부동산

부동산 거래가 주춤하고 가계부채 증가 등 부동산 시장에 악재가 나타나면서 투자자들의 기준과 성향도 달라지고 있다. 투자환경 변화에 따라 얼마 전부터 재건축과 한강변, 고급주택으로 쏠렸던 투자 상품은 실속형 저가주택과 소형 부동산으로 바뀌고 있다. 투자관심 지역과 종목도 자연스럽게 실속형 저가 부동산이 많은 곳으로 이동하고 있다. 저가형 부동산은 수요층이 두터워 시장 불안이나 경기 침체에 따른 민감도가 상대적으로 덜하다.

부동산 시장에는 여전히 값싸게 공급되는 부동산들이 꾸준히 늘고 있다. 장기 미분양 등으로 분양가 대비 반값 수준의 주택이 공급되고 있다. 반값에 낙찰되는 경매, 40% 할인 미분양·대물변제 매물이 공공연하게 공급되고 있다. 불황의 장기화가 중대형은 물론, 소형 주택까지 할인분양 현상을 낳고 있다. 올해는 자금마련 부담이 적은 부동산 위주로 거래가 이루어질 것으로 예상되는 만큼 실수요자들이 관심을 가질 저가 틈새투자처를 소개한다.

   급매·경매·공매, 3매(賣) 부동산 노려라

불황 속에 실수요자들이 움직이는 시장이 급매물이다. 불황을 즐기는(?) 투자자들은 고점 대비 20% 이상 가격이 급락한 매물을 주워 담는 ‘이삭줍기’에 나설 것으로 보인다. 지난 해 연말 세제 혜택이 끝나고 다시 연장되더라도 지난해보다 더 심각한 거래 침체가 이어질 수 있다. 거래가 줄면 급매물 공급이 늘어나 저가 매물 쇼핑을 자극할 것으로 보인다. 급매를 노리는 투자자들은 입지가 좋고 향후 경기 호전 시 잠재가치가 큰 부동산을 선호한다.

부동산 침체가 이어지며 경매에 부쳐지는 주택이 중대형에서 소형으로까지 확산돼 실수요자들의 입찰이 늘어날 전망이다. 특히 수도권 경매시장에 전세금 수준의 2억 원 이하 저가 주택 경매물량이 급증하면서 실수요자와 투자자들이 몰려 과열 경쟁을 기록하는 물건들이 늘어날 전망이다. 소형과 달리 대형 주택의 경우 60~70%대 저가 낙찰이 늘고 낙찰가율의 하향세가 두드러져 경매 지표인 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률의 트리플 동반 하락이 예상된다.

압류재산 등 공매로 처분되는 부동산이 예년보다 많이 대기하고 있어 공매를 통한 저가매입의 기회가 늘어날 전망이다. 경기침체 여파로 체납세금의 상환이 어려워져 세무서와 지방자치단체가 매각을 의뢰한 압류재산의 강제매각 물건이 속속 공매시장의 주요 물건으로 나오고 있다. 캠코 공매도 경매처럼 세입자 유무, 보증금 규모 등 상세한 물건정보를 제공하는 업무가 추가돼 공매 수요자들의 관심이 증폭되고 있다.

   공공주택·특별공급을 주목하라

예전의 보금자리주택이 ‘공공주택’으로 바뀌면서 보금자리주택 명칭은 사라지게 된다. 최근 정부가 보금자리주택 건설 특별법을 공공주택 건설에 관한 특별법으로 개정하기로 결정함에 따라 보금자리주택을 폐지하고 `행복주택'이라는 새로운 임대주택 정책을 만들면서 보금자리는 자연스럽게 역사 속으로 사라지게 됐다. ‘반값아파트’로 불렸던 LH의 보금자리 아파트의 경우 공공주택으로 개명해 분양 또는 임대로 전환될 가능성이 크다.

무주택 서민들이 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회인 공공주택에도 관심을 가져볼만하다. 서울 외곽이나 수도권에 분양하게 될 공공주택은 순차적으로 수천 가구가 공급될 예정이다. 공공주택은 보금자리주택과 마찬가지로 입지 여건이 뛰어나고 분양가가 주변 시세의 저렴하게 공급될 예정이기 때문에 높은 경쟁률을 기록할 것으로 보인다. 예전 보금자리주택은 올해에도 19% 물량이 증가한 상태로 공급될 예정이다.

처음 내 집을 마련하려는 수요자는 청약통장을 활용해 공공에서 저가에 공급하는 특별공급 분양매물에 관심을 갖는 것이 유리하다. 공공주택과 기관추천 방식의 특별공급은 청약 기회가 많고 특별공급 대상만으로 경쟁하기 때문에 경쟁률이 낮고 재청약 기회가 주어진다. 생애최초 특별공급 대상이면서 3자녀 특별공급, 신혼부부 특별공급에 해당되는 경우와 같이 여러 종류의 특별공급에 해당돼 청약 경쟁률을 고려하여 선택적으로 청약할 수 있다.  

내 집 마련의 대안으로 자리 잡고 있는 것이 ‘분양전환 임대아파트’이다. 시세보다 싼 보증금으로 임대 기간 동안 거주하다가 해당 아파트를 주변 분양가보다 싼 가격에 분양 받을 수 있다. 5~10년 장기간 전세로 거주하다 내 집으로 분양 전환할 수 있어 초기 비용부담을 줄이고 투자 리스크도 줄일 수 있다. 의무 임대기간의 절반인 2년6개월이 지난 시점부터 분양전환이 가능하다. 저렴한 보증금과 함께 취득세 등 절세효과도 있어 가격 경쟁력이 있다.

   미분양, 주택조합에 관심 가져라

경기 침체로 팔리지 않는 미분양을 털어내기 위한 건설사들의 눈물의 파격 마케팅이 이어지고 있다. 분양이 잘될 때에는 중도금 무이자, 발코니 무상확장 등의 간접 할인이 주였다면 요즘은 분양가 자체를 큰 폭으로 내리는 추세다. 최초 분양가보다 할인율이 40%에 달하는 아파트도 나왔다. 미분양으로 쌓여있는 것보다는 어떻게든 헐값으로라도 팔아야 현금이 순환되기 때문에 손해를 감수하고라도 미분양분을 싸게 팔고 있다.

저렴한 분양가로 내 집 장만을 할 수 있는 주택조합 아파트도 실거주 목적의 수요자들에게 틈새상품으로 관심 받고 있다. 지역주택조합 아파트는 사업추진속도가 빠르고 시행사 없이 20채 이상 무주택 가구주들이 사업주체인 조합을 결성, 땅을 매입해 아파트를 짓기 때문에 주변 분양물량 시세보다 10∼20% 저렴한 게 장점이다. 조합원이 되려면 조합설립인가 신청 이전 6개월간 해당지역에 거주해야 하며 조합주택 입주일까지 무주택자여야 한다.

건설업체들이 공사대금이나 채무를 아파트나 오피스텔 등 부동산 물건으로 대신 갚는 경우가 늘면서 ‘대물 변제’ 급매물도 시장에 대거 유입되고 있다. 대물 부동산은 시공업체가 현금을 확보하기 위해 헐값에 넘기면서 분양가나 시세대비 20~30% 저가에 매수할 수 있다. 수도권은 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 등 수익형 매물이 대부분이고 지방의 경우 아파트 빌라 등 주택 매물이 많다. 임차인이 입주한 경우가 많아 일정한 임대수익도 가능하다.

여러 사람이 어울려 투자하면 시세보다 20~30% 할인된 가격으로 살 수 있는 '공동구매‘ 투자 방식도 있다. 공동구매 사이트에서 구매 신청을 하고 일정 금액을 에스크로우 계좌에 예치하면 분양물량을 최대한 할인한 값에 파는 방식이다. 여러 채를 한꺼번에 매도하고 사업비를 낮춰 저렴한 가격으로 살 수 있다. 소형 주말주택과 도시형생활주택, 상가 등 안정적인 수익을 확보할 수 있는 부동산에서부터 고가의 타운하우스까지 구매처가 다양하다.

시세보다 싼 급매물 정보를 얻으려면 손품·발품을 팔면서 더 많은 저가 매물을 확보하기 위해 다양한 매물을 만나는 것이 중요하다. 내 집 마련 정보 취득은 인터넷 시세 정보부터 활용하는 것이 편리하다. 가령 급급매물 정보를 얻는 경우 부동산 시세정보 사이트를 통해 분양 현장이나 단지에 대해 가격에 중대 영향을 미치는 변수와 함께 관심지역 내 현지 중개업소 몇 군데와 친분을 쌓아둬 몇 개월간의 가격변동을 체크하는 것이 중요하다.

세일 상품일수록 신중하게 접근해야 한다. 실수요자가 투자할 경우 할인율이 높더라도 주변 시세를 꼼꼼히 비교하고 계약 단서조항 등을 잘 살펴야 한다. 공급이 너무 많은 지역은 피하는 것이 좋다. 분양가가 주변 시세보다 비싸게 잡힌 미분양의 경우 애초에 너무 높은 분양가격이 책정되어 시세차익이 크지 않기 때문에 저층 같은 비선호 물량인지 살펴보고 할인 폭이 크거나 조건이 파격적으로 좋은 단지를 골라야 한다.

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