부동산

비싸지만 리스크 크기가 작은 땅이 있다.

두 가지 가치를 보증 할 수 있는 경우다.

실수요가치와 투자가치 모두를 기대할 수 있는 상황의 땅의 희소가치는 안정적이기 때문이다.

리스크가 낮다.

가령 도로에 접한 주거지역(용도)상태와 지목(예-잡종지)상태, 여기에 개발청사진에 포함되어 있는 상태를 말한다.

단 강제수용과 무관한 민간업체가 접근하는 경우가 되어야 할 것이다.

역세권개발의 특징 - 개발효과는 다양하나, 공익사업으로 강제수용에 크게 노출되어 있다. 개발효과에 관한 기대감이 큰 만큼, 리스크 크기는 작지 않다.

역세권 내에선 실수요가치를 기대하기보단 투자가치에 집중할 필요 있다.

역세권 개발지역에선 용도(예-농림지역)와 지목(농지, 임야), 도로상태(맹지상태)에 연연할 필요 없는 이유다.

범례) 춘천 투자 - 관광지 개발에 집중하는 것

춘천에서의 역세권투자는 거반 무의미하다. 춘천의 현재 6개 역세권지역은 존재가치에 연연하는 경우. 춘천투자는 관광지투자를 의미하기 때문이다.

지역입지가 곧 물의 도시 아니랴.

반면 경기도 화성, 평택, 당진 투자는 역세권개발에 연연할 수밖에 없다.

시간이 흐를수록 서해선의 기대감이 증폭되는 이유다.

새만금투자는 '투자가치에 올인' 해야 한다.

초장기 국책사업의 성격이 확연하므로.

개발규모가 방대하여 개발효과가 크다.

예) 새만금개발청+행정중심복합도시건설청 존속

새만금개발과 행정중심복합도시건설의 공통점 - 초장기 국책사업

리스크 낮은 집과 리스크 낮은 땅의 차이 - 리스크 낮은 집은 찾기 쉽지만 리스크 낮은 땅을 모색하기가 쉽지 않다.

집 - 실용성이 중요하다

땅 - 활용도가 중요하다

예) 개인적인 개발(건축행위) - 용적률의 차이가 미래가치의 가늠자가 된다

집의 크기(용적률)에 따라 땅의 미래가치가 변할 수 있다.

땅의 활용도 - 1. 개인의 용도 - 지주의 능력이 중요하다

2. 개인의 용도 이외의 것 - 개발업자가 주도한다

1의 경우와 2의 상황이 서로 연계될 때 가치가 높아진다(희소가치).

내 땅이 큰 개발지역 인근에 존속하는 게 안정적이다.

큰 개발지역 안의 내 땅이 있을 때보단 유리하다.

실수요가치는 내가 직접 가치를 높일 수 있는 기회이기 때문이다.

실수요가치와 투자가치가 연결되지 않는다면 낭패다.

가치가 낮은 상황(경우) - 집과 땅(도로)이 단절, 분리된 상태

좋은 집이란 도로상태가 탁월한 상태를 말하고(실용성)

좋은 땅은 좋은 도로가 곧 생길 수 있는 상태를 말한다(잠재성)

'좋은 집' 인근의 땅의 희소가치는 높다.

좋은 집은 비어 있는 상태에서 벗어난 집 상태.

주거인구의 증가상태를 말하는 것이다.

인근 땅의 상태가 당연히 탁월하기 마련.

인구가 증가하면 부동산가격이 상승하는 건 당연지사이니까.