부동산

투자자는 부동산정보에 집착하지 말고 부동산성질에 집중할 필요 있다.

하나는 단발성이요 하나는 지속성이 높기 떄문이다.

부동산정보는 부동산성질에 지배 받는다.

입지의 중요성을 강조하는 대목. 정보의 정확성은 위치의 정확성과 맥을 함께 한다.

1. 부동산정보와 정책, 부동산대책 - 규제와 개발과 관련된 사안을 발표한다(지속성↓),

지역입자(원자)에 연연하는 지경.

​

2. 부동산성질(지속성↑) - 지역입지(접근성)​를 통해 성격을 인지할 수 있다

1- 현실성과 타당성의 검토 과정이 필요하다

2-고정성과 희소성의 관철 과정이 필요하다

예) 춘천 레고랜드개발과정 - 입지와 보존 관계를 정립할 필요가 있다. 문화재는 보존 대상.

문화재는 개발 대상이 아닌 보존의 대상. 상징물인 것이다.

부동산정보 - 시간, 시기가 생명

부동산성질 - 입지, 장소(공간)가 생명

시간(부동산정보)과 공간(부동산의 성질)이 하나가 되었을 때 성공투자의 길로 갈 수 있는 법.

지역성질을 무시한 채 개발계획을 수립, 정립하는 건 무리다.

개발진행에 불리한 변수가 발생할 수 있다.

기획 부동산 - 개발정보를 주장한다. 투자가치를 중심으로 매매한다. 개발가치에 집중한다.

지역 부동산 - 입지를 주장한다. 실수요가치를 중심으로 중개한다. 도로의 중요성을 강조한다.

기획 부동산 - 미래가치를 판매하는 곳

지역 부동산 - 현재가치를 판매하는 곳.

공인중개사는 중개행위 이외의 컨설팅행위를 할 수 없는 위치에 놓여 있기 때문.

법정중개수수료를 고수하는 사람이 공인중개사다.

부동산(토지)투자자라면 기획 부동산과 지역 부동산의 차이점을 바로 인지해야 한다.

정보와 성질의 차이를 알아보는 과정이 중요하기 때문이다.

최근까지도 뜨겁게 개발정보가 난발하는 경기도 화성과 평택등지의 경우 기획 부동산의 성격을 띤 지역 부동산이 난발 중이다.

평택의 물건지(레지던스-숙박용호텔과 주거용오피스텔을 혼용한 호텔식 서비스가 제공되는 주거시설물)는 강남4구 지역에 홍보관이 거의 남발 수준이다.

강남의 유동인구의 힘을 믿고 강남지역에 홍보관을 개설한 것이다.

현장답사의 목적 - 지역성질과 랜드마크를 모색, 분석하기 위해서다. 이를 통해 현장감과 생동감을 만끽할 수가 있다.

투자 할 수 있는 결정적 도구다.

예) 이천 SK하이닉스와 부발역세권의 관계(미래가치).

현재는 단절상태.

향후 이 두 가지 랜드마크(지역상징)가 연계된다면 잠재 및 희소가치가 높아질 수 있다.

현장답사 시 취득할 수 있는 가치는 접근성.

부동산정보를 모색하는 건 불가능하다.

가치정보와 가격정보를 모색하는 건 무색. 무리다.

모색하지 말아야 하는 이유다.

정확성이 떨어지기 때문이다.

공간의 상태를 분석하는 게 현장답사과정.

큰 공간 - 공기오염도를 알아본다. 환경오염상태를 말이다.

작은 공간 - 지상물, 시설물 상태를 통해 공실률을 알아본다.

공간상태에 따라 시간 변수가 결정된다.

예) 투자기간, 착공시점예측

예측가능성을 모색할 수 있는 도구(장치) - 현장답사(현장감)

부동산정보와 정책 - 정책과 정보는 답사와 거반 무관하다.

정보는 이론적 접근으로 단면만 볼 수 있어 지극히 단편적, 자극적이기 때문이다.

실용성이 낮기 때문이다.

부동산성질 - 현장답사 시 필수적으로 견지, 모색할 대상이다.

실용성이 높기 때문이다.