부동산

지속적으로 수도권(서울+경기+인천광역시)인구가 증가할 수 있었던 건 서울인구가 대거 경기도로 몰리고 심지어 지방사람들마저도 경기도로 눈길을 주면서부터다.

각양각색의 인구의 경기도에 대한 느낌이 주효한 것이다.

경기 10개 특례시(인구 50만 명 이상) 모두가 인구가 계속 증가하고 있다.

수도권인구 중 인천인구는 경기도 인구에서 서울인구를 뺀 나머지를 의미한다.

수도권은 지역설명이 구체적이고 합리적이지만 상대적으로 비수도권지역은 그런 점이 부족하다.

수도권은 인구밀도가 높고 지방은 인구밀도가 낮다.

문제는 갈수록 인구밀도와 집중도 격차가 크게 벌어지고 있다는 것이다.

경기도 인구의 집중화현상 때문이다.

쏠림현상 때문이다.

더욱더 구체적인 이유는 평택, 화성, 용인 등과 같이 투자자들이 집중적으로 몰리는 경기3인방의 강력한 영향력 때문이다.

누가뭐래도 평택, 화성, 용인은 경기지역 투자의 핵심3인방임엔 틀림없다.

인구밀도와 인구의 증가는 투자가치와 연계된다.

실수요가치와는 무관한 사안이기 때문이다. 인구밀도가 낮다고 무조건 실수요가치가 낮은 건 아니다. 인구가 급증한다면 환경오염도가 높아 삶의 질이 낮아지기 마련이다.

그렇지만 인구밀도는 희소가치의 잣대가 되기도 하여 수많은 투자자들의 관심사가 되고 있다.

외부적으로 인구밀도가 낮은 공간의 모습은 공실률 높은 모양새이기 때문이다.

희소가치를 운운할 자격이 없다.

지역공실률이 높아 사람들 관심도가 낮다.

투자가치를 평가하기엔 역부족이다. 평가자료가 미미, 미비해서다.

실수요가치는 인구의 양적가치보단 인구의 질적가치(삶의 질과 행복 추구)에 지배 받는다.

실수요가치의 잣대 - 대기오염도와 부동산 배치구도, 인구의 배치상태

투자가치의 잣대 - 지역공실률과 인구밀도, 그리고 부동산 배치구도.

지하철 임산부 자리에 건장한 남자가 앉아있다면 그 모습은 정상적인 모양새가 아니다. 마찬가지로 상업시설물이 들어설 공간에 주거시설물이 입성하는 경우가 발생한다면 정상적인 모습이 아닌 것이다.

투자의 공간 - '돈의 가치'에 집중한다

실수요공간 - '삶의 가치'에 집중한다

투자의 공간 - 경제논리에 맞게 움직인다.

최소비용으로 시작할 수 있는 능력을 배양해야 한다.

실수요공간 - 자연의 순리에 집중력을 발휘해야 한다.

중요한 건 작은 도로와 큰 도로가 연계되듯 투자의 공간과 실수요공간은 항시 접해 있다는 사실이다.

실수요공간이 투자공간으로 바뀔 수 있는 충분한 이유다.

맹지(비법정도로)와 도로에 접한 땅(법정도로)은 공유한다.

법정도로가 비법정도로를 점유하고 있는 형태다.

마치 수도권이 비수도권을 리드하는 것처럼 말이다.

사람들 관심사는 법정도로에 있지 비법정도로에 있지 않기 때문이다.

수도권의 관심도와 집중도가 지방 대비 높은 것처럼.

인구밀도 높은 공간이 그 나머지를 점유하는 형태가 바로 부동산의 기본 배치구도인 셈이다.

투자의 머리 역할 - 인구

투자의 허리 역할 - 도로

투자의 다리 역할 - 지상물과 지상권

우리 몸 중 머리의 존재가치가 가장 위대하지만 허리역할도 무시할 수 없다.

만약 허리통증이 심한 상태가 찾아온다면 머리가 가지고 있는 희소가치를 발휘할 수가 없기 때문이다.

집중력 발휘가 곤란하다.

우리 몸의 머리는 실수요자 모습이다. 실수요가치는 삶의 질과 맥을 함께 하므로.

우리 몸의 다리는 투자자(가수요)의 모습을 하고 있다.

우리 몸의 허리는 희소성을 의미한다. 실수요 겸 투자가 가능한 지경.

즉 반드시 실수요가치와 투자가치가 비례해야 한다.

이럴 때 희소성과 환금성이 정비례할 수가 있는 것이다.

희소성이란 실수요가치와 투자가치가 연결된 상태를 말한다.

실수요가치는 실용성을, 투자가치는 잠재성을 추구한다. 요구한다.

즉 실용가치와 잠재가치가 연결되었을 때 비로소 희소가치가 발휘되는 법.

투자자는 투자과정에서 일어나는 여러 변수에 맞대응할 수 있는 실력을 갖추어야 한다.

그 전투에서 패하면 투자의 실패로 이어질 수 있기 때문이다.

고수와 하수를 구별할 수 있는 힘과, 공실률 높은 부동산과 공실률 낮은 부동산의 시계 역시 잘 분간할 수 있는 분별력이 필요한 것.

이러한 상황을 이른바 부동산노하우라고 하는 것이다.

분별력이 떨어진 상태다면 부동산노하우를 분실한 상태다.

지역명물과 지역맹물 역시 강렬한 판단력을 요구하는 상황.

하수는 지역맹물을 지역명물로 착각하고 있다.

보는 시각에 문제가 있는 것이다.

부의 대명사가 강남3구라면 부의 관계대명사는 강북3구인 법.

왜냐, 강남의 위상과 존재감은 강북이 존재했을 때만 빛나는 법이니까.

즉 부자의 존재감은 빈자와 서민이 적극적으로 뒷받침하고 있을 때 발현하는 것이다.

도로에 접한 땅이 여러 사람들에게 인기가 높은 건 국토에 넓게 분포되어 있는 맹지 덕분이다.

세상구조와 이치는 희소가치와 관련 있다.

결국, 투자의 희소가치를 빛내주는 재료가 주변사람들과 주변지상물, 그리고 도로들인 것이다.

이들이 서로 연결이 되었을 때 환금성이 높아지는 것이다.

사람들 관심도가 집중적으로 높아질 게 분명하므로.

환금성 떨어진 희소가치도 없는 건 아니다.

거품이 발생한 곳에선 환금성을 운운할 수가 없다.