부동산

초보자가 쉽게 오인할 수 있는 사안 중 하나는 입지(위치)가 탁월하다면 무조건 좋은 땅이라는 인식이다.

입지가 좋은 곳에도 삶의 질적가치를 떨어뜨릴 수 있는 기피시설물이 들어설 수 있기 때문이다.

예) 교도소, 도축장과 도박장

입지가 좋은 곳에 범죄율이나 자살률, 실업률이 높을 수 있다. 인구의 집중도가 높아질 수 있기 때문.

다양한 인구분포도가 지역가치의 구조를 바꾼다.

고용률만 높을 것이라는 생각은 큰 착각이다.

땅은 주변상황에 의해 희소가치와 미래가치가 결정된다.

변수가 심하다는 것이다.

입지가 괜찮다면 서로가 입성을 다툰다.

경쟁력이 높아진다.

지역집중도와 관심도가 비례, 연계된다.

지역입성에 대한 열망과 열의가 가일층 가열되다 보니 입성 경쟁률이 높아지는 것이다.

당연히 공실률이 낮아지기 마련.

투자자가 인지할 건 인구가 다양하다고 무조건 공실률이 낮은 건 아니라는 사실이다.

인구의 다변화가 심한 서울의 공실률이 높은 건 거품수준이 지상 최고수준이기 때문이다.

아무리 인구가 다양하다고 해도 거품수준이 지나치게 높다면 미분양과 공실에 허덕일 게 분명하다.

거품은 인구감소현상을 유발할 수 있으므로.

인구감소현상은 높은 공실률을 유발하여 지역이 늙어간다. 투자가치가 낮아진다.

인구감소현상이 계속 이어지기 때문이다.

지역공실의 원흉이 곧 지역거품현상이다.

거품은 인구감소의 원인이다.

거품색깔에 따라 지역색깔이 결정된다.

폭등현상과 거품현상은 그 의미가 사뭇 다르기 때문이다.

땅투자자가 투자과정 중 굳이 체크할 필요가 없는 사안이 하나 있다.

'여론조사'다.

여론조사과정은 작은 참고사안이다.

여론조사의 정확성은 매우 박약하다.

미약하다.

여론은 한계에 다다른다.

여론의 지경이란 상황과 처지에 의해 비전문가들의 발언일 수 있기 때문이다.

확률적 추정치이며 표본오차가 항시 발생한다.

여론조사가 불투명한 건 '사람의 변질' 때문이다.

여론조사 시 사람을 정독할 수 있는 힘이 필요한데 그 과정이 쉽지는 않다.

예고 없는 변질이 문제의 발단이 되고 있다.

부동산전문가와 비전문가를 구별하는 방법도 쉽지 않지만 변질여부를 간별할 수 있는 방법이 더 난해하다.

투자자입장에선 미끼와 밥을 구별하는 방법도 중차대한 사안.

미끼의 외모는 화려하고 아름답고 밥은 실용적이다.

먼저 할 일(가치공부과정)과 나중에 할 일(가격인지과정)을 구분하는 방법도 중요하다.

이 땅엔 미끼를 던지는 전문가와 밥을 주는 전문가가 공존한다.

투자자가 먼저 견지할 일 - 진보(미래지향적)적인 사항에 집중

예) 인구변화

실수요자가 먼저 견지할 일 - 보수(현재의 존재감+현장감)적인 사안에 집착

예) 편익시설의 현재가치