부동산

주택가격이 상승하는 이유와 주택가격이 하락하는 이유 - 미분양률의 차이 때문

(아파트투자자가 미분양아파트에 집중할 리는 만무)

토지가격이 상승하는 이유와 토지가격이 하락하는 이유 - 하락구도 그리기 쉽지 않은 지경

평생토록 토지는 바닥시세를 지속할 수 있는 힘을 보유하고 있기 때문. 건폐율만 존속한다. 장차 용적률을 사용할 수 있는 상황이라 지상물 대비 잠재력이 높다. 토지는 미완성물+미물상태이므로 건폐율만 존재하기 때문. 용적률이 존재하지 않으므로 공실률이나 공급과잉의 대상이 절대 될 수 없다. 따라서 주변의 분위기에 따라 가격이 달라지는 것. 예컨대 주변상가의 움직임과 주택신축과정에 예속+지배 받는다.

상가가격이 상승하는 이유와 상가가격이 하락하는 이유 - 공실률의 차이 때문(주변 주거인구에 영향을 받는다)

경기도 땅값이 떨어지기 쉽지 않은 이유 ≒ 서울 집값이 떨어지기 쉽지 않은 이유

(∵ 경기도는 인구가 꾸준히 증가할 뿐 아니라 인구가 다양하기 때문. 그리고 서울의 경우, 강남3구 주택시세가 서울의 아파트 평균분양가를 끌어 올리는 원동력이기 때문이다)

지방 땅값이 쉽게 오르지 않(을 수 있)는 이유 - 서울 대비 주택보급률이나 보유율이 훨씬 광대하기 때문.

즉 주택이 남아돌아 주택가치가 높지 않다.

인구가 감소하고 있다.

특히 젊은인구의 유출현상이 심하고 노인인구(비경제활동인구)가 급증하여 수도권과 비교 대상이 될 수 없는 지경.

지방 땅값은 오르지도 않고 떨어지지도 않는 경우가 태반.

주택 영향력과 인구 영향력의 차이가 곧 지방과 수도권의 차이다.