부동산

개인적으로 아파트가치를 변화나 진화, 교화 시키는 건 불가능하다.

소형공동주택(빌라)이나 대형공동주택(아파트)의 난제 중 하나이다.

단독주택과의 차이점이 큰 것.

그러나 땅 가치는 지주 역량과 능력으로도 충분히 진화가 가능하다.

미완의 부동산이기에 변수가 심하다.

지주능력에 의해서도 땅 가치가 변한다(예-전용과정).

변수의 실례)

'주변의 아파트단지 역할'과 '규제해제과정의 힘'에 의해 토지의 권력이 변한다.

그린벨트 자리가 아파트 보금자리로 변한다.

경기도 성남일대의 대장지구나 과천일대에서 목도할 수 있는 광경이다.

토지투자의 목표는 두 가지 (맹지 매수가 가능한 지경)

1. 내 땅의 용도 변화에 대한 기대감

2. 내 땅(생지) 주변의 변화에 의한 내 땅의 가치 변화에 대한 높은 기대감

1의 상황과 2의 상황이라면 접근도 높은 맹지(미성숙의 완성도 낮은 토지)를 선택하는 데엔 별 문제가 없다.

그렇지만 실수요가치(건축행위)를 통한 투자가치를 바란다면 대지(건부지 수준의 완숙한 토지) 매수에 집중해야 한다.

즉 땅 투자는 도로의 현재가치에 기대하는 경우와 도로의 미래가치를 기대하는 경우의 수로 분류되는 것이다.

전자가 실수요가치요 후자는 투자가치인 것.

토지 매수 시 반드시 인지해야 할 대목이다.

환금성을 높이기 위해 도로를 개설하거나 등록전환(임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 등록하는 것) 등 지목변경을 위한 노력을 기울이는 경우도 있다(예-전용과정 중 하나인 형질변경에 집중한다. 정지작업을 하거나 포장작업을 한다. 복토, 성토 등을 통해 변화를 꾀한다)

생땅(완성도 낮은 토지) 가치가 높아질 수 있는 두 가지 기회(기획의 과정)

1. 자연적인 현상 - 내 땅 주변가치의 변화

(반경 1km 내에 아파트단지 출현-땅은 주거시설에 의해 가치와 가격이 변할 수 있다. 의식주 중 주가 주거지역을 강조하는 것이기 때문. 여느 지역이건 주거인구와 더불어 주거시설은 지역중심이다)

2. 인위적 성질이 강한 경우 - 해당 지자체 단체장의 개발계획과 개발청사진에 의해 완성도 낮은 내 땅에 진화(업데이트) 할 수 있는 기회가 찾아온다.

아파트 감정평가방법과 토지 감정평가방법의 차이는 크다. 접근방법이 다르다.

현장답사 시 미완의 부동산을 완성물을 보듯 본다면 큰 착각이다.

지상물과 미완성물의 차이는 마치 공산품 성질의 차이처럼 크기 때문이다.

지싱물은 생산능력에 의해 출현하지만 토지는 잠재능력에 의해 그 역량이 발동한다. 존재감을 인정 받는다.

미완의 부동산인 토지와 친숙해지려면 골동품의 성질을 바로 인지해야 할 것이다.

골동품의 가치와 토지의 가치를 감정평가하는 방법엔 공통적인 면이 있어서다.

시간이 곧 가치(희소가치)인 것이다.

역사가 깊을수록 희소가치가 높아진다.

개별적으로 희소가치를 발견할 수 있는 능력이 곧 노하우인 셈이다.

아파트는 시간이 갈수록 늙어가고(낡아빠진다)

토지는 시간이 갈수록 성숙, 성장하여 젊어질 수가 있다. 함부로 낡지 않는다.

낡은, 늙은 토지는 없다. 토지가 잠재력의 화신인 까닭이다.

주변의 주거시설에 의해 땅의 계급과 신분 진화가 가능한 지경.

최소의 비용(바닥시세)으로 재테크 할 수 있는 유일한 장르와 기회가 바로 땅 투자인 셈이다.

바닥시세가 가능한 토지는 건폐율만 사용 중인 부동산이다.

용적률을 사용 중인 아파트는 거품이 심하다.

토지와 아파트의 차이다. 수명이 짧은 아파트 대비 토지는 생명력과 지속력이 높다.

잠재력을 기대할 수 있는 대목.

철거 대상인 아파트(오래된 E등급 아파트) 대비 토지는 철거 대상이 아니다.

철거 대상의 아파트 인근의 생땅 가치가 수시로 스스로 변한다.

오래된 아파트 인근에 새 아파트가 입성한다면 오래된 아파트의 가치는 추락할 수 있지만

땅은 그 반대현상이 일어날 수 있다.

기회의 땅이 출현할 수 있는 환경여건이 조성되기 때문이다.

내 땅 인근에 새로운 인구가 유입된다면 내 땅 가치가 높아질 수 있다. 새로운 가격이 그려진다. 지속적으로 말이다.

땅은 시간이 지나도 낡거나 늙지 않아 미래의 잠재성이 강하기 때문에 가능한 시나리오다.

아파트는 완성물이기에 '현재의 존재가치'가 높고 토지는 미완성물이기에 '변화의 기회'를 기대할 수가 있다.

골동품의 가치 - 역사의 가치 평가

토지 - 미래의 가치 평가

아파트 - 현재가치에 집중하는 상품(공산품, 생산품의 성격을 닮았다)

토지투자자가 골동품의 가치와 토지의 가치 차이와 공통점을 제대로 인지할 수 있다면 큰 실수를 줄일 수 있을 것이다.

골동품, 술, 땅의 경우 오래될수록(완성도<숙성도) 가치가 높아진다.

그 성질이 매우 흡사하다.

시간이 곧 희소성이기 때문이다.

토지가 늙지 않는 건 나이를 먹지 않아서다.

용적률을 사용할 수 없는 상태이기 때문.

세월이 독인 아파트 대비 땅은 세월이 곧 복이다.