부동산

필자 생각엔 국토 구조를 적극적으로, 혹은 자극적으로

다양하게 그릴 수 있는 결단력이 강한 용감한 사람이

투자자가 될 수 있다고 본다.

토지투자자가 선택할 수 있는 국토 공간은 개발예정지역과

개발진행지역, 그리고 개발완료지역인데 이는

투자자입장에선 기회의 공간인 셈이다.

개발예정지역은 비록 현장감은 낮지만 실수요용도가 아닌,

투자 용도로 활용이 가능하다.

개발예정지역의 기존 건축물들은 철거 대상이 되기 때문이다.

투자자가 바로 인지할 점은 개발예정지(개발대상지)는 '맹지'라는 사실이다.

큰 개발프로젝트는 완성도 낮은 생땅을 통해

응용능력을 발휘하는 것이기 때문이다.

경제성과 수익성 확보가 무엇보다 중요한 사안. 경제논리를 따른다.

개발이란 무에서 유를 창조하는 과정이기 때문.

투자자가 바로 인식할 점은, 개발예정지역을 답사할 때는 

지적도 상의 맹지 상태에 연연(집착)할 필요가 없다는 것이다.

대규모 개발 시 맹지상태가 상업 및 주거지(대지)로

바뀔 수 있다는 높은 기대감 때문.

따라서 답사 시 맹지상태를 볼 게 아니라, 입지상태,

즉 도로 환경(도로의 연계성)을 통해 접근성을 견지해야 한다.

엉뚱한 곳에서 에너지 소모+낭비하지 말라.

잘못된 시각은 난개발의 온상이기 때문이다.

허상을 읽지 말지어다.

큰 개발행위 대비 작은 개발행위(건축행위) 시엔

완성도 높은 대지를 활용한다.

큰 개발이 대지를 활용하는 경우도 있는데

이는 재개발이나 재건축과정과 연관 있다.

대지지분이 존속하는 상황이라서다.

주변엔 (개발) 경험이 많은 땅들로 구성, 도배되어 있다.

개발완료지역은 실수요가치가 높아야 하는데

이는 반드시 투자가치로 연결되기 때문이다.

따라서 개발완료지역이 무조건적으로

실수요공간이라고 확언, 확신할 수 없다.

상황에 따라 투자의 공간으로 변신할 수 있기 때문이다.

개발가치가 높다면 해당지역 주거인구의 편익성은 

높아지기 마련이다.

편익성은 잠재성과 연관 되어 있어 반드시 가격이 오른다.

현지주민과 중개인 등 부동산 이해관계인들의 머리와 손에 의해서 말이다.

이 때 투자자가 생기기 마련이다.

개발진행지역엔 실수요 겸 투자자가 급증한다.

수많은 사람들로부터 인기를 얻고 관심도가 높은 공간이다.

현장감과 생동감과 박진감이 정비례하는 상황이라

가치도 덩달아 높아질 수 있다.

예를 들어 전체인구가 급증하고 있는 경기도 화성시나 평택시가 이에 해당한다.

현재가치를 통해 잠재가치를 상상(인식)할 수 있는 것이다.

투자가치가 높아지고 있는 경기도 일부공간은 주거인구와 투자인구가

하나가 될 수 있는 기대감 높은 기회의 공간이다.

지상물 입주자 - 주거인구

지역 입성자 - 투자인구

'지상물 입주자'와 '지역 입성자'가 하나가 될 수 있을 때

인구의 다양성과 다변화현상이 일어날 수 있는 환경조건이 되는 것.

경기도 일부지역의 가치가 점진적으로 높아지는 이유다.

지역의 희소가치가 높아지고 있다. 지역의 희소가치는

희망의 가치의 다른 말.

'희망과 희소가치'는 인구의 가치와 연관 있다.

젊은인구가 급감하고 노인인구가 급증하는 양극화현상이

심한 작금의 건강장수시대엔 내 땅 인근의 대학의 인구 가치에

집중할 필요가 있다.

전국적으로 노인시설이 젊은 공간 대비 훨씬 많을 수도 있다.

수도권면적(전체면적의 11%)보다 지방면적이 훨씬 광대해서 하는 말이다.

1. 젊은 대학(젊은 인구가 지역주인역할을 하고 있다)

2. 노인대학(노인인구가 지역핵심) - 건강과 관련된 노인시설이

다단계식으로 급증하고 있다

투자의 환경은 인구의 상황과 반드시 연계될 수 있다.

인구가 급증하고 있을 때 투자에 대한 강한 메시지+의지가 발현(발동)한다.

투자는 '투지'를 필요로 하는 덕목이기 때문이다.

투지(정서적 요소)와 입지(환경적 요인)가 하나로 합치되었을 때

새로운 가치의 물건과 새로운 투자자가 발현하는 법.

기획력이 뛰어난 사람과 결단력이 뛰어난 사람,

그리고 잠재력이 높은 사람이 바로 투자자의 세 가지 유형이다.

기획력이 뛰어난 자가 성공확률이 높다.

탁월한 기획력이 곧 투자를 결정할 수 있는 힘이기 때문.

개발예정지역, 개발진행지역, 개발완료지역 - 기획력이 필요한 상황

투자의 공간을 간택할 땐 가치상태와 가격상태를 함께 견제,

조율할 수 있어야 하니까.

탁월한 기획력은 '개발의 당위성을 견지할 수 있는 힘'이다.

비유컨대 '기획 부동산'이 필요한, 존재하는 이유다.

개발예정, 진행, 완료지역 중 상황에 맞게 선택하라.

상황성은 타이밍과 직결되기 때문.

투자자입장에서 바라보는 국토의 특징은 개발계획지역(개발예정지역)이

난발하고 있다는 사실이다.

도시기본계획과 도시관리계획이 서로가 공전하고 있어서 일 것이다.

도시기본계획이 큰 그림이라면 도시관리계획은 세세한 그림들로

구성되어 있는 사진의 개념이 강한 상태.

도시기본계획은 마치 바탕화면(생땅상태)과 같은 가치.

바탕화면에 기획이라는 상세한 그림을 그리는 것이다.

국토 계획의 가장 상위 개념인 국토종합계획과는 다른 양상이다.

도시기본계획은 도시관리계획(국토의계획및이용에관한법률)의 수립 지침이

되는 계획이다.

개발예정지역의 희소성은 낮다.

입지분석력이 필요한 까닭이리라.

상대적으로 개발진행지역의 희소가치가 날로 높아지고 있는 것이다.

수도권 개발진행지역에 다양한 양상의 사람들이 집중적으로 몰려들고 있는 지경.

현재진행형이란 완료시점이 문제지, 백지화 될 소지가 낮기 때문이다.

계획수준을 넘어 기획의 여정이 필요한 것이리라.

즉 희소성과 타당성은 하나로 연결된다.

개발의 타당성이, 당위성이 높다면 반드시 희소가치가 높아지기 마련!