부동산

투자자에게 '토지'는 '입지(situation+constant)'가 아니라 '입장(condition+variable)'을 중요하게 여겨야 한다.

분석(해석)을 필요로 한다.

부동산시계에선 변수가 만연해서다.

입지 자체보단 '입지분석'과정이 필요(중요)한 것이다.

이를 테면 우리의 의식주생활을 지배하는 대기업의 존재가치가 크기 때문이다.

비록 입지상태가 안 좋은 지역일지라도 대기업이 일단 입성한다면 지역분위기가 술렁인다. 입지가 변할 수 있는 모토가 마련된다.

성공적인 투자를 위해 대기업이나 스타벅스, 맥도날드 등만 따라 다니는 투자자도 있다.

투자자들이 그냥 지나칠 수 없는 두 가지 입지 상황이 있다.

1. 자연환경의 입지 상황 - 자연 자체에 투자하는 경우가 있다.

전원주택이나 전원생활에 투자하는 경우도 있기 때문이다

2. 인위적으로(권력으로) 움직일 수 있는 입지 상황 - 정경유착의 뿌리가 존재한다

대기업 존재자체를 부정적으로 보기보단 희망의 뿌리로 보는 게 유리하다.

왜냐, 대한민국에서 대기업의 화력이, 영향력이 너무도 막강하기 때문이다.

대한민국을 움직이는 재료가 곧 대기업의 존재감이라는 것이다.

현장답사 시 대기업의 존재감을 통해 현장감을 느낄 수 있다.

안정적이다.

답사 시 모색할 부분이 바로 대기업 가치다.

그것이 바로 지역랜드마크가 될 수 있기 때문이다.

대한민국에서의 개발이란 대기업 대기(때나 기회가 생기기를 기다리는, 마치 전투 준비를 마치고 명령을 기다리는 졸병 모습과 같다)상태를 말한다.

대기 중이다.

대기업 입성을 학수고대하고 있는 것이다.

투자자는 마냥 무작정 기다리기보단 기능(실력) 발휘(배양)에 힘써야 할 것이다.

귀의 능력(기능) - 강한 귀가 필요한데 강한 귀는 부정적인 말과 맘의 접근을 차단할 수 있는 힘이기 때문이다.

입의 능력(기능) - 무거운 입이 필요하다. 우문을 던지는 건 시간낭비이기 때문.

대화내용과 질문내역을 통해 고수인지 하수인지 구분할 수가 있다.

눈의 능력(기능) - 독수리 같은 날카로운 눈으로 현장감을 체득, 체험한다.

귀의 기능이 중요한 이유 - 강의 인지능력이 중요하기 때문이다.

강사의 강의 내역과 업자의 브리핑 내역을 바로 인지할 수 있는 탁월한 능력이 없다면 투자에 실패할 수가 있다.

강의 내역이나 브리핑 내용이 과장(과대포장)되어있다면 투자자가 무작정 대박만 노릴 터.

수강자는 '과장된 강의'보단 '강의과정'에 초점을 맞추는 정신자세가 필요하다.

요컨대 투자자는 눈의 기능도 중요하지만 귀의 기능이 너무도 중요하다.

보는 세계보단 듣는 시계가 더 넓기 때문.

수면시간에도 들을 수 있어서다.

우리는 꿈자리에서도 듣는다.

즉 24시간 내내 귀가 열려 있는 것이다.

눈은 스스로 감을 수 있지만 귀는 손의 기능을 통해 막을 수 있다.

내가 원하지 않는 부정적인 소리도 듣게 되는 것이다.

답사과정 중 탁월한 눈의 기능 발휘가 필요한데 눈이 침침하다 보면 실수를 하기 마련이다.

외모보단 내면의 세계를 볼 수 있는 힘이 필요하다.

예쁜 마음을 읽을 수 있는 눈은 성공의 길을 안내해줄 수 있는 힘이다.

예쁜 얼굴과 예쁜 맘은 반드시 비례하지 않으므로(예-과장된 개발청사진).

마치 가치와 가격이 반드시 비례 하지 않은 것처럼(예-거품).

부동산 공부하는 사람 - 하수(수학과 과학기술을 공부한다)

인생공부 하는 사람 - 고수(길, 도로를 공부하는데 이는 가능성을 공부하는 과정이다)

고수가 인생공부에 집중하는 건 부동산이 인생의 한 부분이기 때문이다.

인생이라는 국토, 토지 안에 아파트가 존재, 예속하는 것이다.

부동산공부 하는 사람은 현재를 공부하는 사람이다.

인생공부 하는 사람은 '미래가치를 공부하는 사람'이다.

토지이용계획확인서의 모습은 현장모습과 판이하다.

그러나 지적도의 모습은 현장모습과 비슷할 수 있다.

지적도는 현장의 길의 모습을 대변하는 공부(공적서류)이기 때문이다.

지적도는 토지의 이용에 관한 상황과 직결된다. 토지라는 하드웨어 전체를 움직일 수 있는 힘이 바로 지적도 역할이기 때문이다.

토지이용계획확인서와 토지대장, 개별공시지가확인원 등은 현재가치를 알아볼 수 있는 공부이지만 지적도는 미래가치를 볼 수 있는 공부이다.

'지적도'는 '지도'를 의미한다.

지적도는 지도를 요약해놓은 것으로 서로 연계되고 있기 때문이다.

지적도와 지도는 현장모습을 적극적으로 대변하는 도구이다.

경기도에 투자자가 집중적으로 몰리는 이유가 무엇일까.

지적도를 통해 현장감을 제대로 마스터할 수 있는 유리한 고지에 놓여 있기 때문이다.

대부분 현장감이 높다. 도로관계와 교통관계(다양한 역세권 구조)가 뛰어나기 때문이다.

지적도를 통해 쉽사리 미래가치를 가늠할 수가 있다.

지적도를 통해 인구상황을 어느 정도 감지(감시)할 수 있다는 게 큰 장점이다.

그러나 토지이용계획확인서는 단면만 볼 수 있는 공부이다.

용도와 지상물상태만 볼 수 있지 인구상황까지 만끽할 수 있는 정도의 큰 재료는 아니다.

지적도는 양면을 볼 수가 있는 공부다. 지상물상태와 인물, 인구상태의 연결관계를 만끽할 수가 있는 것이다.

하수 - 토지이용계획확인서와 개발청사진을 같은 수준으로 본다.

착각하고 만다.

토지이용계획확인서는 '계획과정'을, 그리고 개발청사진은 '기획과정'을 의미하는데 말이다.

고수 - 개별공시지가확인원이나 토지이용계획확인서와 조감도를 별개사안으로 본다.

공부(공적서류)를 그저 참고사항으로 여기는 것이다.

개미(하수) - 견본주택의 많은 군중들에 현혹당한다.

군중심리에 약한 존재가 곧 하수다.

단면만 볼 수밖에 없기 때문이다.

청약률, 분양률, 입주율, 공실률 등의 관계를 제대로 정립, 인식할 필요가 있다.

이는 토지이용계획확인서 하나만 보고 모든 사안을 판단하는 것과 같은 이치다.

앙면을 봐야 하는 이유는 변수 때문.

변수 - 정부 정책, 경기 상태와 분위기, 주기적으로 다가오는 선거(의 성격) 등을 통해 견지할 수가 있다. 매년 실시하는 재보궐선거에도 영향이 어느 정도 있다.

매년 비리가 발생하여 시장과 군수가 구속되고 있다.

한해도 거르지 않고 사건이 터진다.

부동산의 종류를 여러 방향으로 나눌 수 있지만 필자는 계획 부동산과 기획 부동산으로 나누고자 한다.

계획 부동산 - 창의성이 높다. 창의력이 필요한 대목.

예) 정부 대책과 정책

기획 부동산 - 타당성을 체크하는 도구.

기획력을 동원하여 편익성을 도모한다. 분석력과 판단력이 필요하다.

예) 컨설팅업체가 존재하는 이유다.

인기 있는 지역의 특징 - 기획부동산이 증가한다.

토지이용계획확인서 - 계획부동산(소극적이다)

지적도 - 기획부동산(역동적인 성격을 지녔다)

좋은 땅의 조건 - 토지이용계획확인서가 진화, 변화될 수 있는 땅.

이런 사항은 지적도나 지도, 개발청사진 등을 통해 감지할 수 있다.

현장답사도 필요하다.

좋은 땅을 만나기 위해선 좋은 사람과 인연을 맺어야 한다.

업자가 지번 공개를 안 하는 경우가 있다.

사기꾼들이 그런 행위를 할 수 있지만 투자자가 지번을 통해 땅의 성능과 기능을 알아보는 과정 중 변질, 와전되는 경우가 왕왕 있다.

지번을 통해 제대로 알아볼 수 있을 때 지번공개를 요청하는 게 낫다.

잘못 알아본다면 큰 실망감에 두 번 다시 투자할 맘이 생길 수가 없을 것이다.

비전문가들이나 악질적인 업자에게 물어보게 되면 일방적으로 비난하는 사례도 없지 않다.

투자자는 전문가 활용법 못지 않게 신문기사도 잘 활용할 필요가 있다.

전문가 못지 않게 신문기사도 우리 곁에 항상 존재하므로.

신문기사 - 정보일 수도 있지만 아닐 수도 있다.

활용자의 활용능력에 따라 기사가치가 달라진다.

활용하는 사람의 사용여부, 응용여부 등에 따라 정보가 될 수도 있고 아닐 수도 있다.

신문기사를 통해 가치를 알아보라.

가격을 알아보는 건 바로 하수가 하는 것.

가치는 과대포장이나 변질될 수 없으나 가격은 늘 변질의 대상이므로.

부동산주인 임의대로 변한다.

신문기사에 가격폭등이라고 언급하면 해당지역 일대에 거품이 주입된다.

부동산주인과 부녀회, 중개업자들의 힘이 하나가 될 수 있는 기회, 기폭제가 바로 폭등기사이기 때문이다.

신문기사의 성격은 마치 지자체 성질과 비슷하다.

가치를 점검할 수 있는 기회이기 때문.

가격을 알아보기 위해 지자체에 방문하는 바보는 없다.

공무원이 가격을 알려주는 사람은 아니니까.

좋은 투자지역을 선정하는 과정에서 신문기사, 언론의 역할이 매우 중요하다.

우리가 인터넷을 통해 항시 뉴스를 접할 수 있어서다.

언론을 바로 정독할 수 있는 방법을 통해 여론을 의식, 인식해야 한다.

언론보도를 호도하는 사례가 너무도 많아서다.

가짜뉴스의 피해자는 투자자다.

기자는 글 쓰는 자이다.

언론의 자유가 존재하는 우리나라에선 바르고 빠른 기사 하나가 사람 인생을 송두리째 망가뜨릴 수도 있다.

글을 잘 써야 하는 이유다.

세치 혀가 사람을 잡고 글 하나가 한 사람의 인생을 바꾼다.

투자자라면 글 쓰는 방법과 돈 쓰는 방법에 정통해야 할 터이다.

돈(촌지) 바라고 글 쓰는 기자 - 기획기사(개발청사진을 침소봉대, 과대포장하여 가격거품을 주입한다)를 쓰는 인간

돈을 바라고 글을 쓰는 기자의 기사는 읽지 말자.

글 쓰는 방법을 잘 알고 있는 사람의 특성 - 돈 쓰는 방법에 대해서도 잘 알고 있다.

좋은 기사를 정보로서 잘 활용하여 성공한 사례가 있기 때문이다.

결국, 글 쓰는 방법과 돈 쓰는 방법은 비례한다.

분리될 수 없다.