부동산

영화 살인의 추억의 주무대인 경기도 화성시 인구가 드디어 80만 명을 넘어서며 우리나라 최고의 투자처로 자리매김을 하고 있다.

작은 수원에서 예비거대도시 성남시(94만명)의 라이벌관계로 급부상 중인 것이다.

수원, 용인, 고양에 이어 4번째 경기도 거대도시가 될 수 있다고 본다.

라이벌인 성남의 인구는 감소하고 있기 때문이다.

화성은 인구가 계속 증가하고 성남은 감소하고 있지만 문제는 지역투자가치와 미래가치와 연관 되는 인구밀도의 차이다.

화성 넓이는 31개 경기 지자체 중 5위 수준. 꽤 넓다.

옛 광주군이었던 성남의 인구밀도는 높은 편이다.

주거인구 대비 하루 유동인구가 무려 250만 명을 넘고 있으니 말이다.

교통관계가 좋고 먹잇감이 많다는 증거다.

판교 및 분당신도시의 편익공간은 대한민국 최고수준이다.

거품 수준 또한 최고.

주거인구가 감소하는 이유다.

거품은 대다수 서민들에겐 장애요소이다.

미니신도시(택지개발)가 존재하는 화성엔 향남미니신도시 가치에 기대감이 높다.

수많은 투자자들이 서해선 완성을 고대하는 이유다.

기획 부동산과 지역부동산이 하나가 될 수 있는 힘이다. 가격의 힘이 거세다.

인구밀도가 높고 땅 넓이가 좁은 성남의 경우엔 택지 대신 도시개발이 왕성하다.

판교 대장지구나 낙생지구가 그 좋은 실례. 미분양사태를 방어할 수 있을 대안이 될 수도 있다. 기존주거인구의 힘이 커서다. 실수요 겸 투자명목으로 입주한다. 새로운 프리미엄이 생성된다. 택지개발의 프리미엄 대비 안정적.

성남의 높은 거품수준은 인근 용인의 인구증가현상과 직결된다. 많은 이들이 인구밀도가 낮은 용인으로 이동 중이다. 용인 처인구가 개발계획이 확실해서다(반도체단지입성).

성남의 주거인구가 감소하는 건 거품이 낮은 인근 광주인구가 급증하는 이유이기도하다.

경기도에서 인구가 가장 많은 수원은 인구가 감소하고 있는데 이는 인근 화성으로 투자 겸 실수요명분으로 이동하는 인구가 증가 하고 있기 때문일 거다.

완성도가 높은 곳은 수원.

완성도는 인구밀도와 직결된다.

수원의 인구밀도는 높다.

성장 중인 화성과 다른 모습이다.

성남인구감소현상은 인근 하남인구증가현상과도 직결된다. 이 두 지자체는 과거 광주군이었지만 하남 입지는 탁월하다.

강을 낀 신도시가 존재한다.

(미사강변도시)

하남인구가  증가할 수 있는 힘이다(26만 명).

한강신도시의 김포시와 미사강변도시의 하남시의 차이 - '물'과 한강을 응용해 개발하는 측면에선 공통적이지만 인구밀도의 차이는 크다.

하남의 땅넓이도 넓지 않은 지경. 지역희소성이 높은 이유이기도 하다.

하남의 특징 - 현재는 지하철이 없다.

5호선과 연계되는 날을 고대하는 이유다.

투자가치를 기대한다.

작은 수원에서 성남의 라이벌관계로 급부상하고 있는 화성은 대한민국 특례시.

급변하는 인구동향이 많은 투자자를 부르는 동력이 되고 있다.

지난 2018년 2월 인구는 70만 명이나, 2019년 9월에 이미 80만 명을 넘었다.

이러한 추세가 계속 이어진다면 내년 100만 명을 넘을 수 있을 것이다.

2017년 기준 대한민국 인구증가율 1위 임에도 아직까지 남양주시, 김해시와 더불어 분구가 되지 않은 특례시이기도 하다.

'그림'과 '현장(토지)'의 관계 - 같은 부분을 반복적으로 본다.

이해력을 높이는 대안+방안이다.

그림은 주택의 현장과 다르다.

그림을 잘못 보는 경우도 있다.

그림자다.

그림은 개발청사진이나 조감도이다.

그림은 토지를 말하고 사진은 주택 모습.

사진을 보고 땅 투자하는 사람은 없다.

사진은 현재의 모습이고 그림은 미래청사진이기 때문.

화성시 그림을 반복적으로 주시해야 하는 이유다.

이해도를 높이기 위한 노력이다.