부동산

현장답사 시 현장감을 보는 이유는, '접근성'을 올바르게 견지하기 위함이다.

도로 구조와 그 연계성을 견지하는 과정을 제대로 밟겠다는 취지와 의지가 듬뿍 담겨져 있다.

도로의 역할이 무엇인가.

도로는 사람(인구)과 부동산(시설물)의 매개체 역할을 담당하고 있지 않은가.

도로의 가치가 부동산과 관련된 모든 사안과 과정을 관장, 전담한다고 해도 과언이 아니다.

현장감의 재료 - 접근성

(현장감은 인구의 가치를 보는 것. 단순히 거대하고 화려한 부동산 가치만 봐선 안 된다. 비어 있는 부동산은 지역애물이기 때문)

인구가 증가하지 않은 채 부동산만 즐비하게 증가한다고 해서 현장감이 높다고 말할 수 없다.

인구 증가의 힘이 곧 현장감인 셈이다.

도로의 중요성은 인도와 차도의 연계성이다.

사용량이 적은 인도와 차도는 실용성이 낮아 존재감과 현장감 모두가 낮은 지경.

개발이란, 새로운 도로가 생기고 새로운 부동산 입성을 의미한다. 당연히 새로운 인구와 새로운 가격구조가 형성된다. 이런 일련의 과정이 바로 개발을 뜻하는 것이리라.

즉 도로(길), 인구(인물), 부동산(건물) 이 세 가지 이름(요소)과 상황이 하나로 결집, 연결되었을 때 비로소 지역 현장감이 높다고 말할 수 있는 것이다.

지역가치가 최고가 되어 동산화, 환금화에 속도감이 높아진다.

박진감과 현장감이 높아진다. 거품주입속도도 한층 빨라진다.

역세권이 완성되었지만 인구증가속도가 기대감과 거리가 멀다면 도로의 연계성에 문제점이 있는 것이다.

즉 지역랜드마크(부동산, 마천루)와 역세권이 분리되었다면 문제가 크다.

'전원주택'이 지역랜드마크인 경우도 있다. 경의중앙선 일부구간에 여기에 포함되는데 주거시설과 역사가 분리되어 실용성이 낮다. 존재감과 현장감이 형편 없어 역세권이 무색할 지경이다.

그런데도 땅값수준은 높게 형성되어 있다.

이는 역세권인구가 감소하는 이유가 될 수 있다.

외려 간접역세권지역에 실수요와 가수요인구가 급증하는 추세다.

역세권인구가 감소하는 이유는 입지 대비 가격거품이 심한 경우와, 역 바로 앞에 기피시설이 있을 때이다.

종교시설이 있는 경우 역 역할을 제대로 이행하기가 쉽지 않을 것이다. 종교의 자유가 외려 일반인들로부터 심한 거부반응을 불러일으킬 소지가 크기 때문이다.

부발역세권이나 삼동역세권의 경우 아직은 역 역할에 대한 반응이 지극히 미온적이라 할 수가 있다.

종교시설 대신 주거 및 상업시설이 절대적으로 필요하다.

역세권인구와 부동산인구가 분리되는 경우가 있는데 이는 대기업과 역사의 분리의 의미이기도 하다.

대기업의 특성을 역사가 살리지 못하는 경우로 부발역세권주변이 이에 해당할 것이다.

역세권의 두 가지 변수(분류)

1. 역세권인구가 증가하는 경우 - 도로, 인구, 부동산관계가 서로 연계된 경우

2. 역세권인구가 감소하는 경우 - 도로, 인구, 부동산관계가 서로 분리된 경우

현장답사 100번 한 사람과 1번 한 사람의 차이는 투자자가 될 가능성의 차이로 점철된다.

관철된다.

현장답사란 감정이입의 긴 여정+과정에 해당하기 때문이다.

느낌과 감(예-자신감과 생동감)이 없는 투자란 있을 수가 없다.

기록과 기억이 두뇌 속에서 사라진다면 투자자가 될 수가 없는 것.

불감증에 걸리면 투자가 불가능하다.

불감증이란 발견과 거리가 먼 상황에서 발현한다.

현장답사과정을 반복적으로 밟는 이유는 '모색'을 위한 것.

새로운 가치를 모색하기 위해 반복적으로 현장에 가 보는 것이다.

장점과 단점을 발견할 수 있을 때 투자 결정이 용이하다. 자신감이 충천+충만해서다.

도로의 구조와 연계성을 통해 이러한 감정이 이입(개입)되는 것이다.

도로의 가치는 인구의 가치와 정비례한다.

1. 도로의 가치에 투자하기

2. 사람의 가치에 투자하기

3. 부동산의 가치에 투자하기

4. 1+2+3의 과정(가치)에 투자하기

1의 경우가 바로 투자의 기본.

투자의 대본(시나리오)인 셈이다.

길은 방법(way)이요 도(道)이기 때문이다.

길을 모른 상황에서 노하우를 논할 수가 없는 것이다.

4의 경우엔 거품에 유의할 필요가 있다.

단점이다.

거품수준이 높은 대신 희소가치가 매우 높아 평점이 좋다.

사람의 얼굴과 사람의 마음이 반드시 비례하지 않듯 부동산의 외모 역시 가치와 반드시 정비례하지 않는다.

부동산의 외양이 아름답고 훌륭하다는 건 규제의 사슬 속에 묶여 있다는 뜻일 가능성이 농후하기 때문이다.

예컨대 대자연의 가치가 높은 상황.

물과 산은 규제의 대상물.

보호개념이 강하다.

국립공원이나 도립공원 등의 외모는 아름답다.

그러나 내적 외모는 아름답지 못하다.

토지이용계획확인서를 들여다 보면 외모와 달리 흉물스럽다.

규제의 온상이기 때문에 활동량과 사용량에 한계를 느낀다.

자신감이 떨어진다.

부동산의 가치와 부동산의 가격이 반드시 비례하지 않듯 사람의 인상과 인성이 반드시 비례하지 않는다.

부동산사기꾼의 특징 - 침착하고 인상이 좋다. 마치 국립공원의 성질과 흡사하다.

말을 맛있게 잘 한다.

친절이 몸에 배어 있어 자기포장을 참 잘한다.

좀처럼 화를 내지 않는다.

외모가 화려한 땅의 특징 - 토지이용계획확인서를 펼쳐보면 규제의 온상.

예를 들어 상수원보호구역이나 보전산지(공익용)로 보호의 개념이 강한 지경이다.

현장감 하나로 모든 사안을 평가하지 말아야 하는 이유다.

내적요소인 공적서류 상태를 무시할 수가 없는 것이다.

현장감이 뛰어난 지역의 특성은 두 가지로 점철된다.

1. 자연의 가치가 높은 상황 - 매수자는 반드시 '규제범위와 강도'를 구체적으로 알아본다

2. 도시의 가치가 높은 상황 - '거품범위와 강도'를 구체적으로 알아볼 필요가 있다