부동산

부동산은 용도의 가치에 의해 미래가치가 달라진다.

용도는 '활용도'의 준말로 부동산의 사용가치를 대변한다.

용도의 위치와 입지가 중요한 이유다.

용도의 미래가치를 조율할 수 있는 게 도로의 가치다.

도로 역할이다.

용도 하나로는 역부족이다.

용도의 위치가 활용가치를 의미하는 것이다.

위치가 형편없다면 제 실력을 맘껏 발휘할 수 없다.

예를 들어 사람이 평생토록 자신의 역량에 1%정도밖에 실력을 발휘 못하는 것처럼 땅 역시 위치와 입지에 문제가 있다면 제역할을 다 할 수가 없는 것이다.

용도의 가치는 도로의 가치에 예속되어 있다 보니 일방적으로 지배 받는다.

도로는 접근성을 적극 대변하니까.

상업지역 활동영역을 넓히거나 증강시키는 건 도로가 전적으로 담당한다.

도로의 힘, 즉 접근성이 미약한 상태라면 상가 공실률이 높아진다.

배치상태에 문제점이 노출되는 순간이다.

주거나 녹지공간에 상업시설물이 입성한 경우가 이에 해당할 수가 있다.

주거공간과 상업공간이 서로 뒤바뀐 경우로 이럴 땐 자신의 역할을 수행하기가 쉽지 않다.

위치가 잘못되어서다.

주거지역과 상업지역의 성격 차이는 크다.

권리금에 지배 받는 상가 대비 아파트 등 주거시설은 프리미엄이나 조망권, 일조권 등 물리적 압박도 적잖게 받는다. 권리유형이 판이한 것이다.

도로와 용도 - 도시의 구조를 만드는 힘

도시구조 - 인구밀도를 구성하는 재료

인구밀도상태(형태) - 부동산 배치구도를 그릴 수 있는 도구

부동산 배치상태 - 입지분석의 도구.

이를 토대로 부동산 위치를 인지할 수 있다.

결국 국토불균형의 원흉은 국토 배치도의 불균형상태와 관련 깊다.

부조화의 지속, 연속이 문제인 셈.

예컨대 수도권인구 집중화의 심화와 지방중소도시의 슬럼화현상 등이 이에 해당된다.

빠른 속도로 인구가 늙어가고 있다.

서울도 고령화속도가 빨라지고 있다. 경기도의 빨대현상과 무관치 않다.

부동산거품이 약하고 자연관계정립이 단단한 경기도로 서울인구가 흡수되는 광경을 자주 목격할 수가 있다.

경기도에 투자자가 몰리는 이유다.

더욱이 경기도의 경우 비교적 배치구도가 양호(무난)한 편 아닌가.

일례로 도시지역과 전원공간이 조화, 그리고 31개 지자체 중 세 곳만 군 단위(자치군)로 도농복합시의 성질을 가진 곳이 대부분을 차지하고 있다. 인구 10만 명 수준의 자치시도 존재한다.

요컨대, 도로와 용도, 도시구조, 인구밀도상태와 부동산 배치구도 등은 서로 연계되어 있는 것이다.

하나이다. 둘이 될 수 없다.

둘은 분리와 단절을 의미하기 때문이다.

도로와 용도를 체크하는 공적서류는 토지이용계획확인서와 지적도이다.

1. 토지이용계획확인서

2. 지적도와 임야도

3. 활발한 임장활동

1과2와3의 지경이 분리된다면 가치가 하락되는 건 당연지사다.

반드시 하나가 되어야 하는 이유다.

투자과정에서 토지이용계획확인서 하나로는 역부족이기 때문이다.

지적도 하나라도 모자란다.

물론 서류 없이 임장활동 하는 것도 무리, 무의미하다.

브리핑 내역 하나로 투자를 결정할 수 없듯 임장활동도 마찬가지다. 하나로 결정할 수 없다.

답사 중에 브리핑을 듣는 것과 별도로 브리핑을 분석하는 과정은 그 성격이 다르다.

집중력의 차이 때문이다.

현장답사과정 중 서류 확인하는 것과 브리핑 과정 중 서류 확인하는 것은 다르다.

개발청사진과 현장모습이 똑같다고 생각하면 큰 오산이다.

만약 같다면 투자가치에 문제점이 발견되기 때문.

땅은 변화의 산물 아닌가.

투자자입장에서 변하지 않는 땅은 죽은 땅이다.

변하지 않는 집과 성격이 판이한 것이다.

집은 완성물로서의 소임이 있는 것이고 땅은 미완성물로서의 입지와 위치가 있어 서로가 입장이 판이한 것이다. 집의 과거가 곧 땅인 것.

집은 변화의 가치보단 현재가치인 존재감에 투자하는 것이고 땅은 변화의 가치에 투자하는 것이다. 완성도가 높아지면서 가치가 덩달아 자연스레 높아진다.

집과 땅의 답사 비법과 생각이 다른 이유이리라.

답사를 마치 여행하듯 가볍게, 어설프게 하는 사람이 있다.

보는 사람으로부터 어리둥절하게 만드는 대목.

시간낭비요 에너지낭비다.

관광버스를 통해 현장답사를 진행하는 경우도 있을 수 있는데 이 때 유의할 점이 있다.

집중력 약화와 군중심리에 매몰되는 경우가 발생할 수 있다.

답사자가 지나치게 많다면 판단력이 낮아질 수 있지 않은가.

대상물 대비 답사자가 많다고 해서 대상물의 희소가치가 무조건 높은 건 아닐 것이다.

군중심리에 부화뇌동 하는 우를 범하지 말지어다.

나의 부동산철학과 노하우 등을 통해 움직이는 게 해답이다.

차후 후회따위를 하지 않으려면 말이다.

업자로부터 지번을 알아내어 나홀로 답사하는 사람도 있다.

그러나 리스크가 크다.

실수할 확률이 높다.

답사에 대한 인식이 부족한 경우에 발생한다.

답사전문가 설명 없이 현장을 보는 건 양념 없는 음식을 섭취하는 것과 같아 맹탕이다. 헛발질 하고 있는 것이다.

전문가의 현장브리핑을 생략한 채 독단적으로 움직인다면 결론 얻기가 쉽지 않다.

변별력이 떨어지기 때문이다. 결단력을 상실하고 만다.

현장에 대해 소상히 알고 있는 전문가와 함께 움직이는 게 안전하다.

리스크가 낮다.

실수확률이 낮다.

토지 지번을 함부로 공개하지 않는 이유를 자세히 검토할 필요 있다.

답사과정을 제대로 밟고 현장의 지역정보를 상세히 알고 있다면 문제가 없으나, 그렇지 않고 전혀 생소한 지역을 혼자 걷는다면 사고 위험이 높다. 진퇴양난, 갈팡질팡+우왕좌왕 안 할 수 없는 도탄에 빠질 확률이 높다.

지역부동산에 들어가 가치보단 가격을 우선 물어보는 우를 범하기 쉽다.

악수를 반복적으로 두기 마련.

나홀로 임장활동하게되면 자주 만날 수 있는 사람들이 있다.

지역유지나 주민, 이장 등인데 이들부터도 각종 낭설을 들을 수 있다.

낭설(도설)은 정확성이나 연속성이 떨어져 투자의 판단력을 떨어뜨린다.

자료보단 사람 생각이 우선이기 때문이다.

비전문가에게 듣는 현장소식은 부정확하여 마치 가짜뉴스 같다.

투자의 장애요소로 작용한다. 반작용을 하여 투자자를 골탕 먹이는 효과가 발생한다.