부동산

움직일 수 없는 인간이 식물인간인 것처럼 움직일 수 없는 부동산 역시 무가치하다.

투자자입장에서 노하우 적용(적응)이 필요한 지경이다.

부동산(대자연)을 동산화 할 수 있는 길이 있는데

이것이 바로 부동산노하우인 것이다.

부동산을 동산화 하는 과정안엔 '대지화과정'과 '도시화과정(택지화)'이 상존한다

대지화과정은 개별적인 사안.

대지화가 모여 도시화가 이루어진 게 국토 구조(성질)다.

대지화는 과정이요 도시화는 효과인 셈이다.

한 지역의 동산화가 이루어지는 경우도 두 가지로 점철된다.

1. '도시개발' - 완성도 높은 도시를 개발하는 과정으로 이를 테면 성남시 동원동이 이에 해당한다.

2. '택지개발' - 완성도 낮은 공간을 개발하는 과정으로 신도시개발이 이에 해당한다(예-미니신도시).

도시개발의 장점은 인구확보가 비교적 수월하다는 것이다.

작은 변화 속에서 기대감을 찾을 수 있는 상황이다.

택지개발의 장점은 변화와 진화의 물결이 불 수 있어 큰 변화를 기대할 수 있다는 점이다.

도시개발공간은 인구가 팽창하면서 자연스럽게 용도가 변환할 수 있다.

대도시에서 가능한 일이다.

중소도시에선 불가능하다.

인구감소현상 때문이다.

택지개발공간안에서는 무(無)에서 유(有)에로의 가능성, 잠재성을 목도할 수 있다.

그렇지만 인구확보와 거품제거(완화)는 반드시 풀어야 할 숙제(과제)다.

도시개발 - 인구가 증가하는 곳에서 개발(재창조과정)이 이루어진다.

주거지역 인근에 새로운 가치의 주거공간이 입성한다. 프리미엄 형성의 기회다.

택지개발 - 인구가 감소하는 곳에 개발한다. 신도시개발은 무(대자연상태)에서 유(대도시상황)를 창조하는 과정이므로.

대규모 녹지공간에 새로운 가치의 주거공간이 입성할 수 있다.

동산화 방법은 두 가지

1. 개발 - 큰 개발(국가능력에 의해)과 작은 개발과정(지주능력에 의해)을 밟을 수 있다

2. 재개발 - 예) 리모델링과정(정비사업. 정부 의지가 주요변수이다)

큰 개발 - 국책사업과 지방자치단체 주도사업

작은 개발 - 산지 및 농지전용과정(건축과정).

국토의 약85%가 산지와 농지로 분포되어 있기 때문이다.

필자 생각엔 부동산의 동산화, 환금화과정을 제대로 인식하려면 '국토의 성질'을 발견할 수 있는 능력을 보유해야 한다고 본다.

국토를 분류, 분별하는 방법 역시 부동산노하우의 일부일 테니까.

국토 답사 시 발견할 수 있는 건 '작은 개발이 많은 곳'과 '큰 개발이 많은 곳'이다.

전자가 지방중소도시(인구↓)의 가치요 후자는 수도권지역의 가치이다.

인구 다변화와 인구 증가현상 덕이다. 수도권정비계획법을 따른다(과밀억제권역etc).

수도권은 규제대상지역.

상황과 처지에 따라 국토를 '자연환경보호지역'과 '인간환경보호지역'으로 분류할 수 있는 까닭이다.

자연환경보호지역 - 지방도시(범례-자연환경보전지역)

인간환경보호지역 - 수도권일대(예-도시지역, 농림지역과 관리지역)

개별적으로 땅값이 상승하는 곳과 하락하는 곳으로 국토를 분류할 수 있는 능력은, 국토를 생동감(박진감) 넘치는 공간과 생동감(박진감)이 없는 공간으로 분류할 수 있는 힘이다.

현장감(존재감) 넘치는 공간과 현장감이 사라진 공간으로 분류할 수 있는 이유다.

부동산마니아라면 국토 분류법에 익숙해야 한다.

국토를 정독할 수 있는 힘이 바로 부동산노하우의 정독과정이기 때문이다.