부동산

역세권 열풍에 투자해 역풍을 맞는 경우도 왕왕 있어

역세권 투자에도 주의가 요망된다.

역세권 투자자에게 중요한 건 역세권 반경(거리)보단

위치와 입지이지만 그것보다 더 중차대한 사안은 역 앞에 무엇이

존재하느냐다.

입지는 직접적으로 느끼기 쉽지 않지만 시설물들은

쉽게 접근할 수 있는 사안 아닌가.

예컨대 역사 바로 앞에 종교시설이 있다면

현장감과 존재감을 느끼기에 앞서 불쾌감이나 거부감부터

느껴질 수 있다. 그러나 역 앞이 질서정연하게 체계적으로

대규모 주거시설이 안착된 상태라면 가치의 앞날을

기대할 수 있어 상쾌함을 느낄 법하다.

역 앞에 상업시설이 곧 입성할 수 있는

환경여건이기 때문이다.

역 앞에 건물 대신 대규모 녹지 공간이 형성되어 있다면

이 또한 역에 대한 거부반응이 심하게 일어날 수도 있다.

상업시설과 대비되는 대자연의 가치에 대한 재해석이 미미한 지경.

개인투자자 입장에선 불쾌감을 호소할 수 있다.

역세권 효과 보단 대자연의 가치에 지배 받는

모양새이기 때문이다.

무엇보다 역세권효과를 기대할 수 있는 거대 힘은 역과 더불어

진보할 수 있는 지역랜드마크다.

예컨대 수원역과 의정부역, 평택역 등은 광대한 역 광장에 백화점 등

다양한 유동인구를 끌어들일 수 있는 지역 가치와 힘을 보유하고 있다.

즉 역세권과 더불어 지역랜드마크는 '다양한 유동인구를

끌어들일 수 있는 힘'인 법.

그 힘은 '멀티상업시설물'의 존재감이다.

현장감과 접근성을 높일 수 있기 때문이다.

역을 역동적으로 발전시키는 건 '인구의 역할'이지

빈 공간(공실률)이 아닌 것.

역 앞에 비어 있는 마천루가 없는 게 아니기 때문이다.

마천루가 지역보물에서 지역애물로 전락하는 건 높은 공실률 때문.

사당역, 잠실역, 강남역은 대한민국의 대표적 멀티역세권으로

경기지역의 다양한 인구를 흡입할 수 있는 강한 친화력과

다양한 편익공간을 확보, 보유하고 있다.

지역랜드마크는 다양한 인구의 역동적인 동력이다.

그 힘을 통해 또 다른 대형 상업시설물과 편익공간이 표출되는 것.

새로운 지역작품이 탄생되는 순간이다.

잠실역의 제2 롯데월드(롯데월드몰)가 그 대표적 실례라 하겠다.

그렇지만 수요자입장에서 역 앞에 지역랜드마크 대신

혐오시설물이 역 도처에 깔린 경우도 없는 건 아니므로

주의 깊게 주변을 살피지 않으면 안 될 것이다.

모텔은 유동인구에겐 숙박시설물이기도 하고 지역주민입장에선

혐오시설물이기도 하다.

역 앞의 집창촌은 대표적 기피시설물.

지역문화가치와 별개로 집값하락을 우려하는 우

매한 주민들도 있기 때문이다.

수원역과 평택역엔 당당하고 다양한 편익공간과

더불어 사창가가 존립하고 있다.

588이 있었던 청량리역 일대와 다르다.

청량리역 일대의 588은 사라진 채 그 자리에

다양한 구조의 집합건물들과 마천루가 입성을 기다리고 있다.

역 앞에 사창가가 있다는 건 그만큼 지역의 다양성이

확보되었다는 증거다.

역 앞에 노숙자들 역시 지역의 다양성과 연관 있다.

서울역의 경우 전국의 노숙자들의 집결지, 아지트다.

노숙자들은 유동인구가 많은 자리를 확보한다.

서로 자리다툼이 심해 영역싸움으로까지 비화된다.

마치 역세권 형성 시 용도가 배분되듯 말이다.

이렇듯 역세권 성질이 다양하다 보니 역세권 모두가

똑같은 가치를 부여 받을 수 없다.

위치가 가치를 만든다.

가격을 조성한다.

1번 출구 앞 주거시설과 2번 출구 앞의 가치 차이가 심할 수밖에 없다.

역세권이라고 해서 무조건 환영만 할 건 아니다.

상업시설과 혐오시설(기피시설)의 차이를 극복할 수 있는

힘 확보(확장)가 곧 투자자가 살 길이다.

여하튼 역세권가치평가의 기준은 명약관화 해야 한다.

부동산의 양적가치보단 인구의 다양한 움직임에 힘을 집중해야 한다.

인구의 가치에 모든 걸 걸어야 한다.

거리보단 위치와 입지상태에 영혼을 걸어야 하는 법.

실수를 줄이는 방법이다.

입지는 자리와 위치에 지배 받는 지경 아닌가.

자리는 용도배분과 관련 깊다.

각자의 위치(자리)에서 가치를 발휘한다.

예를 들어 1번 출구의 힘과 2번 출구가 추구하는 모토, 그

리고 3번 출구의 역할은 모두가 다르다.

4번 출구에 1번 출구 가격에 입성한 경우가

바로 거품에 희생을 당한 것.

유동인구와 역 출구 수가 많은(14개) 동대문역사문화공원역의 경우

역 역할이 다양해 한적한 출구도 있다.

역 출구 역할이 다 다르다.

예를 들어 출구로 나오자 마자 학교가 있는가 하면

봉제공장과 인쇄소가 나오고 마천루(14번 출구 앞)가 즐비하다.

이와 같이 역세권의 향방(방향)은 여러가지로 가격 또한 다양하게 분출한다.

가치가 다양하기에 가격도 다양한 것.

방향은 가치의 척도다.