부동산

일본인들은 30년 전부터~ 모든 수익성자산에 투자하지 않는다. 집도 사지 않는다. 그 이유
를 안다면 이 글은 읽을 필요조차 없다.

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1. 그 이유를 알면 한국의 월세투자자는 전부 '바보투자자'임을 단박에 알수 있는 것!
2. 집도 사지 않는다-->갭투자자도 전부 바부다라는 것을 눈치채자!
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일본인들은 오래전부터 월세수입이 주택담보대출 상환원리금을 내고 돈이 남아도,
거주용 아파트는 물론 모든 수익성 부동산 즉 월세용 부동산에도 투자하지 않는다!
왜 그럴까?
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이런 경우라면, 한국에서는 잘한 월세투자인데… ?
지금부터~10년 이상의 한국의 모든 수익성 부동산의 운명은?
이제 이번 마지막 파동을 끝으로, 월세투자는 이제 꿈도 꾸지 마라!

토지신화는 이 번이 끝이다!
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이 책은 지금부터~향후 10년 이상의 한국 자산 시장 특히 월세용 부동산의 미래 예측과 투자 회수 요령에 관한 지침서이다. 즉, 모두 다 살아남을 핵심 전략을 제시한 책이다.
국내 최초로, 오피스텔, 원룸, 상가주택, 아파트 등 모든 수익성 부동산의 수익성을 철저히 분석한다.
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이번의 쌍봉세대 + 60대의 월세투자용 아파트 구매 러시 이후에는 이를 사줄 다음 인구층이 없다.
장차 베이비부머 자식들인 에코부머는 양 가정에서 상속으로 자기 보유분을 합쳐 아파트를 3채씩 보유하게 된다.
따라서 재건축이 불가한 1기, 2기 신도시에 이어 3기 신도시는 일본의 다마신도시처럼 텅 빈 노인의 도시가 된다.

신도시에서 탈출해야 하는 이유는?
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일본을 보고 한국을 읽어라!
저자의 두번째 책(일본인의 눈물: (부제)달러투자로 재산 4배 불리는 기법)을 보면 저환율정책과 고환율정책의 결과를 알수 있다. 최초로 이론화한 다이아몬드달러투자법,달러이분법,유령달러가 된 일본인의 해외투자액 3조5천억 달러의 피눈물을 볼수 있다.

도심회귀(Return)현상은 지속된다!

책에도 정리해뒀지만,도쿄 주택가격은 서울의 1/3수준입니다. 한 때 한국 시세의 10배였습니다.
평균 80%가 폭락했었고,작년 연말에 27년 만에 4대도시 상업지역만 쬐끔 올랐다고 1면 톱기사가 났었지요
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독자들은 미리 공부해야 합니다.
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아직도 일본 시세는 1990년 최고 가격대비 80% 정도 하락한 가격에서 15%정도만 회복한 시세입니다.

도쿄 지방 신도시인 베드타운으로 개발된 우리의 일산 신도시격인 지바신도시도 마찬가지 입니다.직주근접,우수학군,교통만세였던 다마신도시는 한국의 분당처럼 인기 캡이었었습니다.

현재 공실율이 30%입니다.

노인들만 삽니다.

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이제 우리나라도 롱텀 디플레이션(Long Term Deflation)시대 7년차에 진입했다!
아파트.물가가 올랐는데, 웬 디플레? ==> 이는 양적완화시 풀린 돈으로 일시적인 착시 현상에 불과하다.곧~~
Long Term Defla 와 Short Term Defla(통상의 불경기)와는 대처 방법이 달라야 한다.

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게다가 한국은 일본의 롱텀 디플레보다 진행 속도가 2.5 배 빠른 이유도 알아둬야 대처할 수 있다.
일본의 30년간 디플레=한국은 12년에 완성된다.는 사실.
미리 공부해서 대처한 사람은 웃고,그렇지 않은 사람은 일본인들 처럼 피눈물을 흘리게 된다.
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일본에서는, 한때 유행했던 수익성 부동산에의 몰입투자는 더 이상 없다!
한국에서, 한때 유행했던 수익성부동산에의 갭(Gap)투자 열풍은 이번이 끝이었다!
이제 나오는 자만이 살아남는다.
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일본인들은 더 이상 월세투자를 하지 않으며, 집도 사지 않는다.
일본의 3040. 그들은 월세로 살기를 선호하며, 밸런스형 해외 펀드에만 투자한다. 그렇다고 한국인들도 밖으로 나가면 바로 투자한 돈은 유령달러(Ghost Dollar)가 되어 일본인들의 해외투자금처럼 국제 자본시장을 유령처럼 떠돌게 된다.해외투자도 시기가 있다.

3.지금의 해외 배당주 투자도 ,해외 월세투자도 리츠도 etf투자도 마찬가지로 다 바보투자가 된다.

보이는 것만 보지말고 안 보이는 것을 봐야 투자에 성공한다.
속지마라.
해외투자 시기도/월세투자 시기도/해외투자 성공의 조건도 다 알려준다. 요즘 움직이는 환율은 얼마까지 오르고 얼마까지 내릴까?=그 사이 내 아파트 내 주식 가격은 오를까 내릴까 등 환율의 마법챕터를 통해서 경제의 90% 이상인 장래환율도 설명한다. 일본 환율은 360엔에서 110엔이 되었다. 우리도 이렇게 될까?등 환율의 모든 것을 알수 있다.
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Why?
그들은 월세수입이 은행 대출금의 상환원리금을 넘어서도 월세투자를 하지 않을까?
그 이유를 분석하며, 한국도 이렇게 되는 이유를 설명한다.
한국에서도 월세투자를 즉시 멈추고, 이젠 월세투자에서 철수해야 한다.
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월세수입이 있어도 매월 은행차입금에 대한 상환액에도 못 미치면,
바로 흑자부도로 연결된다.
그 결과는 바로 흑자부도→깡통월세→월세파산으로 이어진다.
Leverage 효과를 극대화하기 위해 은행차입금+전세제도를 활용한 갭투자는
부동산 폭락으로 결국에는 전세파산으로 귀착된다.

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월세파산)이 발생하는 경우는 위글에 예를 들어 두었구요.

월세파산은 금리인상과 주택가격 폭락시에 주로 발생합니다.

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(전세파산)은 이렇게 발생합니다.
갭투자자의 전세파산 이유를 구체적으로 예시합니다.

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(가정)어떤이가 갭투자로 아파트 3채를 보유한다고 하자.
각 1채당 가격하락 금액이 5000만원이다.라고 가정한다.
전세가는 5000 x 60%(최소치)=3000만원의 전세사격이 자동 뽕으로 내린다.
따라서 3000 x 3개 =9000만원을 마련해야 한다.

전국적으로 이런 현상이 즉 주택가격이 5000만원이 내린다면 전세파산이 시작되는 것이다.

장차 은행,보험회사,저축은행,증권회사,건설회사들 부도 엄청날 운명이다.
삼성은 현재 현찰 100조 보유 대기중....뭘살까?
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아파트 대세 하락 시의 원리금 동시상환제도는 월세투자, 전세투자를 위험에 빠뜨리게 된다.
모두 무차별적인 갭(Gap)투자가 원인이다.
이제는 갭투자가 아주 위험하다!
이제 Deleverage시대가 온다.
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이제 수익성 부동산의 월세투자는 끝이다.
즉, 월세투자자는 바로 바보투자가가 된다.
오피스텔, 상가, 아파트, 원룸, 일본판 서브리스(Sublease) 형태인 분양형 호텔 등등
전부 월세파산, 전세파산의 문턱에 들어서 있다
미리 대처하고, 대비해야만 한다.
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대안 없는 수익성 부동산의 수익성 분석은 무용지물이다.
월세보다 더 좋은 대안들 3~4가지도 소개한다!
흑자부도, 월세파산, 전세파산에 대비할 대체상품들을 소개한다.

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한동안 유행했던 갭투자.
국내최초 Omnibus 식 편집을 한 책

(월세투자자는 바보투자자다)라고 주장하는 책.
이제 겨울이 오고 있다!
바로 1~2년 뒤다.
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위의 내용들은 신간[월세투자자는 바보투자자다.갭투자 후폭풍.월세파산,전세파산 ] 에 나온 내용을 일부 요약한 것입니다.
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Q:집 안사고 월세살면 집주인은 행복하지 않나요
월세 따박따박.중세시대 지주의 회귀
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A:월세가 폭락한다는 게 문제다. 월세란게 앞으로는 감가상각비 만큼도 안된다. 일본애덜 바보 아니다.손해보니 월세투자를 안하는 것이다. 월세 살아줄 사람이 많지 않아 인구가 줄기에....그래서 집을 불도져로 밀어낸다==>일본의 현실==재산세라도 좀 줄이려고....모두 진실이다.
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해외투자도 다 망했다==유령달러 양산.와타나베 부인 ㅎㅎ
일본 인들은 진퇴양란,속수무책이 되었다..30년 롱텀 디플레이션 ==>한국도 뒤따라가고 있음을 아는 사람 많지 않다.옛날 주택 폭락론자와는 논리가 다르다. 팩트로 분석.입증했다..
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앞으로의 투자방향과 판단이 제일 힘든것은 1주택 소유자입니다.
가격이 내리거나 오르거나 사실은 이 사람들은 항상 본전이지요.내 집이 올랐다면 다른 주택도 이미 오른 후의 일이니까요. =>1주택자는 주택통장을 하나 만들어두고 즉 최악을 대비해 두고, 1주택도 2020-2021 사이에 50% 폭등할 때 피크시에 팔고 2032년에 되돌아 오기를 권합니다.그리고는 70년간 부동산을 쥐고만 있으면 옛날 처럼 누구나 부자가 됩니다.
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집을 팔고 기회를 잡아 LH임대주택이나 SH임대주택으로 이사를 권합니다.
저자는 이미 대처해두고 팔 시기를 기다리고 있지요.
반면에 건설회사 임대주택은 권하지 않습니다. ==>건살사 부도 대단할 것.은행도 부도 날것. 보험회사도 부도날것. 일본 JAL도 부도났었다.  주택가격이 폭락하므로 매년 전세 & 월세도 폭락합니다.그래서 공공임대는 2년마다 보증금은 알아서 환불해 주게되며, 월세도 대폭 깍아 주게 됩니다. 안전성은 별도로 하고서라도 이것이 사기업과의 큰 차이가 됩니다.
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책대로 실천하면 남들은 모르지만 앞으로 약 20년간의 롱텀 디플레를 지나는 동안
내 재산을 10배 가량을 늘리며
난 항상 따뜻하게 지낼수 있는 방법을 안내한다.한국은 일본보다도 디플레 진행속도가 2.5배 더 빠를 것으로 연구되었습니다.언젠가 글을 올려 드리지요.

궁금하다고 덜컥 사시지 말고 우선은 지역 공공도서관에서 빌려보시거나 서점에서 盜讀 후 결정하시길  바랍니다. 한  두 번 더 볼만하다고 판단되면 구입하시는 것이 좋습니다.이러 이러한 책이 나와 있음을 알려드리는 것입니다.

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월세는 연기처럼 사라진다....그 이유 도 참조바랍니다.