부동산

공동소유 토지 분할할 수 있을까?

토지의 소액투자 할 수 있는 방법중 가장 간단하면서, 가장 위험하기도 한 방법이 있다면 바로 ‘공동투자’이다. 이 공동투자는 크게 공동으로 투자하여 개인별 필지분할 하여 갖느냐, 아니면 땅을 공동소유 하느냐로 나눠진다. 나의 책에도 수도없이 실렸지만 ‘필지분할’이 가능한 땅에 투자하여 작은 땅을 소유하라고 강조했다.

그런데 필지분할이 무조건 되는 것은 아니다. 순수 건축물이 없는 토지의 필지가 분할이 되려면 최소분할 면적이 용도지역에 따라 존재하고, 지가가 높은 지역인 경우 필지를 분할 한다고 하여도 소액과는 거리가 있는 투자금액이 필요로 하기 때문이다. 그래서 이 경우에는 위험을 감수해서라도 공동소유 혹은 지분투자 하려고 한다. 이것 역시 크게 ‘합유등기’와 ‘지분등기’로 구분할 수 있다. 합유등기는 하나의 부동산을 여러명이 공동소유하여, 재산권 행사시 나머지 인원의 동의가 필요하다. 지분등기는 하나의 부동산에 각 지분을 나눠갖는 방식으로, 자유로운 처분이 가능하다.

이때, 합유등기와 같이 공동소유인 토지를 분할하는 경우에는 분쟁이 일어나기도 하는데, 합의가 이루어지지 않을 때에 공유물분할 청구를 이용할 수 있다. 단, 공유물을 분할하지 않을 것이라는 약정이 있어야 가능하다.

재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 공유자들을 빠짐없이 피고로서 기입하여야 하며, 본인(원고)이 원하는 공유물분할방법을 제시하면된다. 법원 판결시에는 토지나 건물을 현물로 분할하도록 하는 내용이 되는 것이 원칙이다. 현물로 분할할 수 없거나 혹은 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있다. 다만, 내가 원하는 특정부분을 단독소유로 하는 판결이 보장되지는 않는다.

공유물분할을 할 때는 각 공유자가 취득하는 토지면적이 그 공유지분비율과 같도록 해야 함은 당연하다. 단, 분할대상이 된 토지 공유물의 규모나 위치, 그 이용상황이나 경제적 가치가 균등하지 않을 때는 제반사정을 고려해 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할해야 한다. 또, 일정한 요건이 갖추어져 있다면, 공유자들끼리 금전으로 부족한 부분을 합의하여 현물분할 하기도 한다.

더불어, 만약 공유관계 발생원인과 공유지분비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 사이의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용한다고 대법원 판결에도 명시되어있다.

사실 이러한 과정은 꽤 복잡하고, 법원을 통하여 재판을 청구한다고 하더라도 나와 모두의 만족을 100% 충족시킬 수가 없다. 가장 좋은 방법은 어쩔 수 없이 공동투자를 하게 된다면, 필지분할을 1순위로 하자. 그 다음 합유등기나, 지분등기를 하는 경우에는 추후 발생할 수 있는 문제를 고려하여 계약서에 이를 기입하는 준비를 할 수 있도록 해야 할 것이다.