부동산

하수가 '인구의 양(인구의 다양성)'에 집중할 때

고수는 '인구의 힘(인구의 희소성)'에 매진한다.

하수는 단면을 보고 고수는 양면을 볼 수 있는 여유를 보유하고 있다.

이는 아마도 노인인구의 가치보단 노동인구의 가치를

더 큰 존재가치로 인정 받고 있는 현실 때문일 것이다.

노인인구가 급증하는 곳은 대부분 지방오지에 집중되어 있지만

젊은 인구가 증가하는 곳은 강남지역과의

높은 접근성을 자랑하는 경기도 일대다.

여전히 경기도 화성, 평택, 용인등지가 인기 있는 이유다.

지역의 인기는 사람들에게 용기를 심어주는 희망의 동기다.

결국은, '강남의 힘'이 곧 '인구의 힘'인 셈이다.

지방상황은 어떤가.

지방의 힘은 곧 자연의 힘과 직결된다.

수도권 대비 미개발공간이 다양하게 산재되어

있을 수밖에 없는 자연환경조건 때문.

강남과 강북의 차이, 그리고 수도권과 지방의 차이는

'입지와 용적률의 차이'로 점철+ 점화된다.

입지와 용적률은 반드시 비례하기 때문이다.

입지는 위치와 관련 있고 용적률은 크기와 부피를 따르기 때문이다.

입지상황이 탁월하다면 키 큰 부동산이 증가, 즐비할 수 있다.

입지상태가 부실하다면 작은 부동산만 즐비하여

지역존재가치에 대한 기대감이 낮아질 것이다.

부동산에 대한 연속성은 지속성을 지배한다.

영원불변한 부동산 구조다.

연속성은 입지와 용적률의 관계를 유지하는 성질이기 때문이다.

연속성은 지역가치를 업데이트 시킬 수 있는

성질인 지속성을 지배한다.

부동산의 연속성이 곧 개발의 과정인 셈이다.

연속성을 잃은 부동산 개발이란 지역단절을 의미한다.

인구유출현상이 일어날 수 있다.

안 좋은 땅이 집중적으로 몰려 있는 곳은 입지와 용적률이 분리된 지경.

공실률이 높다.

접근성이 낮기 때문이다.

입지와 용적률이 하나의 가치로 발전, 진화했을 때

다양한 인구가 집중적으로 몰릴 수 있다.

부동산 재벌들이 몰릴 수 있는 상황.

돈이 돈을 낳는, 부르는 격.

사람이 또 다른 사람을 부른다.

즉 가치가 새로운 가치를 부르는 것.

지역가치의 가늠자 - 용적률과 공실률의 공존 관계(상호보완관계)

하수가 보는 눈높이 - 용적률에 집중한다(역시 단면, 외모에 치중한다)

고수가 바라보는 눈높이 - 지역 공실률을 공격적으로 분석할 것이다.

미래가치 보는 방법을 알고 있다.

(보는 눈이 광대하다. 마치 산 정상에서 보듯)

용적률은 겉으로 볼 수 있는 사안으로 정확성이 떨어진다.

공실률은 외모 하나로 볼 수 없는 사안. 역부족이다.

인구변화상태를 주도면밀하게 살펴봐야 하니까.

인구자체는 하드웨어상태지만 인구의 변화와 진화상태는 소프트웨어상태.

인구의 변화란 인구가 증가하는 경우요

인구의 진화는 인구의 질적가치가 강렬해지는 경우.

변화가 곧 진화의 도구인 셈이다.

처음부터 진화를 바라는 건 무리다.

인구진화가 가능한 곳엔 부동산정보에 능통, 정통한 경제인과 정치인이

집중적으로 관심을 갖는다

범죄율과 자살률은 지역가치진보의 걸림돌(장애물)이 될 수 있는 법.

예컨대 고시텔의 존재감은 지역가치에 장애요소다.

유익하지 않다.

인구의 질적가치에 비상등이 켜질 수 있다.

높은 고용률과 취업률은 어김없이 지역가치의 진보 역할을 수행할 것이다.

예를 들어 공공지식산업센터의 존재감을 전국에 알릴 수 있을 터.

세금감면 덕을 보려는 사람들이 집중적으로 몰릴 수 있다.

고수의 부동산 공부과정은 두 가지 방향으로 점화, 승화될 수 있다.

'인구공부'와 '도로공부'로 말이다.

인구의 종류 - 큰 인구와 작은 인구

(이는 인구규모보단 인구의 질적가치와 관련 있다)

도로의 종류 - 큰 도로와 작은 도로, 즉 법정도로와 비법정도로로 구분한다.

큰 인구 - 가치 높은 인구

작은 인구 - 가치가 낮은 인구

예) 작은 인구가 몰리는 공간 - 준노숙인을 비롯한 일용직근로자가 급증하고

장기실업자가 증가하는 상황

큰 도로와 작은 도로는 반드시 연결되어야 하지만,

큰 인구와 작은 인구는 구별+분리되어 마땅하다.

노숙인이 성공인으로 진화 되어야 하니까.

인구가치가 변하면서 자연스럽게 지역가치도 변한다.

도로의 변화 속도와 인구의 변화 속도 -

성숙한 개발효과와 관련 있다. 성장도시의 가치다.

도로와 인구변화는 도시성장의 척도!

환경변화의 척도다.

지역성장과 성숙과정의 동력인 셈.

도로가 변하면 인구도 꿈틀대기 마련.

당연한 이치다.

도로는 차도와 인도를 의미하기 때문이다.

차도 없는 인도의 존재감은 낮다.

의미 없는 사안.

사람들 관심도가 낮다. 유령도시로 변질될 수 있다.

입지(자연환경)의 척도(변화)는 '도로의 진화와 인구의 진화' 관계다.

입지상황은 자연상태로 산수(山水)를 강조한다. 

자연의 가치를 바라보는 눈을 차별화한다.

조망권을 부른다.

조망권과 지상권의 공존+공생관계가 돈독한 경우가

바로 입지활용도를 높이는 경우.

범례) 한강 입지와 북한산 입지관계 -

서울의 존재가치를 높일 만한 강한 재료

탁월한 입지를 십분활용할 때 조망권 확보상태가 수월 - 용적률↑

예) 부산광역시 해운대 두산위브의 존재감(301미터)

부산광역시 해운대 아이파크의 존재감(293미터)

바다 조망권, 강 조망권, 산 조망권 -

용적률의 차이, 입지의 차이로 미래가치가 변한다

물 조망권과 산 조망권의 연계성이 강화될 때 땅 가치가 달라진다.

땅 가치와 가격이 하나가 될 수 있는 기회의 공간이 마련된다.

예) 경기도 양평군과 가평군은 31개 경기 지자체 중 면적 1,2위를 자랑한다.

1. 대도시의 가치를 높이는 입지상황

2. 대자연의 가치를 높이는 입지상황

3. 대기업의 가치를 높이는 입지상황

1~3의 가치가 하나로 합치 되었을 때 최고의 가치(희소가치↑)를 고대할 수 있다.

경기도 화성일대와 평택, 충남 당진과 아산일대,

이 네 지자체는 서로 연계된다.

천륜관계의 입지다.

바다의 힘을 무시할 수 없는 지경.

바다가 화합과 융합의 도구다.

바다의 영향력이 지역잠재력과 연계되는 지경.

기회의 땅이 늘어나 인구도 늘어날 수 있다.

입지가 사람의 가치와 지역가치의 연계성을 발현한다.

연계성은 투자자가 반드시 발견해야 할 사안.

예) 평택황해경제자유구역의 잠재력!!