부동산

땅 투자자들이 찾는 가치 높은 투자지역은 어디일까.

최우선적으로 인구가 꾸준히 증가하는 곳이어야 할 것이다.

인구증가의 요인을 알고 나서 거기에 집중해야 하는데

인구증가의 요인은 두 가지로 순서를 정할 수가 있다.

1. 실수요가치가 높을 때 인구가 증가할 수 있다.

이 때 시가가 형성되거나 유지할 수 있다.

2. 투자가치가 높을 때 인구집중현상이 일어날 수 있다.

호가가 형성 되어 이 때 거품을 의심 받을 수 있다.

1-삶의 가치가 높다.

녹지율은 높고 공실률이 낮은 곳에서 나타난다.

2-개발이슈거리가 많다.

꾸준한 언론보도를 통해 전국에서 투자자들이

몰려오기도 한다.

고수와 하수를 구분하는 방법이 있다.

고수의 투자방법과 하수의 투자방법은 다르다.

고수는 인구가 증가하는 곳을 모색한다.

자연히 공실률이 낮은 곳에 입성하는 것이다.

하수는 부동산이 증가하는 곳을 모색하여

공실률 높은 곳을 선정하는 우를 범하고 만다.

부동산이 증가하는 요인은, 인구가 증가하여

부동산이 증가하는 경우와 단순히 건설업자들의

수익성 창출에 의해 증가하는 경우가 있다.

전자가 실용적 가치를 극대화 할 수 있는 경우라면

후자는 난개발 표상이 될 수 있는 경우이다.

서울(2019년 현재, 인구9,766,886명)의 인구가

계속 감소하는 건 갈수록 높아지는 경기도(인구13,129,508명)

위상 때문일 거다.

갈수록 인구격차가 심하게 벌어지고 있다.

그렇지만 수도권(서울, 경기, 인천)인구는 계속 증가세다.

서울의 인구가 경기 및 인천으로 집중적으로 이동해서인데

서울과 경기인구의 차이가 인천인구(약300만명)의 차이다.

즉 서울과 경기 사이엔 인천인구수 만큼의

격차가 벌어지고 있는 것이다.

엄청난 차이다.

서울에서의 땅 투자는 힘든 지경.

100% 도시지역으로 구성되어 있기 때문에

부동산이 지상물 위주로 거래가 형성되고 있다.

기회의 공간이 많지 않아 희소가치가 높다.

거품이 주입되기 좋은 조건이다.

그러나 경기도는 기회의 땅이 많다.

인구증가하는 지역이 다양해서다.

예) 고양, 용인, 화성, 남양주, 평택(50만 명 이상)

시흥, 파주, 의정부, 김포, 광주, 하남, 양주,

이천, 의왕, 과천(인구50만 명 이하)

국토불균형현상이 가속화 될 수 있는 이유를 쉽게 찾을 수 있다.

과거엔 서울의 집중도가 국토불균형심화의 원흉이었지만

지금은 경기도의 인구집중도가 심해 경기도 인구폭증현상에 의해

국토불균형현상은 계속될 것이다.

조만간 수도권인구가 비수도권인구를 추월할 것이다. 최근까지만 해도

거의 10만 명 차이였지만 지금은 약3만 명의 차이로

줄어들었기 때문이다.

물론 경기도의 화력 때문이다.

평택 고덕국제신도시나 남양주 다산신도시 등 명성 있는

신도시개발과 하남과 상일동역(5호선), 그리고 암사역(8호선)과

별내역, 당고개역(4호선)과 진접역 등 전철연장노선이 신설되는 것도

경기도 인구폭증세를 가중시킬 수 있는 큰 활력소 중 하나가 될 것이다.

요컨대 돈이 되는 투자지역과 독이 되는 위험지역을

구분하는 방법은 인구의 변화를 통해 모색하는 게

합리적이고 안정적이다.

인구변화와 진화과정을 통해 해당지역의 소비와 투자가

원활한지를 견지할 수가 있기 때문이다.

만약 소비와 투자가 불통상태라면 당연히

인구감소현상이 계속 반복되어 지역슬럼화현상이

빨리 찾아올 수가 있다.

수도권과 지방 간 부동산가격과 소득격차가 점점 벌어지면서

지방사람들이 수도권으로 이동하는 것은 소비와 투자의 관계에서

그 원인을 찾을 수가 있는 것이다.

아파트투자는 서울 강남3구에, 혹은 광교 및 판교신도시에 하고

땅투자는 경기도 화성, 평택, 용인, 하남 등

인구가 활발한 지역을 선점하려 애쓰고 있는 것이다.

반대로 서울 강남부자나 경기도 투자자가 지방에 관심을 갖고 있을까.

귀농생활이나 귀촌(전원)생활자 이외에는

관심도가 높지 않을 것으로 추론된다.

요즘엔 지방에서 귀농생활에 실패하여

귀경하는 귀경인구도 급증세다.

그렇기 때문에 귀농과 귀촌생활도 경기도 일원에서 하는 일이 다반사다.

일상생활이 안정적일 뿐 아니라 전원생활도

투자 겸 실수요라는 생각이 지배적이기 때문이리라.

경기도가 전원도시로서 그 명성도가 높아지는 까닭이다.

경기도는 특례시만 10개를 보유하고 있다

(인구 50만 명 이상-목표는 100만명).

충남의 경우 천안이 충남 유일의 특례시다.

전원도시가 도시생활의 강점과 전원생활의 강점의 조화라면

특례시는 광역자치단체의 강점과 기초자치단체의 잠재된 장점들의

조화라 할 수가 있다. 절충효과를 노리고 있는 것.

전원도시의 역할은 도시와 시골의 가교역할이요

특례시의 역할은 광역자치단체와 기초자치단체 간의

가교역할이라 할 수가 있다.

즉 전원도시와 특례시는 부동산과 사람을 연결시켜주는

도로역할을 수행하고 있는 것이다.

이는 경기도 땅이 돈이 되는 이유 중 하나일 것이다.