부동산

월세 투자자는 바보투자자다... ...그  이유

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저금리 시대를 맞아,
인기 책과 일부 스타 강사들의 무책임한 논리를 좇아 아파트,오피스텔.상가주택,원룸

상가 등에 갭투자했던 한국 부동산 투자자들의 장래가 어떻게될까를 제대로 정리.분석해보니..

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(월세투자자는 바보투자자다).라는 결론에 도달했다.

즉.이제 Gap투자 후폭풍으로,

아파트 가격 속락==>월세폭락==>cash flow 부족 =>월세파산==>경매가 도래했다.
이를 독자들에게 먼저 전달한다.

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월세 투자자는 바보투자자다라고 하니까,

난 월세자산 읍어...난 안했으나까 괜찮다?고 하는 사람은 사실 더 바보투자자다.그들은 월세라도 챙겼지만...

금리가 오르면 이중고에 빠지게 됩니다.
은행이자는 늘어나고 주택가격도 빠지게되며 이에 따라 월세가격도 빠지기 땜에 그렇다..

반면에 금리가 내려도 디플레로 주택가격이 내리기 땜에 월세는 빠지는 것이지요?

일본의 금리는 0.04%로 즉 이자가 거의 없다.

그래도 일본인들이 월세투자를 안하는 이유를 안다면 이 책을 읽을 필요가 없다.
월세투자+전세투자+헤외 주식투자(달러투자) + 금투자를 정밀히 분석했습니다.

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누가 먼저 나오느냐가 생존 여부를 결정한다!

실제로 갭투자자들은 부채비율을 100% 이상으로, 가능한 한 많은 레버리지(Leverage)를 일으켰을 것이어서 매년 현금부족액이 수천만에 이르는 경우가 허다하게 된다.
이런 경우에는 바로 상환자금부족->월세파산으로 가게 되는 것이다.
그러므로 흑자도산으로 인한 월세파산에 대비하여 미리 미리 부채를 상환하거나 수익성 자산을 처분하여야 한다.

그 이유와 근거를 거시적,미시적으로 동시에 제시한다.

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일본인들도 우리보다 30여년 전에 수익성 부동산에의 몰입투자가 유행했었다.

물론 그들도 그 당시에 갭투자(=레버리지투자)열풍과 무작정 투자가 유행했다.토지불패 신화가 아직 맹위를 떨치는 시절이었으니까.  하지만,,이제 일본의 토지신화는 완전히 끝났다!라는 사실을 알아야한다.

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이제 일본인들은 더 이상 수익성 부동산에 투자하지않음은 물론  살 집도 잘 사지않는다..

매달 월세수입만으로도 주택담보대출 원리금을 빼고도 돈이 남는데도 그들은 왜 월새투자를 하지 않을까
그들은 다 바보일까? 
아니다.
이유를 알고보면 그들은 지극히 현명하다.이를 설명하다 보면, 한국의 수익성 부동산 . 즉 아파트.상가 오피스텔,상가주택,원룸 등등의 장래까지 저절로 예측된다.

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그 동안 알사탕같았던
한국인들의 갭투자를 통한 월세투자자들은 계속해서 무사할까?

No!  오피스텔 아파트 등등 수익성 부동산 가격이 최소한 제자리 이상을 지키지 못하면 월세수입은 오피스텔을 매월 부분 매각하는 것과 같다.

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시중에는 갭투자로 2 년에 60억을 벌었다. 100억을 벌었다고 떠드는 책들도 있다.
그렇다면 60억 자산을 가진 자의 빚은 70억이 아닐까?를 생각해 본적이 있어야 한다.월세 1000만원 수익자는 월 은행이자가 850만원이 아닐까를 생각해 보아야 하는 것이다. 이런 과대 광고는 대개의 경우 거짓으로 훗날 사회적 물의를 일으키지만 이런 것은 사기죄나 과대광고에도 걸리지 않는 게 현행 대한민국 법 체계다.

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월세수입으로 주택담보대출 원리금을 다 못내면 흑자가 나드라도 거의가 흑자부도가 된다..

월세수압은 들어와도 현재 70%에 달하는 원리금동시 상환제의 증가로 ,Cashflow부족으로 결국엔 흑자도산한다!

달콤했던 월세투자도 이젠 파산의 시기가 온 것이다.

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마지막으로 딱 한 차레 남은 최적의 월세투자자산의 회수시기 즉 철수시기(tipping point)를 알려준다.

이를 알면 최근 대유행인 강남지역의 증여바람은 시기 착오며,다가올 최적 증여시기,최적 주택연금가입시기도 저절로 알게 된다. 지금은 때가 아니라는 뜻이다.
사실 이것을 알면 모든 부동산의 투자시기 회수시기를 전부 아는 것이 된다.

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뒤늦은 버스를 탔던 한국의 월세투자...일본처럼 된다.
이제서야 지나간 버스를 타려는 투자자도 있다.

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한국은 일본의 20년 뒤를 거의 모든 분야에서 뒤따라 다닌다.
한 마디로 20년 전의 일본을 읽으면 ,현재의 한국의 경제 상황.정치상황.민도도 보인다.
바로 1877년에 완료된 명치유신과 1895년 갑오경장의 차이인 듯하다.

이 사실들에서  새로운 투자 방법과  새로운 생존학.
새로운 한국의 미래를 예측할 수 있게 된다.

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8.2  &  9.13 조치로 사실상의 주택담보대출이 막혔음에도 2021년 이전에 주식시장과 부동산 시장에  50% 정도의 우리 생애 마지막 급등세를 예측하며 ,강럭 주장하는 이유.. 이 번 마지막 파동후부터는 일본보더 2.5배 빠르게 디플레가 진행되는 이유도 자세히 설명한다. 일본을 배우기 위해 삼성 창업주와 상속자는 '동경구상'이라고  해서 매년 연말부터 새해이후 까지 늘 2~3달 이상을 도쿄에 장기 거주했다. 역시 그들은 현명했다.

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월세로 인한 파산.

전세로 인한 파산

눈 앞의 파산 현실을 피해갈 방안은 물론 월세투자 보다 더 좋은 투자수단도 제시한다.

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(월세투자자는 바보투자자다) 이 책에는,

.월세투자가 가장 유리한 국가는? 미국보다는 영국  베트남 인도 등등

.일본의 다마신도시 중국의 신도시가 폐허로 변해간 이유,

.일본의 셔터도오리 거리는 한국의 가게들의 장래다  등등과
.금리가 0.25% 오르면 월세수익은 16.66%가 줄어든다. 그 이유.

.향후 달러시세와 내 재산가격의 변동을 즉 환율의 마법을 자세히 설영한다.
.부동산(매매차익+월세 수익)으로 돈을 벌려면 주식도 알아야 한다.등등 엄청난 정보가 모여있다.

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동탄의 89채 아파트 보유자, 창원의 192채 보유자는 이미 파산했다.

이 두 임대업자는 전세제도를 활용한 갭 투자자로 보이지만 이제 곧 월세 투자자들의 파산도 이어진다.

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5세 연령별 인구 수와 한국 아파트 수를 5-10-20년간 Simulation해서 결과를 도출한다.

흑자도산...불황형 흑자... 같은 궤도 위에 있다.

불황형 흑자는 지속된다. 이는 지속적인 원화강세를 의미한다는 사실.

자연스런 원화강세가 오지만 고환율정책과 저환율 정책은 수혜자를 인위적으로 나눈다는 사실도 알아야 한다.

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아버지가 수익성 부동산 투자 즉 월세 투자로 망한 것을 아는 단카이주니어 세대 이후의 일본인들은 이젠 월세투자는 커녕 돈을 싸들고 외국으로만 나간다. 그 후  일본인들이 해외투자(저축)한 돈은 귀국도 못하는 유령달러(Ghost Dollar)신세가 되었다.엔화가치의 40년간 급등 360-->110엔 환손실이 300%다. 에휴~~

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저자의 2번 째 저서인 (일본인의 눈물)은  해외투자 즉 달러투자로 단기간에 재산을 4배로 불리는 기법과 해외투자에 실패하게 되면 이렇게 된다고 주창한 내용의 책이다.

이 밖에 달러국제통화 제도하의 재산보전 요령을 세계 최초로 알려주는 달러이분법(Dollar Dichotomy rule),

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혹 앞으로 있을지도 모를 리디노미네이션은 다이아몬드달러 투자법 으로 간단히 대응한다 등 등을 모는 것은 증명과 함께 주창한다.특히 (월세투자자는 바보투자자다)에서는 더 심도 깊게 리디노미네이션을 일.인.베,북한 등등 의 주식시장.환율,주택시장의 변동을 환율의 마법(a)(b)에서 그래프로 증명 심층.분석해 두었다.
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지금 일본인들의 해외 순 금융 자산은 무려 3조 5000억 달러다.

2008년 금융위기시 미국이 무작정 헬리콥터로 뿌린 돈이 4조 5000억 달러니까,비교해 보시라.

한국은 누가 뭐래도 이미 디플레 7년차다. 최근의 약간의 물가상승으로 또 다시 인플레가 왔다고 거의가 다 착각하지만 이것은 금융위기시 대대적으로 풀린 돈으로 인한 일시적인 착시현상과 같은 것이라는 것도 알야야 한다.

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1기,2기,3기 신도시가 노인들만의 도시가 되는 이유

특히 분당,일산,평촌등이 10년 이내에 공실율이 30% 이상이 된다. 

천당위의 분당이라는 분당도, 일산도 평촌도 이제는 떠나야 하는 신도시다.

동탄은 말할 것도 없다.

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떠나는 방법과 시기도 안내한다.

더 이상 신도시는 필요없기도 하거니와 더 이상 재건축도 하지 못하는 이유.도 제시한다.

아파트 가격이 아무리 빠져도 내가 살집 하나는 필요하다.

그러나 월세용 갭투자는 전혀 필요없는 세상이다.

바로 바보투자자가 된다.아니 이미 바보투자자다.

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한국은 Long Term 디플레 중이므로 하나도 많다.그래서 저자는 이번 파동의 끝에 하나마져 처분하기위해 이미 영구용 임대주택을 마련해 두었다.또 다시 인플레 경제로의 회귀가 예상되는 2032년까지 집은 전혀 보유하지 않는 것을 원칙으로 한다.

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동양철학에 따르면 망한 집은 사지 않는 것이 원칙이다.

누군가가 부동산 경매에 관심있다면 최적 경매시장 참여 시기는 2032년 이후가 된다.

이 때쯤이면 현 시세의 20% 정도에 인수할 수 있을 것이다.

2032년 이후 2차대전 이후에 그랬듯이 인플레 경제는 다시 70년간 진행 될 것이다.세계적인 석학, 국제금융기구들의 예측과 저자의 예측이 거의 일치함을 알 수 있다.

아무도 가보지 않을 길이지만 모든 것은 부채의 청산이 그 시기를 정한다.바람직한(?) 인플레경제가 다시 지속될 여건은 부채가 GDP의 100% 정도라는 게 통설이다. 이 경우에는 역시 부동산.주식의 장기보유가 답이 된다.

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그래도 부동산 투자를 해야겠다면,
부동산 전업 투자자라면  발빠른 연예인들 처럼 (부동산 1인 법인)을 세워 투자하라,
(1인 법인)설립 요령과 운영 비법을 공개한다.

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초격차 사회 를 맞아 한국의 젊은이들은 골목 장사가 아니라

인터넷 기업을 창업해야 하는 이유 등 등과
임대사법자 등록은 10년간 재산권을 포기하는 것이다.등

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한강조망권 등 조망권 숲세권 등 현재의 프라이리티 들은 머잖아 지하철 역세권(GTX역은 제외되는 이유)에 완패하는 이유와 구체적 증거도 국내와 선진국을 분석 그 이유를 상세히 설명한다. 그 이유 중 우선 한가지 팁은 노인인구 급증과 고령자 운전면허 취소다.

한강조망권은 지하철 역세권에 완패한다.

그래서? 하고 끝내면 바보다. 한강조망권이 지하철 역세권에 완패하면 내 월세투자 부동산,내 아파트 가격이 어떻게되느냐를 분석해둬야 하는 것이다.한강변의 아파트에는 폐 타이어 가루가 안방으로 침범한다.늘어가는 폐질환의 원인 중 하나다.더운 여름철 한강의 자연바람을 맛도 못본다.

가격은 훨씬 비싸다...맞나? 뭣이 중한디~

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여러가지 이유로 곧 지하철 역세권(반경 250m이내)이 천하를 통일한다!

역세권과 비역세권의 가격차이는 얼마나?  ....일본 가보면 바로 알 수 있다 ㅎ

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60세 이상 노인은 1098 만명으로 이들이 아파트 670만채를 보유한다. 20년 쯤 지나면 이 집 다 물려주고 간다. 부수는 게 아니다. 재수 나쁘면(?) 아파트가 3채가 된다. 2채는 월세 놓면 좋겠다고 생각하겠지만 누구나 그러하니 우짜노?
서로 바꿔서 월세 살아줘야 하나?
바로 지금의 일본이다. 그들은 주택분 재산세를 안 내려고 집을 허물기 까지 한다.

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향후 10년 이상의 한국의 부동산의 장래를 조망한다.

뜬구름식,박수무당식이 아니라 5세 별 인구통계,가계부채 등으로 구체적 근거로 철저 분석한다.

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이 밖에도 한 때 환율조작국으로 지정되었던 한국.일본,중국,대만의 사례를 분석하여 환율조작국 지정은 아파트 주식시장에는 완벽한 대박기회임을 증명한다. 환율이 전 세계 모든 자산시장의 가격을 정해준다는 사실.바로 환율의 마법을 통해 그 영향력도 철저분석한다.

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총 35개의 논문집이나 마찬가지의 예리한 분석글들로 구성된 국내최초의 Omnibus Edition 책이다..

아파트가 75%를 점유하는 아파트 공화국...대한민국!

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전부 글대로 이루어진다.
인구구조상,세계 및 한국의 가계 부채 문제로. 자신있게 예측할 수 있다.
북한과의 영토적.인구적 통일 없다면 아무도 피할 수 없다!

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New Normal 시대,인구절벽 시대.전 세계 특히 한국경제의 Paradigm이 급격히 변한다.

이제 지식층인 월급쟁이와 가난뱅이가 부동산 장깆보유로 부자가된 자와 단순한 상속.증여 부자들의 [富]를 떵값으로 넘겨 받을 차레다. 공부안하면 즉 경제지식으로 무장하지 않으면 단순 갭투자자와 상속형/증여형 부자시대는 가고 있다.