부동산

현장답사 시 현장감을 맛보는 방법은 가격 알아보는 방법과 가치를 알아보는 방법과 연관관계를 관철하는 것이다. 가치와 가격간 괴리감이 생긴다면 투자결정하기가 쉽지 않다.

가격 알아보는 방법은 현실적으로 없다. 현장에선 항시 가격담합행위가 횡행해서다.

가치를 알아보는 방법은 존재한다. 인구구조를 통해 현장감을 알아볼 수가 있기 때문이다.

예컨대 주거인구와 유동인구의 연결상태를 통해, 즉 공실률과 미분양현상을 통해 지역가치를 견지할 수가 있는 것이다.

인구감소현상이 심한 지역의 희소가치는 낮다.

사용가치(실용가치)가 낮아서다.

사용가치와 희소가치는 반드시 비례한다.

단순히 부동산의 수적가치를 통해 희소가치를 알아보는 건 정확도가 떨어진다.

예) 강원도 춘천 투자 - 유동인구의 증가현상이 투자결정의 이유(대자연의 가치라는 편익공간을 사용한 결과)

경기도 화성 투자 - 주거인구의 증가현상이 투자결정의 이유(아파트라는 편익공간을 사용한 결과)

지역랜드마크는 두 가지로 분류된다.

'인구의 증가현상'이 지역랜드마크인 경우와 부동산의 증가현상이 지역랜드마크인 경우가 있다.

인구구조에 투자하는 사람과 부동산구조에 투자하는 사람이 있는데 정답이 있는 건 아니다.

부동산구조에 투자하는 게 인구구조에 투자하는 것보다 반드시 불안하다고 할 수가 없기 때문이다.

변수현상이 만연하고 있는 것. 가령 대기업이 건설하는 대형 멀티공간(주상복합+집합건물)이 인구흡입력이 강할 수 있는 것이다.

'인구증가지역에 투자하는 것 > 부동산증가지역에 투자하는 것'

반드시 맞는 부등호는 아니다.

인구증가지역이 반드시 좋다는 건 마치 지방보다 수도권이 반드시 투자가치가 높다는 의식과 같다. 이는 부동산의 변수를 무시하는 처사.

부동산의 변수가 부동산투자가 쉽지 않은 이유다.

변수가 심하다. 변수의 특성은 불규칙적이고 즉흥적이라는 것. 어디로 튈지 예측이 쉽지 않다.

변수가 심하다는 것이 부동산의 특징이자 투자의 이유다.

상수가 변수로 변하기도 한다. 물론 지방자치시대에 위정자들의 개발청사진이 바로 가장 많이 쓰이는 변수다.