부동산

임대사업자 등록은 스스로 재산권을 10년간 포기하는 것이다

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정부는 9·13조치를 발표하면서 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 모든 임대차 정보를 투명하게 관리하겠다고 공언했다. 2019년 즉 금년부터는 모든 주택 임대 소득은 과세 대상이 된다.

그러나 9억 원 이하의 단독 주택(다가구 주택 포함)의 주택 임대 소득은 1가구 1주택인 경우 100% 면세 조치된다. 즉 과세하지 않는다. 이것이 유일하고도 가장 큰 구멍이다.

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이를 제외하고 임대 소득 2천만 원 이하도 15.4%의 분리과세나 종합과세 중 하나를 선택해야 한다. 필요 경비율도 60%(사업자등록 시 70%, 미등록 시 50%로 개정 예정)로 세금부담은 너무 적다.

가진 자(Have)와 가지지 못한 자(Have not) 중 가진 자를 위한 초특급 대우다. 2018.9월 말 기준 등록된 전국의 임대사업자는 총 37만1천여 명이다. 이들이 보유한 임대주택은 무려 127만 3천여 채다. 임대사업자 1인당 평균 3.43채를 보유하고 있다.

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정부는 각종 혜택까지 얹어 다주택자에 활로를 활짝 열어 줬다. 등록한 임대사업자는 종합부동산세까지 면제+8년 이상 준공공 장기임대로 등록하면 양도 소득세의 70%+여기에 2년을 더하면 100%를 양도세를 면제할 뿐 아니라+건강보험료 인상분의 80%도 감면된다.

국가유공자보다도 더 큰 혜택이 주어진다.

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잘 알다시피 임대 소득은 거의가 상속이나 증여로 이뤄진 재산에서 나오는 대표적인 불로 소득이다. 이 임대 소득이 소득 양극화의 주범이다. 이 불로 소득에 정부는 초특급 대우를 해 줬다.

서울 37만 채, 경기 36만 5천 채, 인천 3만 7천 채, 부산도 12만 채가 임대주택이다. 임대사업자는 송파구(1만 4,119명), 강남구(1만 2,699명), 서초구(9,295명) 순이다. 많기도 하다.

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이 특혜들은 일몰제 적용이나 법 개정으로 반드시 폐지해야 한다. 하지만 정부 고위 관료나 법을 만드는 국회의원 상당수가 다주택자인 만큼, 현실화될지는 여전히 의문이긴 하다. 국회의원은 299명 가운데 119명이 다주택자이다.

이번의 임대주택 등록 활성화를 거쳐, 임대주택 등록 의무화로 가는 것은 너무나 당연하다. 또한 비과세에서 중과세로 가는 것은 너무나 당연하다. 대표적인 불로 소득이고, 임대 소득이 재산 양극화. 소득 양극화, 신분 양극화의 주범이기 때문이다.

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이번의 임대사업자 초특급 혜택 부여 등록 시에도 신고를 하지 않는 임대 소득자는 철저히 발본색원하여 과태료 부과와 함께 중과세하여야 한다. 일단 미신고자들은 탈세 의도가 있다고 보이기 때문이다.

국토부의 실거래가 신고 자료, 건축물대장 소유정보, 확정일자 신고 자료, 건축물 에너지정보, 국세청의 월세 세액공제 자료, 행안부의 재산세 대장, 주민등록 자료, 한국감정원 시세 자료, 주택 임대사업자 등록 자료 등을 데이터베이스화해서 임대 소득을 철저히 파악하여 과세하고 추후 지속적으로 관리하여야 한다.

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은행 이자가 100원만 나와도 과세하는 것을 생각해 보면 좀 지나쳐도 좋을 것이다. 공평과세를 지향하고, 과세가 공평하기만 하면 누구나 불만은 없다. 한때 국세청은 화대(花代)에까지 과세하겠다고 설친 적이 있음을 국민들은 다 알고 있다.

이번에 임대사업자로 등록한 임대주택은 원칙적으로 임대 의무 기간 내 매각이 금지되고, 무단 매각하면 주택당 최대 1천만 원의 과태료가 부과된다.

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다만, 지방자치 단체에 신고한 뒤 다른 임대사업자에게는 양도할 수 있다. 2년 연속 적자 등 사유로 임대사업자가 지자체 허가를 받은 경우엔 일반인에게도 양도할 수 있다.

하지만 정확히 보면 10년간 재산권 행사가 금지되는 셈이다. 즉 등록자가 재산권을 10년간 포기하는 셈이다.

작년 4.1일 이후 양도세 중과 배제와 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받으려면 8년 임대주택(준공공임대주택이라 부름)으로 등록해 8년 이상 임대를 해야 한다.

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다만 이미 임대주택을 등록한 사업자 중 내년 3.31일까지 새로 등록하고 현재와 같이 5년간 임대하면 양도세 중과 배제와 종합부동산세 합산 배제 등등의 혜택을 받는다. 단, 9·13조치 이후 취득한 주택 중 조정대상지역에 소재한 주택은 여전히 중과세되고, 종부세 과세대상이다.

그래도, 이렇게 큰 혜택은 없다.

오히려 임대사업자 육성책이다.

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그러나 임대사업자로 등록하면서 생각해 볼 일은,

(1) 최대 10년간 재산권을 포기하는 것이라는 사실을 알아야 한다. 물론 중도에 포기해도 되지만 그 혜택은 사라진다. 그 혜택이 아까워서라도 중도에 매각하기는 쉽지 않을 것이다. 그래서 결국엔 10년간 재산권을 포기한 것과 같다.

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(2) 하나 더,

이르면 2020년 연말쯤, 늦으면 2021년 연말쯤이 한국의 부동산이 롱텀 디플레이션에 진입하게 되는 타임이다. 32년간의 한국의 경기순환 궤도를 그대로 대입하여 산출한 경기하강 연도이므로 적중률은 100%에 가깝다.

이번에 주어지는 모든 혜택을 상쇄하고도 남을 가격 대폭락이 온다. 이 하락세는 약 2032~2033년까지 지속된다.

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9·13조치로 2018.11월 아파트 등의 부동산이 정부와 일부 전문가들의 예상처럼 조정기를 맞고 있다. 그러나 저자의 2권(일본인의 눈물: 부제.달러투자로 재산 4배 불리는 기법)에서 주창한 Money Cycle 이론에 따르면

 롱텀 디플레이션 직전에 마지막으로 대 폭등세를 맞을 것으로 앞의 [챕터12]에서 설명한바 있음을 주지하기 바란다.

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즉 주식시장의 대상투 이후 마지막으로 찾아올 부동산의 대세 상승의 끝자락이 바로 이때 시작될 것으로 보인다.

이 마지막 대폭등세를 끝으로 약 10년 이상의 대폭락 장세가 시현되고 결국에는 80~90%가 폭락하게 될 것이다. 대세 상승세가 없다고 해도 롱텀(Long Term)디플레이션의 본격 진입으로 40~50% 정도는 폭락한다.

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(3) 지나친 특혜를 제공하는 이번 조치는 이러한 상황까지 예측한 정부의 임대사업자 등록제도 시행인지 확실하지 않다. 하지만 이번의 임대사업자 등록자들은 재산가치의 폭락으로 대폭 주어진 혜택보다도 더 큰 손실이 찾아온다.

주택 가격의 대폭락이 전제된 상황 하에서의 양도 소득세의 감면조치가 무슨 큰 혜택이 될 수 있으랴!

(4) 임대 소득세 감면 혜택은 전용 85㎡ 이하, 공시 가격 6억 원 이하여야 가능하다.

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수도권의 주택은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하 임대주택이면서 8년 이상 임대주택으로 유지해야 ‘양도 소득세 중과·종합부동산세 과세’ 배제 대상이 된다. 건강보험료 감면 혜택은 ‘8년 임대’해야 한다.

강남 지역 아파트 공시 가격이 대부분 6억 원을 넘는 점을 감안하면 실효성이 없다는 인식도 많다. 서울의 임대주택은 신고된 것만 37만 채로 이 주택들은 공시 가격 6억 원 이하의 주택들이다.

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이들을 제외한 임대주택은 재산권을 한시적으로 포기한 대열에 끼지 않아, 오히려 적절한 매도시기를 잡기에 더 유리함은 위의 분석 글로 짐작할 수 있다.

즉, 공시가격 6억 원 이상의 주택을 보유한 강남권 거주 다주택자들은 자연스럽게 신고의무도 면제(?)되어 오히려 더 좋은 매도 기회를 잡을 것으로 보인다. 진정한 투기세력은 사실상 이들인데도 말이다.

결국 매매 시기 면에서도 완전히 자유로워 오히려 임대사업등록자들에 비해서 큰 혜택이 주어진 셈이다. 의도적인지 정책의 실수인지 알 수 없다.

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일반적인 분석처럼 서울의 37만 채의 임대주택은 시장에서 일시에 사라진 것이고 소유자는 10년간 재산권 행사를 포기한 것과 같다. 이것이 서울 지역 아파트 가격 폭등을 유발시킨 것이다. 이렇듯 정책이 잘못될 경우 엄청난 부작용을 치르는 것이 경제정책이다.

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부동산 임대 소득은 대표적인 불로 소득이며, 유산으로 혹은 증여받은 경우가 많다. 이는 양극화 차별화의 출발점이 되고 있음을 감안하여 철저히 관리하고 과세대상으로 삼아야 할 것으로 본다.

이 번의 임대사업자등록은 스스로 옭아메는 것이다.

이글은 [월세투자자는 바보투자자다]갭투자 후폭풍...월세파산! 전세파산!

의 165페이지,챕터 16항을 그대도 카피한 글입니다.따라서 저작권이 있으므로 옮기시면 안됩니다.

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일본 지방 일부의 주택가격은 0짜부터 1000엔 정도입니다.빈집은행을 운행할 정도입니다.

작년 연말 27년만에 일본은 땅값이 올랐다고 대서특필한 적이 있지만, 아베가 취직 힌 아후 돈을 얼마나 풀었는지 아무도 모릅니다.

언젠가 양적완화를 중단하고 돈을 회수하기 시작하믄 일본 부동산은 또 다시 붕괴합니다.

도쿄 아파트 가격은 반포아파트의 1/3가격으로 10억이면 살수 있습니다. 최고시세는 한국 아파트 가격의 10배 정도였습니다.

일본 애들이 월세부동산 투자를 중지한 지는 30년이나 되었습니다.
우리는 지금도 할걸요?===한심시리즈입니다.

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오해들 마시도록합니다.