부동산

현장답사과정 중 지역랜드마크를 모색+결정하는 게 중요하다.

그것은 모든 투자자의 임무 중 하나이기 때문이다.

지역랜드마크란 지역상징물이자 지역입지(입장)를 외부로 널리 알릴 수 있는 기회가 될 수 있기 때문이다.

'지역랜드마크'의 범위(기준)는 넓고 다양하다.

예) 경기도의 지역랜드마크

충정도의 지역랜드마크

제주도의 지역랜드마크 - 돌, 여자와 해녀, 그리고 바람과 바다

서울의 지역랜드마크 - 돈, 인구, 다문화(다양성)

당진의 지역랜드마크 - 철의 도시이자 물의 도시, 항구의 도시

요컨대 지역랜드마크도 추상적인 것과 구체적인 접근방법이 있는데 예컨대 철의 도시는 추상적인 접근방법.

산업단지의 영향력(과 잠재력)과 아파트폭등세 등과의 유기관계는 비교적 구체적인 접근방도다.

강남역일대의 지역랜드마크는 다양한 이슈거리. 이는 추상적인 접근방도.

신분당선이 추후, 용산과 연결되어 강남시가 폭등예상 등은 비교적 구체적인 접근방법이다.

두 가지 유형의 지역랜드마크

1. 인물(인구의 양적가치와 질적가치)

2. 지상물(부동산의 양적가치와 질적가치)

더 나은 진보적인 지역랜드마크 - 1과2의 상황이 연계될 때 발현.

공실률이 높은 현상을 지역상징물로 내세울 수는 없지 않은가.

교도소, 모텔촌, 군부대, 대형룸살롱 등을 지역랜드마크로 여기는 사람은 없을 것이다.

'도시지역'이라는 용도지역에 함몰되어 지역랜드마크를 강조하는 사람도 있지만 교도소 등을 지역랜드마크로 여기는 사람은 없을 것이다.

이 역시 추상적인 접근방법.

도시지역 내 교도소와 군부대가 존속할 수 있기 때문이다.

100% 도시지역으로 구성되어 있는 서울의 경우가 그 좋은 실례라 하겠다.

100% 군사시설보호구역으로 구성되어 있는 강원도 철원군의 지역랜드마크는 무엇일까.

규제가 반드시 문제가 되는 건 아니다.

그린벨트1번지인 경기도 의왕시(88.9%가 그린벨트)와 과천시(89%)의 지역랜드마크는 철원군의 경우와는 판이하기 때문이다.

용도지역이나 용도구역을 통해 지역랜드마크를 모색하는 건 소모전이다.

헛수고다.

현실적으로 용도지역이 없는 토지는 존속할 수 없어서다.

용도지역은 단순히 존재가치 그 이상을 의미할 수가 없기 때문이다.

다만 존재가치의 활용도를 극대화한 상태가 지역랜드마크가 될 수 있는 것이다.

랜드마크는 인위적인 요소와 자연적 요소가 합치된다.

지역상징물은 지역을 적극 대변한다. 용도 자체로는 역부족이다.

활용도가 낮은 상업지역도 없는 건 아니다.

예를 들어 외국인관광명소인 서울 명동의 상업지역과 인구 30만 명 이하 지역의 상업지역의 의미는 판이하다. 존재가치(입지)의 차이 때문이다.

용도와 상관 없이 그 가치가 극대화 될 수도 있다(용도의 존재가치는 진화에 목적이 있다. 지역랜드마크는 잠재가치보단 현재가치 위주의 완성물을, 지상물을 우선으로 친다. 그게 실상이다)

지역랜드마크가 문화재인 경우와 마천루와 편의시설(주상복합쇼핑시설)인 경우가 있는데 전자가 과거(보호의 개념)에 연연하는 경우라면 후자는 미래가치(개발의 개념)에 접근하는 것.

예) 경기도 3대 도자기도시 - 광주 여주 이천 등지

마천루가 지역자랑거리인 곳 - 강남일대와 판교신도시 일대

문화재의 힘은 관광인구의 흡수력이요 마천루와 편익시설의 가치는 유동 및 주거인구, 소비인구를 대변하는 입장.

지역랜드마크(지역특성)의 두 방향은 무엇인가.

여느 공간이든 개발과 보호의 개념을 담고 있다.

필히 지역정체성과 주체성을 상실하면 안 되기 때문이다.

녹지공간이 지역랜드마크인 경우가 있다.

그리고 상업시설물이 지역랜드마크인 곳이 있다.

국토는 대도시의 가치가 국가의 랜드마크인 경우가 있다.

대자연의 가치가 국가의 랜드마크인 경우도 있다.

대기업이 대도시의 지역랜드마크가 될 수 있고 대기업이 대자연의 지역랜드마크인 경우도 있다.

즉 '대기업'은 불가능한 상황(無)을 긍정의 힘(有)으로 승화시킬 수 있는 권력이 있다.

정치인과 경제인이 분리된다면 국토금단현상이 벌어진다.

정치와 경제가 단절된 경우는 마치 고속도로와 국도가 단절된 상황과 같은 것.

위험하다.

국토의 동맥경화증상이 발생한다.

지역랜드마크의 다양성은 인구의 다변화와 연계된다.

예) 경기도의 지역랜드마크 - 고양시, 수원시, 용인시 등 3대 거대도시 외 분당신도시와 판교신도시가 있는 예비거대도시 성남 등지

지역랜드마크가 단순한 지방오지의 경우 인구가 감소하고 있다.

예컨대 관광인구에 의존하는 입장.

대자연의 가치를 판매하고 있다.

부동산 거래 시 대자연을 매매하는 것.

지역랜드마크가 지상권인 경우가 있고 역세권인 경우도 있다.

조망권인 경우도 있다.

지상권과 역세권과 조망권이 서로 연계되는 곳도 있다.

서울특별시와 경기도에 돈 쏠림현상이 일어나는 연유다.

서울 대비 부동산거품이 덜한 경기도 인구가 계속 증가하는 이유일 법하다.