부동산

내가 사는 곳에 땅값이 폭등하는 데에 반대하는 지역주민은 없을 것이다.

만약 해당지역에 그런 사람이 있다면 이상한 사람 취급 받을 것이다.

땅값폭등은 주변변화를 암시하는 것이기 때문이다.

변화를 싫어하는 자는 없다. 투자자입장이건 실수요자건 말이다.

물론 한 지역엔 부동산주인과 세입자가 공존한다. 즉 지역주인과 지역주민은 그 의미가 다르다.

입장이 다르다. 모두가 땅 주인이 아니므로.

땅 투자처로서 최적의 조건은 무엇일까.

'집값상승지역 인근의 땅'이나 '미분양아파트단지 인근의 땅'을 사면 무난할 터.

일단 관심거리 대상이 될 수 있는 조건을 갖춘 상태 아닌가.

미분양아파트도 관심거리가 될 수 있는 건 집 투자자가 발생할 수가 있어서다.

향후 집값상승에 대한 기대감을 가질 수 있는데 이는 인근 시세 대비 저렴한 분양가로 매수가 가능하기 때문이다. 최소비용으로 움직일 수 있는 여건이다. 집주인입장에선 미분양이라는 이유를 십분활용할 필요 있다.

미분양이라는 맹점을 가지고 매수자가 매도자를 압박할 수가 있는 것이다. 거래 시 가격조정과 절충과정에서 갑 입장을 고수할 수 있기 때문.

집값은 땅값과 그 성격이 판이해 자주 이동한다. 부녀회, 자치회, 중개인들 등 이해관계자 다수의 영향이 크기 때문이다. 땅으로 치면 복부인 역할이 지대한 것이리라.

내 땅의 핵심사안은 한 가지.

내 땅의 위치와 입지가 무엇보다 중요하다.

내 땅이 역과의 거리가 너무 멀거나 주거지역(주택단지)과 거리가 너무 멀다면 걱정거리가 생긴다.

관찰과정에서 역 이용객과 주거인구의 동향도 살필 필요가 있다.

역세권을 활용하는 인구 대다수가 주거인구이기 때문이다.

역세권 활용자가 유동인구가 대부분이라면 그곳은 실패한 역사다.

주거인구가 한 지역의 주인공이기 때문이다.

핵심멤버다.

주축이다.

주거인구가 증가하면 부동산이 상승곡선을 타고 대다수 주거인구가 투자자로 변신, 변심할 수가 있다.

가격이 천정부지로 오를 수 있는 이유(기회)다.

한 지역의 중심이 역동을 하게 된다면 거품이 주입되기 마련이다.

정부 규제가 곧 들어갈 것이다.

대출이나 세제규제로 말이다.

투기과열지구지정이나 투기지역(양도세 부과 시 기준시가 대신 실거래가를 적용하는 것으로 지난 2003년에 도입된 규제제도)지정을 통해 일단 소나기를 피하려는 의도이나, 규제가 영원할 수는 없다.

규제해제 시 장기소강상태에서 해방되면서 다시 새로운 가격이 형성된다.

집값상승현상과 땅값상승현상이 동시에 발생하는 건 실수요관계와 투자의 관계가 서로 밀착된 상황이라는 증거다.

따라서 땅 투자자가 투자지역을 선정할 땐 주거인구 동태파악에 주목+주력할 필요가 있다.

주거인구가 증가하면 집값폭등을 쉽게 예상할 수 있기 때문이다.

예를 들어 경기도 화성, 평택, 용인, 고양, 시흥, 남양주, 파주, 김포 등은 땅값과 집값 오름세가 동등한 상황이다. 이들 지역에 개발이 용이하다. 개발의 당위성이 높기 때문.

더군다나 탁월한 입지와 더불어 인구가 급증세라 개발의 타당성은 날로 높아만 갈 터이다.

개발의 의미 - 맹인이 실명한 눈을 되찾을 수 있는 회복 기회.

맹지가 주거지로 변할 수 있어서다.

맹지 대부분이 주거지로 변할 수 있는 건 의식주생활과 관련 있다.

의식주의 주가 바로 주거지역과 주거공간을 의미하기 때문.

주거인구가 생기는 건 주거인구는 항시 편리한 상태에서 발생하기 때문이다.

불편한 환경조건이라면 집을 버리고 주거인구가 떠난다. 페가 주변을 한 번 주시해보라. 불편함이 이만저만이 아닐 거다.

맹인상태는 불편하지만 눈을 뜨면 편리해진다. 평화가 찾아오는 것이다.

맹지에 도로가 생긴다면 역시 편리함을 도모할 수가 있다.

지역평화가 찾아오는 것이다.

투자자가 눈을 뜨면 평화와 안락, 자유를 되찾을 수가 있다.

맹지가 진화할 때 일어날 수 있는 사건 - 집값과 땅값의 동반상승효과.

인구가 대거 몰려들 수 있는 상황이기 때문이다.

실수요인구와 투자자가 함께 몰려든다.

실수요 겸 투자자인 것이다.

실수요자가 투자자로 변하는 경우도 태반.

인구가 진화할 때 지역평화가 찾아온다.

예) 직주근접이 가능한 지역으로 변모.

즉 다양한 용도배치구조가 사람들 관심사가 될 수 있다.

단순히 주거지역(베드타운-직주분리)으로만 구성되지 않고 녹지(힐링) 중심의 주거지역이 형성된다.

전원도시가 형성되는 찰나다.

교통연계가 수월해서다.

예) 신분당선 - 서울 강남3구와 1,2신도시와 연계할 수 있는 지역평화의 도구

오랜 숙원사업 중 하나였던 신안산선 존재가치도 높아질 기세다.

지난 9일 착공식을 거행했기 때문.

여의도에서 안산까지 25분 소요되고 서해선 원시역에서 여의도까지 30여분 소요된다. 오는 2024년 완공될 때 또 다른 형태의 집값+땅값폭등현상을 예고한다.

신안산선은 내 집 마련이 버거운 직장인들에게 희망선이 될 터.

과거의 직주근접의 의미와 작금의 직주근접의 의미는 상이하다.

거리가 멀지만 교통관계가 우수한 경우가 있고(신분당선 이용객) 또 하나는 거리가 가까운 경우인 것(판교신도시).

거리가 멀더라도 접근성을 높일 수 있는 경우가 바로 신안산선을 개발하는 과정일 터.

집값이나 땅값의 영향을 미치는 건 단순히 교통관계에만 있지 않다.

각종 통계수치도 전면 무시할 건 아니다.

예를 들어 실업률, 공실률, 범죄율(실수요가치인 삶의 질과 관련 있는 수치), 인구증가율, 미분양률, 땅값상승률이나 집값상승률, 고용률과 녹지율, 지역명성도와 지역지지율(공감도와 관심도) 등을 눈여겨 볼 수 있는 여유가 필요하다.

이러한 사안들은 넓은 시야를(숲을 볼 수 있는) 통해 목도할 수 있는 자료들이다.

성공한 사람의 눈은 높다.

성공한 사람은 넓은 시야의 주인이다.

땅 투자 성공사례가 많은 곳의 특징 - 실패자도 많다.

준비 없이 무턱대고 성공(성과)과 대박을 향해 전진만 일삼기 때문.

성공한 사람이 주목하는 지역은 청년일자리(젊은 공간)가 풍부한 곳이다.

청년일자리가 다양한 곳 - 고용률과 실업률의 지표를 통해 감지가 가능한 지경.

범례) 평택 고덕국제신도시(약14만 명의 인구가 이동할 예정)

성남 판교신도시(제2,3테크노밸리조성 중-하나는 개발 중이고 하나는 계획 중이다)

땅투자자는 부동산의 나무(땅) 대신 숲(땅 주변)을 주시, 주목해야 한다.

나무가 모여 숲을 이루는 법이니까. 나무 없는 숲은 존재할 수가 없다.

진리다.

넓은 시야의 장점 - 그림과 그림자 모두를 동시에 목도할 수가 있다.

그림은 빛.

핵심 발견 시 그림자가 그림으로 바뀐다.

희망이 곧 빛이다.

빛을 보려는 과정에선 긍정적인 맘자세가 중요하다.

그림자는 하락세요 그림은 상승세,

그림자는 규제요 그림은 규제해제과정이니까.

역세권의 그림자는 인구의 단순화와 가격 단순화다.

역세권의 그림(빛)은 2차 도시개발과정.

우리 주변에 부동산과 관련된 빛과 그림자는 수두룩하다.

맹지 옆에 사업지, 사업지 인근의 상업지 등등.

중요한 건 영원한 맹지 없고 영원한 사업지가 없다는 사실이다.

변화와 진화의 부동산 아닌가. 동산화를 꾀하고 있는 것이다.

대지화과정을 밟고 있는 땅이 많다. 도로건설과정이 많은 까닭이리라.

부동산노하우 - 넓은 시야를 간직(보유)할 수 있는 방도

노하우가 부족하다면 좁은 시야로 말미암아 실수확률만 높아질 터.

소탐대실을 할 수 있기 때문이다.

넓은 시야의 강점은 발견이 수월하다는 것.

마치 하늘에서 보듯 넓다. 눈이 높다.

좁은 시야의 약점은 핵심(급소) 모색이 불가능하다는 것. 핵심을 지나쳐버린다. 맹인상태이다. 낮은 곳(좁은 식견, 고착관념)에선 넓은 공간을 볼 수가 없다. 강력한 선입견 하나가 진보의 발목을 잡는다.

시야 면적이 서로 극과 극이다.

성공과 실패로 말이다.

여행 - 넓은 시야를 소유할 수 있는 기회

토지답사과정을 밟기 전에 소유해야할 도구 - '넒은 시야'와 광대한 마음

넓은 시야를 통해 답사과정을 밟는다.

미완성물을 보는 것이니까.

완성물인 주택 답사과정과 판이하다.

개발진행과정과 그 상황을 견지할 수 있는 힘은 숲을 볼 수 있는 영안과 습관(행동)을 통해 발현한다.

좁은 시야의 문제점은,  실업률, 공실률, 미분양률 등 변화가 가능한 것에 대한 두려움을 느낀다는 것.

마치 규제에 두려움을 느끼 듯 말이다.

실업률과 미분양률 등의 특징이 무엇인가.

때가 되면 변할 수밖에 없다는 것 아닌가.

시간이 약.

통계수치는 때가 되면 해결, 해제될 수 있는 사안이므로 괜한 걱정할 필요 없다.