부동산

부동산과 사람 구조는 하나다.

지위(신분과 용도)가 사람 생명력을 유지한다면 자연환경인 입지상태는 부동산의 생명을 연장할 수 있는 힘이기 때문이다.

즉 '입지의 가치'는 '부동산의 위치'와 직결된다.

문제는, 전국적으로 위치가 탁월한 입지상황이 많지 않다는 것이다. 발견이 쉽지 않다.

희소가치가 높은 이유다.

희소성은 지가가 상승할 수 있는 원동력이다.

투자자입장에서 국토에 관한 '적응능력과 적용능력'이 중요하다.

서로 연계된다.

개별적으로 자연에 대한 탁월한 적응능력이 필요하고

자연과 개발관계를 적절히 적용(활용)할 필요가 있기 때문이다.

부동산의 '적응'은 실수요 기능과 관련 있고 부동산에 대한 '적용능력'은 부동산공법, 부동산공시법 등 법률과 관련 깊다.

개별적으로 개발기능에 필요한 상수(법과 원칙)의 존재감이 높다.

불법적으로 토지이용을 하면 원상복구가 필요한 지경.

범법행위는 개별적으로 경제적 손실이 크다.

규제(수도권정비계획법)가 심한 경기도의 자연환경(부동산입지와 부동산입장)엔 잠재성이 내포되어 있다.

서울과의 높은 접근성과 인구의 다양성은 규제를 해제, 해결할 수 있는 강한 도구다.

지상물구조의 대중성과 희소성 역시 규제를 해제할 수 있는 강한 재료(소재)다.

다만 수도권의 높은 공실률과 미분양사태의 해결은 지역과제이다.

개인적으로 난개발과 공급과잉현상에 대한 적정한 분석력이 필요한 이유다.

개발에 대한 타당성을 알아볼 필요가 있다.

투자자가 인구공부를 구체적으로 하는 이유다.

중첩규제와 더불어 중첩개발이 가능한 경기도에 투자하려면 부동산에 대한 구체적인 액션이 필요하다.

예) 적응능력과 적용능력

집값하락현상에 적응, 부합할 수 있는 용기와 능력이 필요한데

이는 집값은 반드시 오르기 때문이다.

규제정책이 반드시 필요한 까닭이다.

집값상승현상에 적응할 수 있는 용기가 필요한 이유는 땅값이 반드시 오르기 때문이다.

하나는 단기간 내 냉탕과 온탕을 오갈 수 있지만 하나는 지속적으로 상승구도를 그린다.

집의 재료가 땅이지만 땅값 성격과 집값 색깔은 사뭇 다르다.

분양가상한제의 유무도 그 한 축.

'적용할 수 있는 힘' - 용기와 끈기, 인내력과 잠재력

국가적으로 잠재력을 요구할 때 개별적으로는 인내력이 필요하다.

자연(부동산)과 사람이 하나인 이유다.

예) 자연환경(부동산입지와 입장)

경기도의 자연환경 가치는 대한민국 최고의 희소가치.

서울의 인구가 계속 감소하고 있기 때문이다.

경기도 인구가 계속 증가하는 힘이다.

경기도 인구가 계속 증가할 수 있는 힘 - 서울인구의 감소현상(집값거품이 전국 최고수준이기 때문)

경기도의 강점 - 개인적인 면과 국가적인 면이 연계가 가능하다는 것.

(범례-인내력과 잠재력이 하나가 될 때 희소가치가 발동한다. 같은 경기도에서 경기도로, 혹은 지방에서 경기도로 이동하는 힘이다)

지방의 약점 - 개인적인 면과 국가적인 면의 단절현상

(개인적으로 끈기가 발동하기 쉽지 않다. 수도권 대비 가격오름세가 들쭉날쭉 불규칙적이라서다)

지방의 강점 - 거품수준이 낮은데 이는 인구가 연속적으로 감소하고 있기 때문이다.

새로운 가치를 발견+모색할 수 있는 공간이 지방이다.

수도권 대비 면적이 광대하기 때문에 이런 희망을 가질 수 있는 것이다.

경기도 양평군의 특성과 전라북도 부안군의 특성은 물리적으로 거리감이 있지만 공통적인 면이 있다.

양평군 - 경기도 대표 귀촌도시(경기도에서 면적이 1위다)

부안군 - 전라북도에서 가장 면적이 넓은 관광중소도시

하나는 전원주택1번지이고 하나는 새만금이라는 대형개발프로젝트가 존속하는 지경.

개인적인 개발을 원하는 자가 양평군에 몰릴 때 투자자는 부안에 몰린다.

하나는 '사진(현재)의 의미'가 크고 하나는 '그림(미래)의 의미'가 크다.

국토의 특성 - 부동산마니아입장에서 대도시 존재가치보단 관광도시가치가 더 광대(관대)할 수 있다.

잠재력이 높은 공간에서 관광지의 강한 면모를 모색+과시할 수 있다.

대도시의 가치는 대자연의 가치로부터 발동, 발휘가 가능하기 때문이다.

대도시의 재료는 대자연이다.

즉 대자연 안에 대도시가 존속하는 것. 부동산의 영원한 지역구조다.

대도시 안에서 대자연을 그리는 경우는 없다.

대자연 안에서 대도시를 그리기 때문이다.

대자연의 넓이와 대도시 넓이는 비교대상이 아니다.

'가치'는 넓이로 그 기준을 정하는 게 아니기 때문이다.

가치의 발견 재료 자체, 혹은 발견방도가 곧 부동산노하우인 셈이다.

수도권의 장점과 지방의  장점

- 발견(모색, 기획과정)의 공간

- 발명(창조성, 기획과정)의 공간

부동산의 장점을 발견하는 과정이 부동산노하우일 수 있고,

부동산(대자연, 자연환경의 상태)의 발명과정과 발견과정이 노하우가 될 수 있다.

수도권의 장점

1. 인구의 양적가치가 높다.

2. 인구밀도가 높다.

인구의 질적가치와 희소가치가 정비례할 수 있는 기회의 공간이다.

범례) 우리나라 정치, 경제, 사회, 문화의 중심지.

수도권의 집중도를 전국과 비교하면 면적은 전국의 11.8%에 불과하지만 전국 인구의 48% 이상을 차지하고 있다.

지역생산력의 48%, 제조업과 서비스업 종사자의 47%, 56%가 수도권에 집중해 있다.

전국 대학의 40%, 의료기관의 50%, 예금액의 68%, 승용차의 49%, 공공기관의 85%를 수도권이 점유하고 있는 상황. 거의 독점수준이다. 지역독점이 곧 인구독재시대와 지역불균형현상과 연계되는 지경.

비수도권의 강점

1. 인구의 감소현상으로 말미암아 대기상태가 온전한 편이다.

2. 지방 땅은 집값이 오르기 쉽지 않은 구조다.

지방부자들과 부동산 큰손들 대다수가 서울 강남3구로 이동해서다.

넓이보단 실용 및 희소가치에 집중하는 모양새이다.

3. 귀농인구가 선호, 선망할 수 있는 공간이다.

4. 장수노인이 증가할 수 있는 자연환경을 보지할 수 있는 기회의 땅이다.

대한민국 평균수명의 연장이 가능한 공간이다.

강남3구 아파트가 대한민국 집값거품을 주도하는 세력인 것처럼 지방중소도시의 존재감이 대한민국 노인인구의 증가세를 주도하는 입장.

수도권이 부동산거품을 전 세계사람들에게 알릴 때 지방에선 장수시대와 장수국가의 존재감을 전 세계에 알리고 있다.

중국사람들과 미국사람들이 수도권 부동산 가치에 함몰되는 이유다.

수도권이 전 세계적으로 유명세를 떨칠 수 있는 이유다.

수도권의 주거인구 대비 유동 및 이동인구가 상주인구의 수 배에 달할 수 있는 이유다.