부동산

"세곡,우면"..내집마련 투자전략.

국토해양부의 보금자리 주택 건설발표 이후 강남구 세곡,서초구 우면동 일대가 급부상하고 있습니다.10여년만에 강남에서 처음 공공분양하는 대단지 아파트이고,주변시세에 비해 약 15% 정도 싸게 분양한다고 하니 많은 사람들이 관심을 갖는건 당연한것 같습니다.

세곡지구와 우면지구의 입지조건과 내집마련 투자전략........

"보금자리 주택"    국토해양부 보도자료

◈ 수도권에 보금자리주택 시범지구 4곳(8,056천㎡)을 선정 
 - 서울 도심에서 12～18㎞ 입지하여 대중교통접근성이 양호하고 보존가치가 낮은 개발제한구역을 활용

◈ “품질좋고 저렴한 주택” 6만호(보금자리주택 4.4만호)를 조속 공급하여, 서민 주거안정 및

내집마련 기회 확대 
 - 주변 분양가보다 15%이상 저렴한 가격에 공급 
 - 절차를 최대한 단축하여 9월경 사전예약 방식으로 첫 분양

■ 세곡,우면지구 보금자리 주택은 주변아파트 시세보다 약 15% 이상 저렴하고 대단지 아파트라는 장점이 있습니다.

하지만,공급대상 자격이 청약저축 가입자로써 지역거주자에게 100% 우선 분양을 하기 때문에 타지역에 살고있는 사람들은 분양받기가 사실상 희박합니다.

또한,15% 이상 분양가가 싸다고 하지만 평당 1500~1600만원대의 분양가가 책정될 것으로 보여 주변 시세보다는 저렴하지만 만만치 않은 자금이 소요됩니다.

◆청약통장 없으면 손놔야 하나?

분양가 저렴한 세곡1,우면2지구를 노려라 !!!

우면 · 세곡지구에 입주하고 싶더라도 청약통장이 없는 사람들은 손놓고 있을 수밖에 없다. 하지만 대안은 있다. 보금자리주택으로 지정된 지구에서 도로 하나를 사이에 두고 우면2지구와 세곡1지구의 개발이 2011년 입주를 목표로 한창 진행되고 있기 때문이다.

2007년 6월 입주자 모집을 완료한 세곡1지구와 우면2지구는 철거민을 대상으로 우면2지구에서는 613채，세곡1지구에서는 438채가 특별분양됐는데 내년 동，호수 추첨이 끝나면 이 분양권이 시장에 나올 것으로 보인다.

또한,보금자리 주택의 분양가보다 훨씬 저렴하게 분양되는 철거민 특별분양이기 때문에 1억원대의 자금이 있으면 적극 노려볼만 하다.

<이들 두 지역의 예상 분양가를 살펴보면 아래와 같다>

[입주예정 택지지구] 33평(109㎡)

[역대 SH공사 택지지구 아파트 분석] 33평(109㎡) 2009년 6월 현재

<강남구 세곡지구 공사현장>

공사가 한창인 세곡1지구의 모습이다.

총 2200여 세대 중 438세대가 철거민에게 2008년 6월 특별분양 되었으며,내년 중순경 동호수 추첨과 함께 분양 계약이 이루어진다.

평형별 예상 분양가는 25평이 약 1억9000~2억. 33평이 3억5000~3억8000 정도로 주변아파트 시세의 약 50% 수준에 공급될 전망이다.

주변 개발호재로는 위례신도시,보금자리주택,문정동 법조타운,유통단지 등이 개발되고 있어 향후 미래가치가 탁월한 지역이다.

세곡지구와 비교대상 지역으로 수서,일원동을 꼽을 수 있는데 25평대 아파트가 약 5억5000~6억.33평대가 약 7~8억원에 형성되어 있다.

<서초구 우면2지구 공사현장>

공사가 한창인 우면2지구의 모습이다.

총 3500여 세대 중 613세대가 철거민에게 2008년 6월 특별분양 되었으며,내년 중순경 동호수 추첨과 함께 분양 계약이 이루어진다.

평형별 예상 분양가는 25평이 약 1억9000~2억. 33평이 3억5000~3억8000 정도로 주변아파트 시세의 약 50% 수준에 공급될 전망이다.

우면산 청계산으로 둘러쌓여 있는 우면2지구는 녹지율이 풍부하며,그린밸트 지역이지만 서초동,방배동 등과 가깝고 LG연구센타,신분당선,강남순환고속도로 등의 개발호재가 있다.

주변에는 동양고속,코오롱,한라아파트가 있으며 25평대 시세는 5억원대 33평 시세는 7억원대에 형성되어있다.

서울시 SH공사가 철거민을 상대로 특별분양 하는 아파트는 택지조성 원가 수준이다.

주변아파트 시세를 비교하면 약 50% 수준에 분양이 된다.

이들 두 택지지구의 경우는 최근 정부의 전매제한 완화 조치의 수혜단지로써 동호수 추첨 후 입주전이라도 1회에 한해 분양권 전매가 가능하다. 하지만,후분양 아파트이기 때문에 동호수 추첨은 2010년 중반기에 이루어지며,입주가 가까워짐에 따라 분양권 프리미엄이 대폭 상승한다.

보금자리주택과 같은지역 아파트 이지만 철거민들에게 분양한 아파트이기 떄문에 분양가 자체가 훨씬 저렴하다.

분양권거래 가능한가?

세곡1지구와 우면2지구는 현재 분양권 이전 단계인 입주권 상태이다.

입주대상자 모집은 완료되었지만 아직 동호수 추첨전이기 때문에 매입을 하더라도 당장 소유권 이전은 되지 않는다.

소유권 이전이 가능한 시점은 내년 중반기 동호수 추첨이 끝난 이후이기 때문에 지금 매입을 하더라도 소유권 이전까지 1년정도가 소요된다.

하지만,그렇기 때문에 입주권 프리미엄이 싸다는 장점이 있다.

현재 분양권(입주권)시세는 평형별로 차이가 있는데 25평의 경우 1억~1억2000, 33평의 경우 1억4000~1억5000 만원 정도로 형성되어있다.

주변아파트 시세를 감안하면 분양가에 입주권 프리미엄을 합친 금액이 약 1~2억 가량 저렴하다.

거래시 주의해야 할 점도 있다.

동호수 추첨 전까지 소유권 이전이 안되기 때문에 권리확보 문제를 철저히 해야 하는데 전문부동산과 상의하여 법적 문제를 꼼꼼히 해야 한다.

[MJ부동산: 02-437-9777]