부동산

장수시대에 맞는 투자종목은 빌딩과 토지이지만

빌딩답사방법과 토지답사방법은 다르다.

빌딩투자와 토지투자는 그 성격과 체질상 판이하기 때문이다.

닮은 대목이 별로 없다.

성격과 상황이 너무도 다르다. 극과 극의 차이점을 보인다.

빌딩투자는 완성품에 투자하는 것. 현재의 가치에 투자하는 것이다.

토지투자는 미완성물에 투자하는 것이므로 미래가치에 의지할 수밖에 없다.

주변의 빌딩상황에 의존하는 이유다.

땅답사 시 지역랜드마크를 모색할 때 빌딩 존재를 존중하는 이유다.

빌딩답사 시 공실률을 집중 모색해야 한다.

토지답사과정 중엔 지역슬럼화에 집중해야 한다.

인구감소여부를 모색해야 하기 때문. 인구가 감소하면 환금성에 악영향을 미칠 수 있다.

빌딩은 수익형부동산의 롤모델. 

공실률이 낮다면 시세차익도 노릴 수 있지만 대출 통해 움직이는 게 상례.

토지는 건축 목적의 토지매수와 시세차익을 노리는 매수가 있다.

전자가 실수요목적이라면 후자는 투자목적이다.

실수요목적이 투자목적으로 변형이 가능하다.

그 대상물이 집이냐 건물이냐에 따라 상황이 달라질 수가 있다.

건부지(건축물이 들어서 있는 토지) 인근의 토지는 성장가능성이 높다.

건물의 가치 평가기준 - 인구의 질적가치(세입자의 질이 낮다면 월세체납의 가능성이 높고 건물 훼손에도 크게 노출되어 있기 때문이다)

토지가치의 평가기준 - 인구의 증감상태.

질적가치도 중요하나, 일단 우선적으로 양적가치에 지배 받는다.

땅은 보수관리보단 외부변수와 주변변수에 예민하니까.

강남의 빌딩 세입자의 경제수준이 건물주의 경제력과 비슷한 사례도 있다.

강남 빌딩주인이 안정적으로 돈을 벌 수 있는 이유다. 건물주가 무조건적으로 세입자를 모십하는 건 아니다. 입주자 자격조건이 까다롭다.

빌딩1번지는 강남일대.

여의도 대비 공실률이 낮기 때문인데 이는 기획 부동산과 다단계회사가 많아서 일 거다.

토지투자1번지는 경기도 일대.

인구가 계속 증가하고 있기 때문이다. 특히 서울집값거품에 상처 입은 수많은 젊은 인구가 계속 증가하고 있다. 더불어 덩달아 실수요 겸 투자자인 아파트투자자도 증가하고 있다. 신도시 덕분이다. 평택 고덕국제신도시나 남양주 다산신도시 등은 젊은 동력의 내비게이션, 길라잡이 역할을 하고 있다. 투자의 방향과 진로를 잡아주고 있다.

토지가치는 주변 마천루의 영향력에 의해 진화하고 빌딩가치는 인구의 질적가치에 영향을 받는다.

비어 있는 건물은 지역랜드마크가 아닌 지역흉물일 수 있기 때문이다.

내 땅 주변의 건물가치를 보고 투자하는 사람과 내 땅 주변의 자연의 가치(조망권)을 보고 투자하는 사람이 있다.

전자가 땅 투자자요 후자는 전원생활을 원하는 자의 모습이다.

건물과 대자연 사이에 땅 투자한다.

인권(人權)과 물권(物權) 사이에 투자한다.

흙의 가치와 돈의 가치에 투자하는 것이다.

기회의 땅을 모색하기 위한 열정과 노력인 것.

과거의 흔적과 현재의 가치 사이에 돈을 던진다.

미래가치는 과거와 현재의 가치의 결과이므로.

과거와 현재를 중략한 미래가치는 없으므로.

과정 없는 투자는 없다. 현장답사과정이 중요한 까닭이리라.

빌딩답사 시 모색할 부분 - 용적률과 공실률, 녹지율(쾌적한 주변환경도 가치 평가의 주요변수이므로)

토지답사 시 모색할 부분 - 주변 건물의 배치상태와 건물의 수적가치, 인구증가율

(건물 및 인물, 인구의 증감상태. 건물의 증가현상은 주변변화를 의미하며 내 땅의 가치도 상승기류를 탈 수 있는 기회다)