부동산

어제 몸살기운이 있어 약먹고 일찍 누웠더니 오늘 아침은 일찍 눈이 떠지네요.
침대에서 뒹구느니 강의나 하자 싶어 일찍 서재로 올라왔습니다.

어제가 입춘이었지요?
그래서 그런지 오늘 아침 공기는 여느때처럼 싸늘하지 않고 상쾌하네요.
꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장에도 빨리 새 봄이 찾아와 경매인들의 근심이 조금이라도 덜어졌으면 좋겠다는 생각을 해봅니다.
"질문 있습니다!"
에구, 갑자기 아침 댓바람부터 질문하겠다고 번쩍 손을 쳐드는 이 사람, 대충 누군지 짐작하시죠?
네, 그렇습니다. 한국원소님입니다^^:

분명히 개강파티는 언제하냐는 둥, 메뉴는 감자탕이 좋겠냐는둥, 회무침이 좋겠냐는 둥 공부와는 무관한 질문을 할게 뻔한데, 어쩔까요? 그냥 무시하고 강의를 진행할까요?

"그런 뻔한 질문이 아닙니다! 경매천사님이 저술하신 '내 인생을 바꾼 재테크 부동산 경매' 에 나오는 내용에 관한 질문입니다!!"

오호, 한국원소님이 입춘을 맞이 하야 공부 좀 해보겠다고 마음의 결심을 굳히신것 같은데 그럼 한번 질문 내용을 들어나 볼까요?

"에....또....그러니까.... 우리의 호프 봉대리님과 그의 연인인 상큼한 매력의 소유자 고솜이양은 잘 지내고 계신 거죠?"
"................"

죄송합니다. 앞으로 당분간 한국원소님 말이라면, '경매천사님이 경매계에서는 제일 실력 있는 변호사' 라고 정말 옳은 소리를 해도 절대 귀 기울이지 않겠습니다.^^:

그럼 오늘의 강의를 시작해 볼까요?^^

앞에서 배운 바와 같이 금전지급과 관계된 권리들은 낙찰과 함께 원칙적으로 소멸합니다. 그리고 등기부 상 금전지급과 관계된 권리들은 저당권과 근저당권, 가압류와 압류, 그리고 담보가등기가 있습니다.

그런데 이 소멸하는 권리들보다 늦게 설정된 권리들의 운명은 어떻게 될까요. 만약 위 권리들은 소멸하는데 그 뒤에 설정된 권리들이 소멸하지 않으면 어떤 상황이 발생할까요.

예를 들어 볼까요?

경매대상 토지에 가장 빠른 순위(권리의 순위는 각 권리의 설정일자로 정해집니다)로 저당권이 설정되어 있고 그 뒤를 이어 지상권이 설정되어 있는 경우를 가정하면, 앞에서 배운 바에 따르면 가장 빠른 금전지급채권인 저당권은 낙찰과 동시에 소멸하게 됩니다.

그런데 지상권은 금전지급과 무관한 권리이기 때문에 소멸되지 않고 잔존한 채 낙찰자에게 인수된다면 낙찰자는 지상권의 부담이 있는 토지를 낙찰 받은 것이 됩니다.

그러나 지상권자가 해당 토지를 최장 30년간 그 용도에 따라 마음대로 사용할 수 있는 지상권의 부담이 있는 토지를 낙찰받으면 낙찰자로서는 현실에서 아무짝에도 쓸모가 없는 토지를 낙찰받은 것이나 다름없습니다.

결국 지상권이 금전지급과 관계없는 권리라고 소멸되지 않는다면 어느 누구도 이 토지에 응찰하려 하지 않을 것입니다. 그러나 실상 저당권자가 돈을 빌려주고 저당권을 설정 받을 당시에는 위 토지에 지상권의 부담은 없는 상태였고 결국 저당권자는 아무런 권리제한이 없는 온전한 토지에 저당권을 설정한 것이며 추후 채무자가 돈을 못 갚아서 경매에 들어가게 되는 경우에도 아무런 부담이 없는 상태에서 경매가 진행될 것이라 믿었을 것입니다.

그러나 저당권이 설정된 토지에도 지상권은 설정할 수 있으므로 저당권자의 애초 예상과 달리 저당권 다음 순위로 지상권이 설정돼 버렸습니다. 이 경우 지상권자는 선순위 저당권의 존재를 등기부를 통해 확인을 한 상태기 때문에 혹시라도 저당권에 기해 경매가 진행되면 자신은 낙찰자에게 권리를 주장할 수 없다는 것을 각오한 상태였을 것입니다.

결국 이런 경우 저당권에 기하여 경매가 실행될 때, 저당권 이후에 설정된 금전지급을 구하는 이외의 권리들을 소멸시켜도 아무도 불만을 가질 사람은 없습니다. 또한 그렇게 하는 것이 가장 빠른 순위로 저당권을 설정한 저당권자를 보호하는 길이고 경매대상물건을 제값 받고 팔 수 있는 유일한 길입니다.

여기서 우리는 권리분석 상 두 번째 원리를 도출해 낼 수 있는데, 금전지급을 구하는 권리이후에 설정된 금전지급과 무관한 권리들은 낙찰과 동시에 전부 소멸된다는 것입니다.

결국 권리분석의 기본적인 두 원칙을 함께 묶어 정리해 보면, (근)저당권, (가)압류, 담보가등기 등 금전지급을 구하는 권리(보통 이를 '말소기준권리'로 일컫습니다)는 낙찰로 항상 소멸하고 위 권리보다 순위가 늦은 금전지급과 무관한 권리 즉, 가처분, 지상권, 지역권, 전세권, 가등기 등은 모두 소멸한다는 것입니다.

쉬운 예를 하나 들어볼까요?

경매대상 부동산에 시간적인 순서대로 근저당권-가압류-압류-가처분-지상권이 설정되어 있는 경우를 상정해 보겠습니다. 위 권리들은 낙찰과 동시에 어떤 운명이 될까요?

먼저 등기부상 권리분석의 첫 번째 원칙을 적용해 보면 낙찰과 동시에 금전지급을 구하는 권리인 근저당권과 가압류, 압류는 소멸될 것입니다.

여기에 두 번째 원칙을 적용해 보면 근저당보다 후순위인 가처분, 지상권등도 모두 소멸할 것입니다. 결국 위 부동산상의 권리들은 낙찰과 동시에 깔끔하게 정리되는 그야말로 하자 없는 물건이 되는 것입니다. 이해하시겠죠?^^

그럼, 또 하나의 예를 들어보겠습니다.

역시 시간적인 순서대로 가처분-근저당-가압류-지상권-압류 가 설정된 부동산이 경매에 나왔다고 가정해 보겠습니다.

첫 번째 원칙에 의해 근저당권과 가압류, 압류는 소멸됩니다. 여기에 두 번째 원칙을 적용해보면 가압류 뒤의 지상권도 소멸됩니다. 그러나 어떤 원칙에 의하든 간에 제일 먼저 설정된 가처분은 말소되지 않습니다.

위 가처분의 내용(이를 '피보전권리'라고 합니다. 가처분을 통해 보전하고자 하는 권리라는 뜻이지요)이 현 소유자의 소유권이 무효이니 조만간 소유권등기에 대한 이전등기 소송 혹은 말소소송을 제기할텐데, 그 판결이 확정될 때까지 처분을 금지하다는 가처분, 이른바 처분금지 가처분이라면 낙찰자가 위 물건을 낙찰 받아도 가처분권자가 소유권 이전등기청구소송 혹은 소유권이전등기 말소소송을 제기하여 승소하면 낙찰자는 물건의 소유권을 가처분권자에게 빼앗기게 됩니다.

경매에서 선순위 가처분이 무섭다는 것은 이러한 경우를 두고 하는 말인 것입니다!

보통 경매서적들은 앞서 본 첫 번째 원칙에 해당되는 권리를 말소기준권리라고 이름 붙이고 위 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 소멸된다, 라고 설명합니다. 말소의 기준이 되는 권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기인데 이들 권리를 기준으로 후순위로 설정된 것은 모두 소멸하고 선순위 권리는 낙찰자에게 인수된다라고 설명하는 것이지요.

궁국적으로 같은 내용을 설명하는 것입니다만, 법률상으로 말소기준권리란 용어는 없고 다만 경매서적 저자들이 설명의 편의를 위해 만들어 놓은 것에 불과합니다. 그러니 좀 더 관련 법률에 충실한 설명은 제가 앞에서 풀어 드린 내용이 될 것입니다.
그러나 말소기준권리라는 개념을 만들어 내는 것이 이해를 돕는데 필요한 듯하여 저 역시 앞으로는 말소기준권리라는 용어를 그냥 사용하도록 하겠습니다.

(근)저당권, (가)압류, 담보가등기 같은 권리가 왜 말소기준권리가 되는지, 왜 이들 권리보다 후순위의 권리들이 전부 소멸되는지에 대한 설명은 기존의 경매서적에서는 설명이 없는 부분인데 원리를 이해할 필요가 있을 듯해서 좀 자세하게 설명해 보았습니다.

어떤가요? 이해가 쉬운가요? 아니면 더 혼동스러우신가요?

결론적으로, 권리분석의 핵심은 낙찰로 인하여 말소될 권리와 인수되는 권리를 판별해 내는 것인데, 금전지급과 관계된 권리(말소기준권리)는 당해 경매절차에서 원칙적으로 말소되고 그 뒤로 설정된 후순위 권리들 역시 모두 말소한다 라고 정리하면 되겠습니다.

한편 등기부상 기재된 권리 중 낙찰과 동시에 반드시 말소되는 것이 또 하나 있는데 바로 경매개시결정을 알리는 경매기입등기입니다. 해당 부동산은 채권자의 신청에 의하여 경매가 진행될 예정이니 처분을 금한다는 취지가 담긴 기재인데, 이는 경매절차 진행을 위해 불가피하게 기재한 것이니만큼 낙찰로 경매의 목적이 달성되면 당연히 소멸되어야 할 운명의 기재입니다.

보통 경매서적들은 이를 말소기준권리의 하나로 들면서 위 기재 이후의 권리들은 전부 소멸한다는 식으로 설명하나 실상 위 기재는 등기부상 권리라고 볼 수 없는 단순 기재일 뿐입니다.

위 기재가 낙찰과 동시에 반드시 말소되는 것은 그 기재의 목적을 달성했기 때문이지 위 기재가 말소기준권리이기 때문은 아닙니다. 어떤 때보면 부동산 등기부에 경매기입등기가 최선순위로 기재되어 있고 그 뒤를 이어 줄줄이 가압류 혹은 가처분 등의 등기가 되어 있는 경우가 있는데, 이때에 경매기입등기가 낙찰로 말소되면서 그 뒤를 줄줄이 늘어선 권리들도 함께 말소되는 건 위 경매기입등기가 말소기준권리여서가 아니라, 법규정상으로 위 경매기입등기에 처분을 금지하는 압류의 효력이 부여되어 있기 때문입니다.

경매개시결정이 등기부에 등재되면 경매진행의 원할을 위해 그 이후로 소유자가 바뀌거나, 새로운 권리가 설정되거나 하는 등의 처분을 금지할 필요가 있는데 이를 위해 민사집행법상으로 위 경매개시결정에 압류의 효력을 부여해 놓은 것입니다. 결국 경매개시결정이후에 설정된 권리들은 위 처분금지효력에 반하는 권리들로서 당연히 소멸될 운명의 권리들인 것입니다.

원리를 숙지시키기 위해 보통 경매서적들과는 다른 내용으로 설명했지만 결론은 대동소이합니다.

즉, (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기를 말소기준권리로 보고 이후에 설정된 모든 등기부상의 권리는 소멸한다는 것이 권리분석의 핵심인 것입니다. 당연히 말소기준권리는 배당받고 소멸할 것이구요.

여러분들이 지금까지 무심코 그래 왔던 것처럼 말소기준권리는 굳이 암기할 필요가 없습니다. 앞서 말했다시피 금전의 지급을 구하는 권리들은 전부 낙찰과 동시에 소멸하는데, 그것이 곧 말소기준권리가 되는 것이며 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기는 그 예인 것이고 한편 경매기입등기는 그 속에 압류의 효력이 포함되어 있어 압류와 같이 취급해도 되는 것입니다.

사실 앞서 장황하게 설명한 내용들은 민사집행법 제91조의 내용을 풀어 쓴 것에 불과합니다.

동 규정은 '인수주위와 잉여주의의 선택'이라는 제목 하에,

①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.

②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

라고 규정하고 있는데,

위 91조 제2항과 제 3항 뒷부분의 저당권, 압류·가압류채권은 금전지급을 구하는 권리 즉, 말소기준권리가 되는 것이고 앞부분의 지상권, 지역권, 전세권과 등기된 임차권이 이들 채권에 대항할 수 없다는 건 그보다 후순위로 설정되었다는 의미입니다. 위 하나의 조문에서 말소기준권리라는 것이 나오고 권리분석의 핵심원칙이 도출되는 것입니다.

이제 등기부상의 권리분석은 다 배운 거나 마찬가지인데 어떤가요? 경매라는 게 원리를 깨우치니 참으로 쉽고도 재미있죠?^^
자, 오늘 등기부상 권리분석의 두 번째 원리까지 배웠으니, 이제 웬만한 물건은 권리분석이 되실 겁니다. 그렇다고 무조건 유료사이트에 들어가 물건 골라보고 함부로 응찰해서는 안되겠지요. 다시 앞으로 돌아가 차분히 지금까지 배운 내용을 내 것으로 다지는 시간을 갖도록 하시는게 여러모로 좋겠습니다.

인생은 길고 경매할 시간은 많습니다. 자본주의 제도가 종식되지 않는 한 경매매물은 끝도 없이 쏟아져 나온다는 사실을 절대 잊지 마시고 차분하게, 여유있게, 즐기면서 경매공부를 하시기 바랍니다.

카폐 다음 "행복한 부자를 꿈꾸는 사람들 "에서 연재되고 있는 글입니다.

많은 분들이 읽으시고 많은 도움되시길 바랍니다.