부동산

땅 하수와 고수의 차이는 땅의 선택과 선점과정, 그리고 집착과 집중+신중의 차이다.

선점은 고수의 몫. '선점'은 희소성과 직결된다.

고수는 작은 거품에 개발지역을 선점한다. 거품과 개발은 반드시 정비례하기 때문.

고수의 개발지역에 대한 집중도가 매우 높다.

집중도가 높다는 건 시간 응용능력이 뛰어나다는 것.

가격 위치에 집착하는 하수는 시간을 낭비한다.

고수는 추세('트렌드' 가치)에 집중하고 하수는 시세(가격)에 집착한다.

고수의 가치가 높은 건 추세를 통해 시세+시가를 조성할 수 있는 능력을 보유해서다.

추세는 시대의 방향(지시등).

트렌드가 시대의 조향장치인 까닭이다.

트렌드는 '가치'를 대변한다.

결코 가격을 대신할 수는 없다.

지역랜드마크를 구성, 조성할 수 있는 뿌리(기본)가 곧 트렌드인 셈이다.

시대의 조류(시류) - 시가의 도구

예) 1년 전 가격상태와 지금의 가격, 그리고 10년 전의 가격위치와 지금의 가격상태, 1년 전의 가치와 지금의 가치 차이를 통해 비교분석이 가능하다. '시간'을 통해 비교분석이 가능하다. 시간은 변화의 증거 아닌가.

시간의 흐름을 통해 지역가치를 진단할 수 있다.

시간이 흐를수록 부동산 가격은 항시 변한다. 시간의 위치는 결정할 수 없기 때문이다. 그러나 가치는 위치를 결정할 수 있다.

시간은 눈으로 볼 수 없지만 가치는 눈으로 볼 수 있다. 가치는 공간과 장소(지역)를 필요로 하기 때문이다.

시세가 추세를 만드는 게 아니라, 추세가 시세를 만든다.

부동산의 존재감이 곧 현장감인 법. 추세를 통해 현장의 박진감과 긴장감을 느낄 수 있고 시세를 통해 수익성을 견지할 수 있다.

추세가 시세를 만드는 건 개별공시지가수준과 시가의 차이가 크다는 의미다.

개별공시지가와 시가가 동일한 수준에 거래되는 경우는 없다. 하수는 '개별공시지가' 상태 하나로 모든 가치를 가늠하려 든다. 착각이다.

그러나 단순히 개별공시지가 하나가 가치의 기준일 수는 없다.

개별공시지가확인원은 작은 참고사항이기 때문이다. 대신 지적도 가치를 조율하는 게 유익하다.

개별공시지가와 시가의 차이가 큰 건 적확한 가격 기준이 없기 때문이다.

정부가 정기적으로 세우는 가격규제정책은 가격조정의 대안이 될 수 없다.

지속성이 낮아서다. 순간적이다. 투기와 가격거품은 직결, 연결된다.

규제를 가해도 일시적이다.

예컨대 토지거래허가구역의 지정은 단기간 내에 가능한 것. 그린벨트나 군사시설보호구역처럼 오랜 기간 규제에 허덕이지 않는다.

분양가상한제, 공시가격, 개별공시지가 등이 바로 가격기준이 될 수 있겠지만 이를 곧이곧대로 수용하는 고수는 없다.

부동산주인의 역할과 용도지역의 역량(건폐율, 용적률) 때문이다.

부동산주인의 권력은 금력과 비례한다.

거래시장에서의 가격이 곧 부동산주인이 정한 가격이다.

개별공시지가를 그저 작은 참고사항으로 수용해서다.

광의의 가격과 협의의 가격 중 협의의 가격이 협상가.

절충가이다.

가격기준이 없다는 증거 - 거품이 주입되는 지역이 반드시 생긴다

개발지역과 규제지역은 항시 반드시 공존하기 때문.

거품은 지극히 인위적이다.

거품이 무조건 거래의 장애요소가 되는 건 아니다.

예외지역이 있다. 강남불패지역이다.

예) 강남3구

부동산이 상승하는 2가지 이유는 부동산이 떨어지지 않는 2가지 진리(순리)와 직결된다.

가격기준선이 없기 때문.

모든 부동산은 존재가치(용도지역-건폐율, 용적률)가 있기 때문이다.

그리고 '연기(의존하여 같이 일어남)'라는 세상이치 때문.

예) 가치와 가격이 같이 일어난다.

마치 삶과 죽음이 연계, 연기되는 것처럼.

삶과 죽음은 따로 떨어져 있지 않다.

죽음이란 0.0001초만에도 이루어질 수 있는 사건(이벤트)이기 때문.

가치 - 기준이 있다.

가치 기준은 국가의 힘과 지자체의 권력을 통해 구성, 구현할 수가 있다.

가격 - 기준이 있으나 큰 의미는 없다. 가격기준은 부동산주인이 만든다.

형식적, 장식용이기 때문.

예) 토지개별공시지가와 시세, 거래가의 차이가 크다. 주택 성향과 다르다.

토지는 미완성물이기 때문.

변수가 심하다.

용도지역의 변화, 지목변경의 과정을 통해 가격상태가 크게 변할 수 있기 때문이다.