부동산

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기회의 땅을 모색하는 게 모든 투자자의 사명인 건 토지거래량이 늘 주택거래량을 압도해서다.

법인이건 개인이건 건축을 위해선 반드시 생땅이 필요하기 때문이다.

한 지역에 아파트단지가 입성하기 위해선 대규모 생지가 택지화, 대지화를 거치기 마련.

큰 규모의 토지가 거래되는 것이다. 즉 한적했던 지역에 환경의 변화가 찾아오는 것이다.

부동산이 변화를 거듭하는 환경에 지배, 영향을 받는 것이다.

자연환경, 도시환경, 도로환경, 그리고 인구환경의 혼(천성)이 바뀌는 것이다.

자연환경은 개발과 규제의 대상이지만 도시환경은 개발상태를 의미한다.

도로환경은 도시와 도시의, 그리고 인구와 인구의 매개체 역할을 한다.

인구환경은 개발효과를 의미한다.

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부동산가격은 주변가치(주변변수와 환경)에 영향을 받는다.

희소가치가 높다는 건 자연환경여건과 도시환경상태, 그리고 도로와 인구형태가 서로 연결됨을 의미한다.

만약 지역과 지역 간 소통이 원활하지 않다면 희소가치는커녕 존재가치마저 위협 받을 수 있다.

도시의 가치가 진화될 수 있는 건 자연의 가치와 도로가치의 조화를 통해서다.

이 때 올바른 국가정책(예-개발계획)이 긴요하다.

그러나 인구의 가치만은 개별성이 강하다. 개발은 인위적으로, 반강제적으로 이루어지는 경우가 있지만 인구를 강압적으로 늘릴 수는 없는 법. 국가가 이행한 개발계획에 의해서도 쉽게 이동할 수 없는 게 인구다. 참여정부 때 국토균형발전을 위해 개발구도를 그렸던 기업 및 혁신도시의 모토가 변색된 지경. 주거인구보단 이동인구가 압도적. 환경에 적응하기가 만만치 않다.

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지역존재감(현장감)의 재료(도구) - 인구의 구조

(자연환경과 도시환경의 조건을 서로 연결시켜주는 접근성의 재료가 곧 도로상태이다. 도로의 형편에 따라 인구가 증가하기도, 감소하기도 해서다)

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강북과 강남의 가치 차이 - 도로의 움직임과 도로 규모의 차이.

강남엔 이른바 법정도로가 풍부하지만 강북엔 비법정도로에 근접한 도로들이 산더미처럼 방치되어 있다.

강북의 역사가 강남의 역사를 압도할 수밖에 없는 환경여건 때문이다. 계획도로와 자연발생적으로 생긴 도로 가치의 차이가 낳은 산물.

이를 통해 부동산의 용적률의 차이만큼이나 가치 차이가 현격하게 벌어지는 것이다.

도로규모가 건물 용적률과 관련 있다 보니 마천루가 많은 강남 대비 강북엔 지역랜드마크가 소박한 편이다.

강남의 자랑거리와 강북의 자랑거리가 다르다.

예컨대 삼성동 무역센터의 위상은 강북지역과의 비교에서 우위를 점할 수 있는 힘이다. 오래된 구옥이 많은 강북의 위상을 모색하기가 쉽지 않다. 여전히 잠재력이 숨어 있다. 역사의 힘이다. 물론 역사를 압도하는 강남의 힘은 개발의 힘이다.

개발의 목적이 강남의 위상인 이유다.

강남이 멘토다.

강남을 닮아가려 노력 중이다.

부동산의 단점을 극복하는 길(기회)이 바로 개발과정이다(역시 강남이 멘토다. 강남 일부가 밑그림이다).

개발은 규제의 땅을 대상으로 하기 때문.

개발 시 규제가 일부 완화되거나 해제되어 단절지역을 구제(연결)할 수가 있다.

땅(생땅) 상태와 주거 및 상업시설물의 상태 - 서로 연대한다.

도로의 중요성을 강조하는 이유다.

부동산의 기회를 길을 통해 모색하는 자가 고수다.

길은 인구를 흡수할 수 있는 힘이기 때문이다.

단순히 지상물의 양적가치에 지배 받는다면 지역공실과 같은 나쁜 변수에 희생당하는 일이 벌어질 수 있다.

부동산의 공실은 지역공실을 야기할 수가 있기 때문이다.

지역공실률, 고용률, 실업률 - 지역가치 평가의 기준(도구)

이 세 가지는 서로 연결되어 있다.

마치 도로의 가치가 인근 부동산 가치와 인구 가치와 연관성을 갖는 것처럼 말이다.