부동산

왕초보에게 필요한 건 지역위치와 자신의 입지(위치)를 제대로 정독하는 것이다.

자신의 정서적가치와 경제적위치에 맞는 지역을 선정하는 게 중요하다.

다음은 초보자가 안정적인 구도를 달릴 수 있는 토지투자의 3단계이다.

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1. 용도지역과 지목 자체보단 입지(위치-주변전체)상태를 살펴보는 데 집중한다.

토지의 미래가치를 관철하는 과정이다.

토지의 입지(위치)엔 용도와 지목의 성질과 미래가치를 진화시킬 만한 힘이 있기 때문이다.

토지이용계획확인서의 상태를 살핀다.

다만 토지이용계획확인서 하나로는 역부족.

토지에 관한 활용가치는 지적도에 의해 진화하기 때문이다.

지적도를 볼 때도 내 땅 주변의 지목과 용도 가치를 살핀다. 지주들의 활용능력도 함께 관철한다.

내 땅 주변의 지주들이 개발의 능력이 있다면 호가호위를 바랄 수 있는 법이니까.

원님(예-전용과정) 덕에 나팔 부는 경우도 왕왕 있다.

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2. 접근성을 적극적으로 살펴본다.

도로상태를 점검하는 과정이다. 지적도의 중요성을 재차 강조하는 바이다.

땅 자체만 봐선 안 되기 때문이다. 전도(큰 지도)만 봐선 안 된다.

구체적이지 않아서다. 작은 지도인 지적도와 큰 지도가 서로 분리된다면 정확성이 떨어진다.

접근성은 투자가치나 실수요가치나 모두에게 필요한, 중차대한 사안.

도로의 중요성을 간파하지 않으면 안 되는 것이다.

도로는 부동산의 기본(기반시설)이니까. 지적도와 임야도를 통해 인근의 도로상태를 살핀다.

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3. 지역성질을 모색한다.

개발계획(개발청사진)은 지역성질과 관련 있기 때문이다.

지역랜드마크(지역상징)도 모색한다. 즉 지역정보가 지역성질에 의해 그 가치가 발휘되는 법.

지역입지가 지역정보의 미래가치를 책임진다.

용도지역과 지목은 지역 접근성에 의해 신분(존재가치-건폐율과 용적률)이 바뀌고

지역성질과 지역랜드마크 역시 접근성에 지배를 받는다.

접근성은 잠재성을 낳고 잠재성은 희소성을 낳는다.

희소성은 수익성을 낳는다.

사용가치와 희소가치는 항상 정비례한다. 상관관계에 놓여 있다.

사용가치가 높으면 당연히 희소가치가 높아지지만(질적가치) 수적(양적)으로 부족하여

희소가치가 높아지는 경우도 없는 건 아니다.

예컨대 문화재 역할의 경우 희소성은 높지만 실용가치 면에선 만족스럽지 못하다.

규제의 온상이기 때문이다. 해당지역주민 입장에선 고역이다.

보호와 보존의 개념이 강한 지경이기 때문이다.

실용(사용)가치는 지역공실과 관련 있다.

주거시설의 미분양사태와 상업 및 업무시설의 공실에 지배 받는 이유다.

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결국, 리스크 크기를 확 줄일 수 있는 건 실수요가치인 실용 가치를

극대화 할 수 있는 모태를 모색, 마련 하는 것이다.

예) 편익시설물(지상물의 가치)과 기반시설물(도로의 가치)의 상관관계가

제대로 정립될 수 있을 때 비로소 희소성이 극대화 될 수 있는 것이다.

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공적서류관계, 현장의 모습, 개발청사진과 조감도, 지역성질 등은 가치를 가늠할 수 있는 도구들이다.

현장답사 시 현장감을 느낄 수 있어야 하는데

큰 도로(법정도로)와 작은 도로(비법정도로) 관계를 바로 정립, 직시해야 한다.

마치 신도시와 구도시(구도심)가 단절되면 지역가치에 문제점(단절의 단점)이 발견되듯 말이다.

신구조화가 이루어지지 않으면 안 된다. 도시 간 단절은 도로 단절을 의미하기 때문이다.

(도시)계획도로와 현황도로의 관계도 의식한다.

접근성을 견지하기 위한 최선의 방도이기 때문이다.

현황도로는 사실상 도로로 사용하고는 있지만 지적도상에 표기가 되지 않는 도로다.

도시계획도로는 국도, 지방도와는 별도로 도시계획사업으로서 건설되는 도로다.