부동산

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강원도 춘천과 경기도 가평, 양평일대 주거인구가 쉽게 증가할 수 없는 건 순전히 관광도시 이미지가 너무 강해서 일 것이다.

그 대신 풍족한 관광인구가 주거인구의 빈 자리를 채워주고 있는 실정이다.

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한 지역의 주거(상주)인구와 투자인구가 증가할 수 있는 모토는 세 가지 이상의 개발프로젝트의 존속일 것이다.

예컨대 지금은 거품의 온상이 되어버린 경기도 평택(인구50만 육박)과 화성(78만명)등지의 주거인구가 계속해서 증가하는 이유는 실수요 겸 투자자가 급증하고 있기 때문인데 이들 지역은 전원도시의 이미지도 강하다.

아파트, 오피스텔도 천국이다. 미분양사태와 공실현상을 막을 길이 없는 이유다.

그리고 기획부동산과 지역부동산의 증가현상도 거품의 한 요인으로 꼽을 수가 있다.

이들은 한 마디로 이동복덕방 수준에서 쉽게 벗어날 수 없는 지경이기 때문이다. 관광도시 이미지와 신도시 이미지가 합쳐져 있어 멀티도시로서 이미지가 강화되고 있는 것이다.

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수도권지역이 지방 대비 땅값수준이 높아지는 건 인구의 다양성과 더불어 규제의 다양성도 한 몫 단단히 하고 있다.

중첩규제는 수도권정비계획법에 준하는 규제사안이기 때문이다.

규제의 특징과 관련 깊다.

규제는 완화와 해제의 대상이기 때문이다.

이는 수도권의 높은 접근성과 연계된다.

비수도권지역엔 정비계획법이 존재할 수 없는 연유다.

즉 규제란 새로운 기회요 기획의 시작, 그 대상인 셈이다.

큰 맹지에 도로가 생기면서 그 일대에 가격변혁현상이 일어난다.

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강원도 춘천에 투기꾼이 몰리는 이유는 인구의 증가 때문인데 그 인구는 순전히 관광인구이다.

관광단지(레고랜드)개발에 연연하는 것.

힐링시대와 맥을 함께 하고 있다.

춘천이 실수요자(거주인구) 대비 가수요자(기획부동산)이 더 많은 이유는

주거인구 규모가 인근 양평, 가평 대비 크기 때문이다.

즉 상주인구에 의해 관광의 권력도 십분발휘할 수 있는 것이다.

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땅투자자가 반드시 체크, 검토해야 할 사안 - 인구가 증가하는 이유를 감지할 수 있어야 한다.

단순히 가수요자가 증가하는 것에 연연하면 실패확률이 높다.

그리고 조망권의 힘과 역세권의 힘, 그리고 인구 관계를 면밀히 재검토해야 한다.

조망권, 역세권, 인구의 힘 등은 투자가치와 실수요가치를 점검할 수 있는 가치의 거울이 될 수 있어서다.

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조망권의 힘 - 유동인구가 주거인구로 진화될 수 있는 동기(계기)

역세권의 힘 - 주거 및 투자인구를 흡수할 수 있는 동력

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실수요가치가 높은 지역의 특성과 투자가치가 높은 지역의 특징은 다르다.

같을 수 없는 건 방향과 목표가 서로 판이해서다.

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실수요가치가 높은 지역은 인구의 질을 따지지만 투자가치가 높은 지역은 인구의 양과 거래량에 집착한다.

가격에 예민하기 때문.

​실수요가치가 높은 지역의 특성 - 편익시설이 다양하고 녹지공간 역시 다양한 지경.

직주근접도 가능하다. 멀티시설물(쇼핑몰) 입성이 가능한 공간이 마련되어 있다.

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투자가치가 높은 지역의 특성 - 개발청사진에 의해 가치의 진화를 기대할 수가 있다.

기획부동산이 입성할 수 있는 자리가 마련되어 있다. 

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중요한 건 실수요가치가 투자가치를 분만(연계) 시키는 곳과 분리(단절) 시키는 곳이 있는데

전자의 경우도 존재한다는 점이다. 이런 공간(공식)을 주시, 모색할 필요가 있다.

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실수요가치와 투자가치가 비례한다면 당연히 자연히 삶의 가치와 실수요가치도 정비례하기 마련.

실수요가치와 투자가치가 단절된 경우엔 삶의 가치가 추락할 수밖에 없다.

예) 공장 매연으로 건강의 가치를 상실하는 경우가 발생한다.

상주인구가 감소하기 마련.

필자가 주장하는 최고의 실수요가치 기준이란 전원도시의 메카가 되는 길이다.

전원공간 확보가 수월하여 인간의 삶의 질적가치를 유지하기 용이하기 때문이다.

해당지역주민들의 정서적인 건강과 육체적인 건강이 하나가 되었을 때 그 지역이야 말로

생동감이 넘쳐 실수요가치가 최고로 낙점 받기에 합당할 것이다. 인구가 계속 증가한다.