부동산

땅투자자가 현장답사할 때 투자를 포기하는 경우가 있다.

브리핑 내역과 현장감이 서로 일치하지 않거나 현장에서 시세를 알아보는 과정에서 실망을 했기 때문이다.

가치에서도 마찬가지.

해당지자체에 방문하여 공무원에게 개발계획을 묻는 과정에서 개발소식이 와전, 와해되는 경우도 있기 때문이다.

공무원은 부동산 컨설턴트가 아니다. 그렇기 때문에 부동산 미래가치를 자문하는 행위는 공무원 입장에선 사치다. 직무유기다.

정밀한 개발이슈와 개발계획에 대해 이러쿵저러쿵 말할 의무감이 없는 것이다.

다만 부동산에 대한 존재감이나 실수요가치 등에 관해선 자세히 알려줄 의무가 있다.

건축과정에 필요한 항목에 대해서 말이다. 그 이상은 무의미.

가격 역시 와전, 와해되기 십상이다.

중개업소에서 알려주는 시세는 들쭉날쭉 기준이 없다. 개인의 감정이 깊숙이 파고들어 부정확하다.

알아보는 게 무의미한 까닭이다.

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현장답사 시 주의사항 둘

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1. 중개업소에서 가격 묻는 행위를 가급적 피한다.

2. 시군청에서 개발가치에 대해(개발타당성) 묻는 행위도 가급적 금한다.

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중개업소에서 가격에 대해 상세히 묻는 행위와 시군청에서 가치에 대한 정당성과 미래가치를 묻는 행위가 무의미하기 때문이다.

정확성이 떨어져 수용(이해)하기가 쉽지 않다.

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땅 답사 시 주의사항 - 브리핑 내역과 현장감이 같다는 생각은 큰 오산이다.

땅은 미완성물이기 때문이다.

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집 답사 시 주의사항 - 브리핑 내역과 현장감이 거의 같다.

집은 지상물이기 때문.

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상황에 따라 땅 답사과정을 생략하는 경우가 있다.

가령 오지는 접근성이 매우 낮기 때문이다.

그러나 집 답사는 반드시 해야 한다.

미완성물과 완성물의 차이다.

집 답사 시 중개업소에서 가격(시세)을 물어보는 건 당연한 이치다.

집은 지상물, 완성물이기 때문이다. 외부로 모든 게 노출되어 있는 상황.

일부분만 노출되어 있는 땅의 모양새와는 전혀 다르다.

투명하다(땅은 건폐율만 노출된 상태이나, 집은 건폐율과 용적률 모두가 노출된 지경).

땅값을 함부로 물어볼 수 없는 건 땅은 미완성물이기에 가격이 수시로 변할 수 있기 때문이다.

알아봤자 별다른 의미가 없다. 정확성이 떨어질 수밖에 없기 때문이다.

집 답사 시 개발가치를 묻는 건 사치다.

집은 실수요가치에 지배 받는 종목이기 때문이다.

개발가치를 묻는 건 집을 투자가치로 보기 때문이다.

집을 투자가치로 보게 된다면 리스크가 커진다.

집값이 하락하는 경우 여지없이 하우스푸어 굴레에서 벗어날 수가 없기 때문이다.

완성물의 답사과정과 미완성물의 답사과정이 같다면 리스크는 커진다. 부동산 허리에 디스크라는 염증이 생길 수 있기 때문이다.

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땅 답사 자 - 현장의 중개업자와 만나는 대신 지역주민이나 지역주인, 지자체 방문하여 공무원을 만나는 게 유익하다.

현장에서 시세를 묻어보는 순간, 투자를 포기할 수가 있기 때문이다.

현장답사 이후 투자를 포기하는 건 대다수가 낮은 현장감과 더불어 거품을 의심해서다.

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집 답사 자 - 중개업자를 필히 만난다.

지역주민이나 지자체 방문하여 공무원을 만나는 건 무의미.

집은 완성물이고 투명해서다.

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결국, 부동산 가격의 차이는 완성물과 미완성물의 접근 방법의 차이인 것.

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땅 - 지목이 다양하고 용도지역도 다양하여 가격의 차이가 커 현장에서의 가격과 예상가격과의 격차가 크다.

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집 - 지목과 용도지역이 정해진 상태이므로 가격기준이 정립되어 있다.

상한선이 정해진 상태다(약속). 가격상태가 투명한 것이다. 완성물의 특징이다.

땅은 가격이 정해지는 과정에 놓여 있고 집은 가격이 이미 결정된 상황.

완성도의 차이를 극복할 수가 없다.