로 이해하시면 됩니다. 지붕이 있는 경우는 ‘지붕의 끝선에서 1m 후퇴한 선’을 기준으로 하고, 한옥의 경우는 ‘처마 끝선에서 2m 후퇴한 선’, 축사는 ‘한쪽 벽이나 기둥에만 고정되어있는 차양이 설치된 경우 그 끝선에서 3m 후퇴한 선’을 기준으로 건축면적을 잡습니다.

순수하게 평지붕인 집이라면 외벽의 두께에 따라 건축면적이 달라지는데, 두꺼운 외장재를 사용하거나 얇더라도 두텁게 여러 겹으로 마감하면 건축면적은 당연히 늘어나게 되죠. 반대로 내장재를 두껍게 사용하면 건축면적은 줄어듭니다. 기둥이 있는 주택은 조금 상황이 다릅니다. 기둥의 바깥 부분에 벽체가 위치해 있다면 벽체의 중간선을 건축면적 기준으로 삼지만, 기둥의 안쪽으로 벽체가 있으면 기둥의 중간선을 건축면적 기준으로 삼기 때문입니다. 따라서 후자의 경우 기둥의 끝선까지 외장재를 채우는 것이라면 건축면적에 영향을 주지 않습니다.

건축면적이 중요한 것은 대지면적 대비 건축면적을 나타내는 ‘건폐율’ 때문입니다. 많은 건축주는 건폐율 상황이 허락하는 한 대지를 최대한 활용하려 하는데, 건축면적이 커질수록 건폐율도 높아지고 정해진 건폐율을 초과하게 되면 사용승인에서 큰 문제가 될 수 있지요. 따라서 건폐율을 한계까지 사용하는 경우는 외장재의 두께에도 신경을 써 시공해야 합니다.

Q 농가주택은 무엇인가요?

농가주택을 짓거나 구하려는 예비건축주들이 많죠. 하지만 농가주택을 찾아보다 몇 가지 개념이 혼동되는 것을 느낄 수 있을 것입니다. 적지 않은 사람들이 농가주택을 그저 ‘농촌에 지어지는 주택’으로 이해하고 있지만, 법적인 의미의 농가주택은 조금 다른 의미를 가집니다.

농가주택은 다른 말로 ‘농업인 주택’이라고 부르는 만큼, 농업인을 위한 혜택과 농업인으로서 갖춰야 할 조건들이 있습니다. 우선 주소가 현지로 되어있어야 합니다. 그리고 농업인명부에 등재되어야 하며 소유한 주택이 없고, 연소득의 1/2 이상이 농업 소득이어야 합니다. 그러므로 도시에 집을 가지고 있는 사람이 농가주택을 소유하기란 사실상 어려운 것이지요. 또한 농가주택은 농업진흥구역을 제외한 농지에 지을 수 있으며 ‘농지보전부담금’을 면제받을 수 있습니다. 농지보전부담금이란 농지를 다른 용도(주택 등)로 전용할 때 필요한 돈으로, 공시지가의 30%를 부과하며 1㎡당 5만원이 상한선입니다. 농가주택과 부속 시설의 건폐율도 지자체마다 조금은 다르지만 대체로 60%까지 허용 됩니다.

이처럼 법적인 농가주택의 지위는 비농업인이 접근하기는 어려운 개념입니다. 하지만 농가주택이 아니라도 귀농하거나 농촌 지역에 집을 짓고 매입하는데 혜택을 주는 지자체도 있는 만큼, 사전에 지원 제도의 여부를 알아보고 대지나 구옥을 매입하는 것이 좋겠습니다.

취재_ 신기영

출처 월간 전원속의 내집