부동산

투자목적으로 부동산을 보유하건 실수요목적으로 부동산을 보유하건 부동산주인들에게 가장 중요한 핵심사안은 '리스크 크기'의 차이다.

리스크가 급소인 셈.

강한 판단력이 필요한 이유다.

고수의 국토 분류 방법과 하수의 국토 분류 방법은 같지 않다.

언제나 그렇듯 고수는 희소가치 높은 지역과 낮은 지역으로 분류하고 하수는 가격폭등지역과 하락지역으로 구분하기 때문이다.

국토를 '실수요공간'과 '투자의 공간'으로 분류(+응용)하는 경우도 있는데 이는 지극히 단편적이고 편협적이다.

실수요공간이 투자의 공간으로 변하는 일이 너무도 많기 때문이다.

가격이 폭등하는 경우의 수(변수)가 생긴다면 실수요자 맘이 전격적으로 바뀌기 마련이다. 욕망 없는 사람은 없는 법이니까. 새로운 투자자가 탄생하는 것이다.

투자의 공간도 변할 수 있다.

투자자가 자신의 물건을 매도 하려 해도 뜻이 이루어지지 않는 경우로 환금성이 떨어지는 바람에 장기간 물건을 방치하여 어쩔 수 없이 실수요자로 발이 묶이고 마는 것이다.

그러한 경우가 태반 이상이다.

부동산거지가 발생하는 이유이다.

따라서 투자공간과 실수요공간은 서로 연계되어 있어 국토 공간을 분류할 때 둘은 제외 시켜야 온당하다. 즉 투자공간과 실수요공간으로 함부로 나누지 말지어다.

실수요명목으로 전원생활 하는 사람도 언제든지 변심할 수 있다.

만약 귀촌생활이 마약과 같다면 생각이 달라질 수도 있다.

귀촌인구가 폭증하여 전원주택에 거품이 주입된다면 전원주택의 희소가치가 높아질 수 있기 때문이다. 이를 테면 양평등지가 전원생활1번지 혹은 부자들의 세컨하우스1번지라고 치부한다면 즉, 돈의 가치가 높아진다면 그와 관련된 희소성은 시간이 흐를수록 높아갈 수밖에 없다.

대한민국 대표적인 전원도시 입지(입장)로서 말이다.

건강한 삶을 영위할 수 있는 공간도 투자처가 될 수 있다는 것이다.

경기도 화성, 평택, 용인의 경우 실수요 겸 투자가 가능한 공간으로 인기가 높다.

주지할 점은 실수요인구인 주거인구 대비 투자자 세력이 더욱더 강대해지고 있다는 것이다.

인구가 꾸준히 증가하는 이유다.

고수가 선택할 수 있는 투자의 방법은, 인구가 계속 증가할 수 있는 곳을 눈여겨본다는 것이다.

인구가 지속적으로 증가한다면 지역의 희소가치가 높아질 것이다.

각종 편익공간이 증가하거나 업로드 되어 그 활용도가 높아질 때 반드시 자연히 인구가 증가할 수밖에 없기 때문이다.

즉 인구가 증가한다면 주거공간의 미분양현상이나 상업시설의 공실률 따위를 걱정할 필요 없는 것이다.

관광도시1번지라 자처하는 전라북도 부안의 경우 도내에서 가장 넓은 면적을 보유하고 있으며 새만금개발프로젝트가 지역의 존재가치를 높여주고 있다.

이미지 부상이 확실한 지경이다.

투자자가 급증하는 이유다.

그러나 부안 전체인구(53,622명)는 감소세다.

김제(8만명)와 군산(27만명) 역시 인구가 감소세다.

국책사업 수혜지역으로서의 면모를 무색케 하고 있다.

반면 수도권 젊은도시의 표상 화성과 경제신도시 평택, 그리고 택지1번지 용인의 경우는 다르다.

투자자와 더불어 전체인구도 계속 급증세이기 때문이다.

부안 대신 평택 등지를 선택, 선점하려는 사람들이 증가하는 이유다.

신도시와 관광지의 차이 - 수도권과 비수도권의 차이로 점철된다.

입지 상황 때문.

신도시는 실수요 겸 투자자가 함께 증가할 수 있는 조건을 가지고 있지만 관광지나 관광도시라는 하나의 공간 안엔 그게 힘들다.

투자자만 증가하거나 고정인구 확보가 어려운 상황에 처하곤 한다.

직주근접의 상황이 가능한 신도시 대비 관광지나 관광도시는 비수기가 반드시 찾아오게 되어 계절 변화에 몹시 예민하다.

지역경제의 가치가 들쭉날쭉하여 희소가치에 대한 기대감을 종잡을 수가 없는 것이다.

평택과 화성은 바다를 보유하고 있어 신도시 겸 관광도시라 할 수 있다.

평택은 평택항 주변에 관광신도시가 형성되고 화성은 전곡항을 보유하고 있기 때문이다.

도내 5위 넓이의 화성에 송산그린시티라는 대형 관광개발프로젝트에 대한 기대감도 높다.

거대도시 용인의 화력이 강대해질 수 있는 건 옆에 강력한 라이벌이 있기 때문이다.

도내 인구 1위인 수원시가 바로 용인 라이벌이다.

평택 역시 인구 79만명의 화성이라는 강력한 라이벌이 있어 진보할 수 있는 것이다.

높은 경쟁력과 경제력, 견제력 등이 지역가치가 진보할 수 있는 근원, 원동력인 것이다.

인구 5만 안팎의 지방중소도시들이 진보할 수 없는 건 강력한 지역라이벌과 지역랜드마크가 부족해서다.

전진할 수 있는 기회가 부족하다 보니 기회의 땅도 부족할 수밖에 없다.

투자자가 있을 리 만무.

큰 개발이슈가 전무한 지경이다.

인구의 양적가치의 영향 때문이다.

인구가 다양한 수도권에 개발이 집중되는 이유다(예-역세권 및 신도시개발).

경기도에서만 50만 명 이상의 인구를 가진 지자체가 10곳이나 된다(특례시가 10곳이다).

김포, 의정부, 파주, 시흥 등이 그 뒤를 잇고 있는 실정이다.

경기도에서 다크호스의 물망에 오르는 곳이 있는데 거긴 인구증가가 계속 이어지고 있는 광주와 하남일대다. 인구규모(현재가치)는 작지만 인구가 급증하고 있는 실정(미래가치).

하남시 입지는 서울과의 높은 연계성과 접근성으로 점철된다.

동쪽으로는 한강을 건너 남양주시, 서쪽으로는 서울 강동구와 송파구, 남쪽으로는 성남시와 광주시, 북쪽으로는 구리시와 접한 지경.

경기도 중앙에서 약간 동남부에 위치해 있는 광주 역시 서울과 몹시 가깝다.

동쪽은 양평군과 여주시, 서쪽은 성남시와 서울특별시, 남쪽은 이천과 용인시, 북쪽은 한강을 경계로 양주시와 접하고 있다.

인구가 더 많고 4곳의 역세권 공간을 점유, 소유한 상태의 광주가 하남 땅값과 비교해 저렴할 수 있는 건 아마도 앞으로 건설되는 하남 역세권의 역동적인 힘 때문일 것이다. 하남시와 5호선이 연장되는 연계성이 아무래도 작금의 광주역사와는 다를 테니까 말이다.

신설역세권과 연장노선의 역세권의 힘의 크기와 성질의 차이는 크다. 후자가 훨씬 안정적이기 때문이다.

새로운 인구유입이 버거운 신설역사보단 기존인구를 재활용하는 입장의 연장노선이 훨씬 유리한 것이다. 광주역사 중 경기광주역을 제외하곤 나머지는 인구가 적다. 활용도가 낮다.

즉 땅값 차이 역시 가치의 차이로 점철되는데 인구의 활용가치를 전면 무시할 수 없다.

인구의 활용가치 상황은 희소가치를 제대로 알아보는 과정이다.

'땅주인'이라고 해서 모두가 '땅부자'는 아니다.

그 이유는 대략적으로 세 가지로 점철된다.

땅은 환금성이 낮으므로.

땅주인 대다수가 맹지주인이므로.

개발범위 안의 땅은 많지 않으므로.

땅부자 대다수가 경기도 일대를 점유한 상태다.

예) 판교 및 평택일대

집부자 대다수가 서울 강남일대를 점유한 상태다.

넓은 땅, 많은 땅을 보유한 자가 과연 땅부자일까.

양적가치와 질적가치는 반드시 비례하지 않는다.

작고 잘 생긴 땅이 환금성이 높기 때문에 많은 땅, 넓은 땅을 보유한 자가 반드시 땅부자라 할 수가 없다.

넓은 땅의 활용도는 높지 않아서다.

광대한 면적의 토지는 분할작업이 힘들기 때문이다.

하우스푸어(집거지)는 집을 투자종목으로 인식했을 때 발생한다.

땅거지는 환금성과 접근성이 떨어지는 광활한 면적의 맹지를 가지고 있을 때 발생한다.

생지의 분류방법 - 생지 분류방법과 생지 분할방법은 판이하다.

하나는 추상적인 접근방법이요 하나는 구체적인 접근방법이므로.

생지 분류방법은 두 가지.

1. 환금성이 높은 땅과 그 반대의 경우

2. 접근성이 높은 땅과 그 반대의 경우

물론 2의 과정을 통해 1의 결과와 효과를 바라는 게 순리다.

접근성과 환금성은 정비례 하니까.

접근성은 특정지역이나 시설로 접근할 수 있는 가능성으로 거리, 통행시간, 필요성, 호감여부 등에 의해 결정된다.

결국, 투자자는 접근성에만 집중해야 한다.

실수요자 역시 접근성만 신경 쓴다.

왜냐, 투자자에게는 접근성은 투자의 생명이기 때문이다. 접근성을 통해 높은 환금성을 맛볼 수 있는 법.

실수요자입장에서 접근성 하나만 있으면 무난한 건, 교통관계가 원만하다면 주변편익공간을 사용하는데 불편하지 않기 때문이다.

환금성과 무관한 자가 바로 실수요자다. 환금성이나 가격에 예민할 필요가 없기 때문.

삶의 질에 투자하는 자가 바로 실수요자다.

삶의 질은 환금성에 신경 쓰지 않는다. 그건 사치다.

물론 삶의 질이 높아질 때 자연히 환금성도 높아지기는 하지만 말이다.

실수요자가 추후 투자자로 변신할 수 있다.

왜냐, 평소 접근성에 신경 썼기 때문에 가능한 것.

즉 접근성이란 기회의 성질을 지니고 있다.

모든 이들에게 기회를 부여, 제공하고 있는 것이다.

성공투자자들에겐 공통적인 특징이 있다.

판단력이 높다는 것이다.

부동산고수와 하수를 구별할 수 있다.

국토를 정상적으로 정성껏 분류, 분간할 수 있다.

예) 접근성 높은 희망 맹지상태와 접근성 낮은 절망적인 맹지상태,

즉 입지분석능력이 뛰어나다. 판단력과 변별력이 관건. 핵심사안이다.

급소발견은 진보의 발견이다.

부동산하수의 특징 중 하나.

맹지를 무조건 알아보지도 않고 터부시(거부) 해버린다.

강한 선입견이 기회를 길가에 버린다.

좋은 사람과 그 반대의 상황, 혹은 좋은 부동산과 그 반대에 대해 분간을 잘 할 수 있다면 성공할 수가 있다.

나쁜 사람의 습관(습성)과 좋은 부동산의 성질에 대해 잘 알고 있어서다.

좋은 투자처라 할 수 있는 평택, 화성, 용인, 파주, 김포, 고양, 하남 등에 투자를 결정할 수 있는 힘은 바로 바른 판단력과 변별력으로부터 발현하는 법.

어김없는 사실이다.

투자를 장기간 연기하는 사람에게도 특징이 있다.

판단력과 변별력이 낮다.

결단력은 바른 변별력에 의해 발휘, 발동하는 법인데 말이다.

경기도 김포시의 위상이 높아지고 있는 건 역시 날로 높아지고 있는 접근성 때문이다.

경전철 활용도에 대한 기대감이 높아지면서부터 인구가 급증세다.

필자가 볼 땐 용인의 현재의 모습이 곧 김포의 미래가치가 될 터이다.

의정부 경전철 위상과 용인 경전철의 위엄은 판이하므로.

의정부와 용인의 가치 차이는 인구규모와 지가 차이다.

위치 차이가 크기 때문이다. 분당 및 판교신도시와 접한 상태의 용인과 의정부의 입지 차이는 크다.

김포인구(43만)는 파주인구와 비슷한 의정부인구(45만)를 곧 추월할 것이다.

김포도 의정부도 인구가 증가하고 있다.

인구규모면에선 라이벌관계일 수 있지만 신도시 위상면에선 차이가 크다.

미니신도시(택지개발지구)를 무시할 수 없듯 미니전철(경량전철)도 무시하면 안 된다.

용인 기흥구와 처인구를 연결하는 용인 경전철으로 인해 지금까지 상대적으로 개발에 미약했던 처인구일대가 개발이슈가 다양해지고 있다.

지난 2013년 개통한 용인경전철(18km)은 대부분의 구간이 도농복합지역인 처인구를 지난다.

용인보다 앞서 개통(2012)한 의정부 경전철은 수도권 최초의 경전철.

단점은, 의정부의 핵심인 의정부역에서 환승이 안 된다는 점이다.

회룡역이 환승역이다.

의정부시민들이 많이 이용하는 의정부역, 장암역, 도봉산역에서 환승이 되지 않는 것이다.

진정한 성공인의 자세 - '입지상황'보단 '분석의 가치'에 집중하기도 한다.

'성공'이 목표가 아니다.

성공은 삶의 과정이기 때문이다.

삶의 목표와 목적은 '성숙'이다.

인생고수의 목표이다.