부동산

경제위기는 지금부터 시작 된다!

서민 분들! 앞으로 다가올 변화를 예의 주시하고 미리 대비해 가십시다.

미국의 기준금리동결을 어찌 생각하십니까?

미(美)연준의 금리동결로 대한민국의 금리인상 압박이 사라졌으니 다행이다 생각하시는 분들 혹 계시는지요? 과연 그럴까요!

오늘은 이 문제를 사견(私見)임을 전제로 고민해보는 시간을 가져보겠습니다.

-미(美)국책은행(FRB)의 정상금리가 점차 낮아지고 있다.

글로벌 경제위기 후 정상금리환원이 7%대에서 5%로 그리고 이제는 3%도 미치지 않는 범위에서 그 한계(限界)를 드러내고 있습니다. 이는 무었을 의미할까요?

그 것은 갈수록 글로벌경제 활력이 크게 떨어지고 있다는 반증임과 동시에, 우리에겐 그 만큼 더 큰 위기(危機)가 닥쳐오고 있다는 불길한 징조(徵兆)로 받아들여져야 합니다.

-미(美)장. 단기 금리 차 역전의 학습효과

일부 전문가들은 지금의 금리 차(差)역전현상에 대해 몇 가지 사례를 들어가며 과거와 사뭇 다른 양상이 있다고 논(論)하곤 합니다.

그러나 이 글을 보시는 분들 만큼은 1960대 이후 일곱 차례 경기침체 모두 장단기금리 차 역전 이후 발생 했다는 점에서, 과거의 학습효과(學習效果)를 절대 간과해선 안 됩니다.

미래예측이란 바로 과거(過去)확률을 기본베이스로 하기 때문입니다.

그럼에도 여러분들께서 이번만큼은 그 경우와 다르다 무시하고 지나칠 수 있으시겠는지요?

-국내경제(國內經濟)전망

국책은행장인 이 주열총재께서도 인정하셨지요? 단적으로 어둡습니다.

그 이유는 2200조 이상에 달하는 가계부채와 반도체위주의 수출경제라는 한계점 때문입니다.

가계부채가 1500조라 들었는데 왜 2200조 이상이냐?

그 것은 생활자금으로 유용될 수 있는 400조원대의 사업자대출은 제외하고서라도, 700조원 이상으로 추정되는 유독 우리나라에만 존재하는 전세자금대출 때문입니다.

당연 이 역시 사적(私的)으로 이자가 지불되는 것이니 가계부채에 포함되어야만 됩니다.

낙관적 입장에서 보더라도 GDP 75%이상의 가계부채는 그 나라의 경제성장률을 갉아먹는다는 것이 학계의 정설입니다. 따라서 유독 호황을 누리던 미 경제마저 둔화조짐을 보이고 있는 글로벌 환경 하(下)에서 GDP대비 140%가 넘는 가계부채이자부담(利子負擔)은 내수경제의 큰 짐이 될 수밖에 없습니다.

설령 수출경기가 좋아진다 하더라도 그의 2배가 되는 우리의 내수부진현상은 단적으로 국내경기의 미래상(未來像)을 어둡게 할뿐만 아니라, 소규모 개방경제국(小規模開放經濟國)이라는 약점을 지닌 우리경제의 지속가능한 성장에 매우 큰 장애요소가 될 수밖에 없을 것입니다.

거기에 예측불가 미(美)트럼프의 보호무역주의성향에 따른 파장 역시 글로벌경제전망에 커다란 암초로 작용되고 있는 게 현실입니다.

-비교대상 국내. 외 도시별과 서울 주택가격의 문제점(問題點)

2017년 3/4기준 유명도시별 PIR지표(소득대비 주택가격)를 비교해 보겠습니다.

1)서울:11.2(참고: 월급 한 푼 쓰지 않고 11.2년을 모아야 중위가격주택 구입)

2)뉴욕:5.7

3)도쿄:4.8

4)싱가폴:4.8 입니다.

즉, 일반인들의 사고와 달리 서울의 집값이 뉴욕에 1.96배, 도쿄나 싱가폴에 2.33배나 높다는 얘기가 됩니다.

여기에 추가로 2018년 미친 집값을 고려하면, 서울은 최소 반 토막 이상의 주택가격하락이 동반되어야만 지속가능한 경제발전, 빈부격차 해소 및 젊은이들 가정에 아이 울음소리 그리고 우리나라의 산업경쟁력(産業競爭力)이 되살아날 수 있을 것입니다.

결어)

달도 차면 기웁니다. 10년이면 강산이 변한다는 말도 있지요!

글로벌경제 역시 라이프사이클이 있습니다. 바로 성장기- 성숙기- 후퇴기- 회복기를 거치며 끊임없이 순환하는 것이지요.

그렇다면 우리경제의 현(現)위치는 어디일까요? 간단합니다.

한국은행과 IMF에서 전년 대비 우리의 경제성장률을 낮춰 잡고 있다는 점이

바로 후퇴기라는 방증이 될 것입니다.

그런데 미국은 호황(好況)기를 거치며 경기침체시점을 고려해 선제적으로 금리를 올려가며 이에 대비해 왔습니다만, 한국은행은 경기침체 징후 등 여러 이유로 그리하지 못했습니다.

따라서 진짜 큰 문제(問題)는 여기서 발생할 가능성이 큽니다.

미국이 금리를 내려가며 자국의 침체경기를 방어해 갈 때, 우리는 오히려 금리를 올려가며 자본유출을 막아야 될 최악(最惡)의 경우가 닥칠 수 있기 때문입니다.

물론 과거와 달리 외화부채도 적고 통화스왑이나 해외투자자금 등의 유동성(流動性)을 확보했다는 점에서 어느 정도 방어능력은 있을 것입니다. 그러나 필자 생각으로 일단 위기상황(危機狀況)이 발생되고 채권과 주식시장의 자본유출이 시작되면 그 역시 무용지물이 될 것으로 판단됩니다.

왜냐고요?

저 위에 말씀드린 빚으로 쌓아올린 탐욕의 모래 탑! 즉, 부동산 투기공화국의(投機共和國)의 가계부채 문제 때문입니다.

IMF환란 당시는 기업부채가 문제였지요? IMF 역시 이미 수년전부터 이를 경고해오고 있었습니다. 그리 다 알려진 사실인 만큼 눈치 빠른 외인자본은 순간적으로 더 빨리 빠져나가게 될 것이고, 민간 해외투자자금 역시 과거 학습효과에 따라 더 큰 이익을 위해 시간을 끌게 될 것입니다.

따라서 환율은 더 폭등하게 되고 결국 금리는 치솟아 빚쟁이들을 초토화시킬 것입니다.

필자가 칼럼을 통해 자주 말씀드렸지요? 가계부채는 저(低)성장이 고착화되고 있는 우리 현 상황에서 절대 스스로 해결될 수없는 문제라고 말입니다.

거기에 북한문제까지 그렇다면 순식간에 감당 못할 위기(危機)가 우리에게 닥쳐올 수 있습니다.

이글을 보시는 한편에서 불안(不安)을 조성하는 글이라 비판할 수도 있을 것입니다.

필자 역시 급작스런 경제위기로 서민들이 고통 받는 것을 원치 않습니다. 그러나 만사 불여튼튼이라 했습니다. 혹여 그런 일이 벌어진다면 준비한 자(者)만이 그 고통을 견디고 새로운 도약을 꿈꿀 수 있을 것입니다. 여러분들께서는 어찌하시겠습니까?

오래전부터 말씀드렸지요! 2020년 전 후 잘 견디시고 살아서 만나자 말입니다.