부동산

부동산 투자종목 중 가장 난해한 게 땅투자다.

땅 투자여정은 미완의 부동산, 즉 공간 없는 맨 땅에 돈을 묻어놓는 행위라서다.

'계획(미래)상황'에 투자하는 게 땅투자다.

기획여정이 절대적으로 필요한 이유다.

계획 하나로는 역부족이기 때문이다.

실수할 수가 있다.

토지투자 - 공실 우려가 없다.

상가투자 - 공실 우려가 있다.

주택투자 - 미분양 우려가 있다.

땅은 미완성물이라 공실 우려가 하나도 없다.

땅 자체는 공실률을 조율할 수 없는 상황.

그 대신 지역공실상태를 살펴봐야 한다.

미완성물 주변엔 반드시 완성물들이 존속하기 마련.

기본적인 부동산 배치구조다.

예) 인근 주거 및 상업시설의 공실상태를 알아본다.

그것을 통해 인구감소 혹은 증가상황을 알아볼 수 있을 테니까.

인구감소지역은 땅값이 장기소강상태를 유지(유발)하나, 증가지역은 급등세이기 마련.

경기도 화성 평택 용인 고양일대 - 인구증가지역으로 땅값이 급등하고 있다.

투자자들의 관심도와 집중도가 높아지는 이유다.

수원 이천 여주 - 인구소강상태를 유지하는 곳으로 땅값 역시 소강세다.

투자자들이 관망하는 이유다.

유동인구에 의해 땅값이 상승하는 경우와 주거인구와 고정인구 등에 의해 땅값이 오르는 경우가 있다.

전자의 경우는 공실률과 거반 무관한 지경.

관광인구는 상주인구가 아니기 때문이다.

잠시동안에 머물 수 있는 인구다.

주거시설 대신 숙박시설을 애용하여 땅값 상승세 역시 일시적일 수 있다.

지역공실의 가늠자 - 인구밀도와 인구 집중도

개발의 두 얼굴 - 한쪽은 인구가 증가하고 다른 한쪽은 인구가 감소하고 있다.

빨대효과 때문. 공실률 높아지는 사각지대가 반드시 발생하기 마련이다.

개발효과와 부작용에 대한 연구분석과정도 땅 투자자에게 반드시 필요하다.

국토의 분류

1. 투자자가 급증하는 공간 - 경기도 일대

2. 실수요자가 급증하는 공간 - 지방일대

3. 투자자 겸 실수요자가 급증하는 공간 - 수도권일대에 집중분포되어 있다.

수도권엔 1개 광역시와 3개 거대도시가 존속하고 있다.

2의 가치는 투자가치와 연결될 수 있다.

실수요자는 주거인구로서 지역의 주체세력, 지역의 마스코트 역할을 할 수 있기 때문이다.

수도권의 희소가치보다 비수도권의 희소가치가 낮을 수밖에 없다.

수도권은 지방사람들로부터도 여전히 인기가 높기 때문이다.

대다수 지방사람들이 집중적으로 몰리는 곳은 서울 강남일대, 그리고 경기도 평택 일대다.

강남은 아파트투자자가, 평택일대는 땅투자자가 집중적으로 몰리는 상황.