부동산

경기도에 투자자가 집중적으로 몰릴 수 있는 힘의 원동력은 무엇일까.

필자 생각엔 백지에 경기도 토지의 강점과 매력들을 100가지 정도 기술할 수 있는 기술(노하우)과 용기가 있는 사람들이 계속해서 급증하고 있기 때문이라 본다.

해당지역주민과 이해관계자들은 물론이고, 투자자들 역시 지역분석에 대한 자부심이 대단한 것 같다. 목소리에 힘이 잔뜩 들어가 있다.

그러나 백지에 경기도 토지의 약점을 50가지를 기술하라고 강요한다면 망설일 것이다. 워낙 강점이 강대해서 일 거다.

상대적으로 지방 투자자가 감소하는 건 경기도로 이동 중인 사람이 다양해서 일 것이다.

과거나 지금이나 지역쏠림현상은 여전히 심한 상태다.

백지에 지방 토지의 강점을 100가지 쓸 수 있는 사람이 감소하고 있다고 본다.

반대로 40가지 이상의 약점을 쓸 수 있는 사람은 급증할 것이다. 비어 있는 공간이 급증해서다. 단순하게 바라볼 공실률이 아니다. 새 건물의 공실률이 아닌, 기존 건물의 공실이 문제다. 구멍난 부동산이 급증한다면 약점 노출이 쉽다.

투자자는 군중심리에 약한 존재다.

인구증가지역과 감소지역으로 이리저리 끌려다닌다.

사람이 사람을 부른다. 주택분양홍보관의 과열된 청약률에 자신의 영혼을 버리는 어리적은 사람들도 많다.

국토를 '경기지역'과 '비경기지역'으로 분류해도 무방할 정도로 경기도의 동력이 날로 강해지고 있다.

경기지역의 인구분포도는 광대(거대)해지고 있지만 비경기지역의 인구는 감소세이기 때문이다.

31개 경기지역 대부분이 인구가 급증세다.

지방의 경우 인구가 계속 감소하고 있는 중소도시가 너무도 넓게 분포되어 있다.

이들 중소도시의 약점은 인구규모가 작고 계속 감소세라는 점이다.

소멸대상지역에 포함된 곳이 급증하고 있다.

수도권의 경우, 연천군을 중소도시로 취급할 수는 없을 것이다.

수도권 정비계획법이 존재하기 때문이다.

과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역 중 연천군은 과밀억제권역과 접한 성장관리권역(경기북부)이다.

물론 남부지역의 성장관리권역(수원, 화성, 평택등지)의 성격과는 다르다.

수도권의 권력은 세다.

수도 서울을 중심으로 위성도시, 모도시가 다양하게 공존하기 때문이다.

그 연계성을 누가 감히 막을 수 있겠는가. 손바닥(경기도의 존재감)으로 하늘(거품의 힘)을 가릴 순 없다. 거품은 다양한 개미들을 양성한다. 부른다. 투자를 부추긴다.

중소도시의 기준 - 인구규모 > 면적규모

시흥, 부천, 안양, 광명 등은 면적규모가 작지만 인구분포도가 다양하고 광대하다.

부안군은 전북에서 가장 면적이 넓지만 인구규모는 중소도시 수준이다. 5만 명 수준이다.

인구규모와 면적규모가 반드시 비례하는 건 아니다.

수원면적은 작은 규모지만 100만 거대도시이고 양평면적은 31개 경기 지자체 중 1위이지만 인구규모는 10만 정도에 머물러 있다.

수도권과 비수도권의 차이 - 정비계획법의 유무

중첩규제의 상황이지만 중첩개발이 가능한 상황이다.

인구의 다양성과 인구 증가의 영향 때문이다.

수도권 - 완성도 높은 토지가 대다수 차지하고 있다

비수도권 - 완성도 낮은 토지가 대다수를 차지하고 있는 실정

수도권 - 도시공간에 근접(100% 도시지역으로만 형성된 서울의 영향력이 강대하다)

비수도권 - 힐링공간에 근접한 지경(대자연의 영향력을 개발과 인력으로 막을 수 없는 지경)

도시공간과 힐링공간을 연계하는 매개체 - 사람의 이동상황

예) 도시인이 지방의 힐링공간으로 이동하고 지방사람들이 도시로 이동하고 있는 것. 즉 인구의 유입 및 유출현상이 수도권과 비수도권지역이 존속하는 이유(힘)이다.

인구의 존재감이 현장감과 연계된다. 단순히 마천루만 많다고 현장감이 뛰어난 건 아니므로. 공실률이 높다면 현장감이 떨어진다.

장차, 대한민국 부동산의 랜드마크가 서울에서 경기도로 바뀔 참이다.

서울의 주거인구는 감소하고 있지만 동남아외국인과 노동자(불법체류자)들을 포함한 유동인구는 급증세이기 때문에 가능한 시나리오다.

서울의 교통관계가 점점 좋아지고 유동인구의 저변이 점차적으로 극대화될 수 있는 기틀이 마련된 지경이다.

경기도의 중첩규제는 규제가 아니다. 언제든지 규제가 완화되거나 해제될 수 있는 입지(입장)이기 때문이다.

인구증가세와 그 힘이 규제해제의 이유다.

경기도는 전국 전체 그린벨트의 30%를 차지하고 있다. 3천868제곱킬로미터 중 1천175제곱킬로미터를 차지하고 있다.