부동산

땅투자자가 가치에 집중할 수 있는 기회는 리스크를 최소화 할 수 있는 방법과 연관 있다. 이는 실수요가치(현재가치)와 투자가치(미래가치) 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 때 가능하다.

실수요가치와 투자가치 모두를 노릴 수 있는 재료는 다음과 같다.

서로가 단절되면 리스크가 크다.

1. 용도지역 상태

예) 일반주거지역 > 생산녹지지역

2. 용도지역 위치 - 개발위치도 중요하나, 도로상황에도 집중해야 한다.

예) 도로 접함(도로 크기와 활용도에 따라 가치 차이가 나기 때문이다)

3. 용도지역 주변상황

예) 주변 개발상황(단, 공영개발은 리스크 크기가 크다. 강제수용에 집중해야 한다)

4. 지목상태

예) 농지(전답, 과수원, 목장용지)보단 잡종지(순종↔잡종), 대지 등에 집중한다.

지목의 활용도와 완성도에 따라 가치가 달라진다.

1과 2와 4의 상황은 현재(존재)가치를 결정(존중)하는 요소요 3의 상황은 미래(잠재)가치를 결정할 수 있는 도구다.

도로의 힘과 현재가치가 서로 연계되는 건 건폐율과 용적률(존재가치)을 활용할 수 있는 상태를 점검할 수 있는 모토가 되기 때문이다.

리스크를 점검할 수 있는 도구는 단순하다.

땅의 완성도에 따라 현재가치와 미래가치 관계가 달라질 수 있다.

완성도 낮은 땅 투자와 완성도 높은 땅 투자 중 전자는 리스크가 높고 후자는 리스크가 낮다.

현재가치를 당장 활용할 수 있느냐 없느냐가 관건이기 때문.

현재가치가 미래가치와 단절되면 큰 일이다.

미래가치에 의해 현재가치가 무참히 짓밟히면 안 된다.

개발범위 안에 들어간 내 땅이 위험할 수 있는 이유다.

인근에 존속하는 게 유리한 것이다.

역세권 투자방식과 판이하다. 관광지개발도 국책사업으로 진행할 수 있지만 말이다.

현재의 가치(용도지역과 지목상태)와 미래가치(용도 입지)가 서로 연계되는 공간의 희소가치는 높다.

희소가치와 리스크는 정비례한다.