부동산

토지투자자는 국토의 특징을 바로 인지할 필요가 있다.

토지가 국토의 도구이기 때문이다.

국토 안엔 1등 도시와 꼴등 도시가 공존할 수 있지만

수도권과 비수도권지역은 라이벌구도를 그릴 수 없다.

인구밀도의 차이가 너무도 커서다.

그 격차를 격파할 도리가 없다.

그 격차는 시간이 흐를수록 더욱더 크게 벌어질 것이다.

경기도 위력이 더욱더 강화될 수 있기 때문.

1등 도시와 꼴등 도시를 쉽사리 지정, 결정할 수 없는 건 국토에 관한 다양한 구도의 변수 때문.

(예-인구의 변화)

인구규모가 크다는 사실 하나가 1등 도시의 표준일 수 없다.

투자자입장에선 인구 변화현상이 중차대한 사안이기 때문이다.

생지상태에서 상업 및 주거지로 전격 변신 했다 해서 1등 도시가 되는 건 아니다.

용도가 변했다고 해서 반드시 인구변화가 일어나는 건 아니니까.

1등 도시와 꼴등 도시 상황이 수시로 변할 수 있는 건 가격 및 가치변화가 자주 일어날 수 있기 때문이다.

대한민국에 가격이 비싼 부동산이 존재하는 곳이 1등 도시는 아닐 것이다.

순위 변동 상황이 자주 일어날 수 있기 때문이다.

1등 도시의 표준(기준) - 건강한 도시공간(삶의 질↑) 즉, 의식주가 하나로 연결된 상태(공실률↓)

꼴등 도시의 표준(기준) - 병든 도시

예) 공장에서 나오는 오염물질에 의해 해당지역주민의 삶의 질이 낮아진다.

해당지역주민의 건강에 악영향을 미칠 것이다.

전라북도 익산시 장점마을이 그 좋은 실례.

재정자립도 1위인 서울특별시가 1등 도시일까.

인구규모가 작은 영양군(전체인구 17,000명)을 꼴등 도시라 할 수 있을까.

상황성과 개별성, 대중성과 고정성 등에 의해 결정하기 마련이다.

인구변화와 삶의 질, 힐링 등에 의해 등수와 순위가 매겨질 수 있는 것이다.

서울의 인구구조와 부동산구조, 그리고 영양군의 대자연의 구조에 의해 이동인구가 발현하기 마련이다.

서울과 영양군의 이동 목적이 다르다.

대도시의 가치와 대자연의 가치는 개별성과 개변성이 강한 지경.

극과 극의 상황이지만 대자연과 대도시는 항시 공존, 공생한다.

대자연이라는 바탕화면에 대도시를 조성하기 때문이다. 비록 접할 수 있는 상황일지라도 1등 도시와 꼴등 도시의 이미지(의미)는 다른 법.

대도시 안에 대자연을 그리는 경우는 없다.

마치 최초 개발 시 상업지를 통해 개발과정을 밟는 게 아닌 것처럼 말이다.

대자연이란 규제(규정)공간이자 개발공간,

개방의 공간(자유와 여유의 공간)이다.

대자연 = 땅(의 가치)

대도시 = 돈(의 가치)

대자연+대도시 가치 = 기회의 공간이 태동한다(인구유입이 가능한 공간)

대자연을 '가격'으로 구체적으로 승화+접근하는 것이 곧 대도시의 가치!

대도시는 대자연과 접해 있기 때문이다.

꼴등 도시와 1등 도시가 공존, 상존할 수 있는 이유다.

대자연의 가치가 1등 도시의 재료일 수 있는 것이다.

부동산의 희소가치는 마치 수도권 영역과 같은 것.

전 국토의 11%정도만 가치와 가격수준이 높기 때문.

가치가 전국적으로 골고루 퍼질 수 없고 가격 역시 전국적으로 골고루 퍼질 수 없다.

개발범위는 한정되어 있기 때문.

대자연이라는 광활한 바탕화면에 대도시 가치라는 작은 그림이 그려지기 때문에 희소가치 차이가 크다.

예) 경기도 평택을 개발한다면 평택 전체가 개발 대상이 될 수 없다.

약11%정도가 혜택, 수혜를 입을 수 있는 공간.

'11%'라는 수치는 가치라는 상징성을 부여한 지경.

전 국토의 11%를 차지하는 수도권의 영역을 무시할 수 없다.

땅투자자라면 답사과정을 밟기 전에 국토를 '변화지역'과 '노화지역'으로 분류할 수가 있을 것이다.

노화지역 - 노인인구가 증가하고 오래된 지상물도 증가한다.

다만 오래된 토지와 생지는 존속할 수 없다.

토지는 대자연상태이니까

대자연과 직결된다.

변화지역 - 개발지역이다.

새 건물이 증가할 수 있는 기회 공간.

새로운 가치의 건물과 인물이 증가한다.

'사람과 인구'에 투자하는 사람과 '부동산과 도로'에 투자하는 사람은 서로 연계된다.

접근성은 사람과 도로를 연결하는 힘이기 때문이다.

범례) 투자자의 종류 - 인물에 투자하는 자

지상물에 투자하는 자

시설물(공작물)에 투자하는 자(예-도로의 연계성)

변화와 진화의 중심엔 반드시 사람이 있다.

사람의 역할(역량)이 지대한 법.

예) 개발 및 시행능력, 그리고 기획력

사람의 가치가 부동산의 진화(동산화)를 부른다.

기획력은 개발의 타당성을 견지할 수 있는 능력이다.

강한 기획력을 통해 난개발 및 공급과잉증상을 사전에 방지할 수가 있다.

공실률과 미분양사태를 방지할 수 있는 힘이 바로 기획능력인 것이다.

리스크를 줄일 수 있다.

국토의 특징과 지역의 특징 - '변화'의 지역과 '노화'의 거리는 항상 붙어 있는 상태를 보지한다는 점.

재개발이 필요한 지역이 발생하는 이유이다.

원도심과 신시가지는 상생, 공생의 구조를 유지하는 성질을 지니고 있기 때문이다.

지역 양극화가 비교분석의 기능을 가진다.

아파트 가치가 두 파로 양분될 때 토지가치가 변한다.

진화한다.

가치가 높은 아파트와 그 반대의 지경에 놓인 아파트를 통해 오랜기간 잠자고 있던 생땅의 위력이 높아질 수 있는 기회가 찾아온다.

아파트는 생산품, 공산품 성질이 있어 주변 토지가치가 변할 수 있다.

즉 아파트는 늙고 낡지만 토지는 생동감(현장감)을 누릴 수 있다.

철거한 아파트 자리는 대지 지분, 지상권이 살아 숨쉬고 있는 상태다.

새로운 가치(예-새로운 인구는 투자자)를 기대할 수 있다.

새로운 가치가 생기는 곳은 극과 극을 이룬다.

양극화 현상이 일어난다

예) 서울의 양극화

(강남과 강북의 존재가치 차이)

경기도의 양극화현상

(인구가 증가하는 지역 옆에 그 반대의 지경에 놓인 지역이 공생+공존 중)

지역 양극화현상의 심화의 연유 - 빨대현상

(인구쏠림현상의 심화)

출산가능인구가 증가하는 공간과 노인인구가 증가하는 공간 - 서로 접한 상태 유지.

지역 양극화의 원흉이다.

젊은이가 늘어나는 곳에 각종 편익시설과 기반시설이 설치, 설정되기 마련이기 때문.

요컨대 상생의 구조를 그리느냐, 아니면 단절(빨대현상에 의해)이 되느냐가 큰 문제.

해결점 모색이 시급하다.

부동산투자자의 국토(지역)분류방법

1. '돈(사람)'이 풍부한 곳

2. '정(사랑)'이 풍부한 곳

1-도시공간

2-전원(귀촌)공간

1의 지경과 2의 지경이 연결된 형태의 도시 - 전원도시

예) 용인시(용인시 인구가 꾸준히 증가하는 이유다)

1의 상황과 2의 상황이 분리(단절)되기 쉽다.

'돈'이 '정'을 파괴하기 때문이다.

돈은 사람의 사랑을 변질시킨다.

돈 없는 약자를 무시하기 때문.

강자가 많은 곳은 돈이 몰리는 곳.

약자가 몰리는 곳은 돈이 부족하다.

강자가 많은 곳 - 고용률↑

약자가 몰리는 곳 - 실업률↑

범죄율은 비슷하다.

강자가 몰리는 곳은 경제사범이 증가하지만('지혜+재테크노하우'를 악용할 때 경제사범이 된다) 약자가 집중적으로 몰린 지역은 절도범죄가 기승을 부리기 때문. 생계형 범죄가 증가한다.

자살률 역시 같은 각도(시각).

강북지역엔 생계형자살률(경제적인)이 높지만

강남지역엔 정서적 영향으로 자살을 하곤 한다(예-연예인의 자살).

자살 연유가 다르다.

의식주 - 한 지역의 삶의 가치를 가늠할 수 있는 기준.

옷의 주인과 집의 주인, 음식 주인이 급증한다면

지역활력소가 높아진다.

주인 잃은 의식주 상태란 지역에너지가 상실된 지경.

서울 - 유동인구↑

(교통의 편리성이 높기 때문)

경기도 - 주거인구↑

(집값수준이 낮기 때문이다. 서울 상주인구의 이동량↑)

지방의 인구도 경기도로 이동 중이다.

땅값수준이 높아지고 있어서다(예-경기도 용인, 평택, 파주, 김포, 하남일대).

주거단지, 택지개발이 무성하여 땅값이 요동치는 것.

경기도에 신도시개발이 몰리는 것은, 경기도 인구가 계속 증가하고 있기 때문이다.

물론 서울과의 높은 접근성도 무시할 수 없는 중요한 대목.

투자의 기술과 건축기술 - 부동산의 기술(문과와 이과의 연결상태)

기능과 기술의 차이, 가능성과 잠재성의 차이 - 부동산마니아가 습득, 체득해야 할 필수덕목.

기능은 기술능력(적용능력)이요

가능성은 잠재성의 도구이기 때문이다.

치매가 암보다 더 무서운 건, 치료약과 치료비법, 그 원인을 모르기 때문이다.

무지가 무식보다 더 무서운 건 무지는 치매와 같은 성질을 지녔기 때문이다.

실패 연유는 투자자의 모색 대상.

모색방법을 모르면 실패할 수 있기 때문이다.

1. 큰 이슈거리

2. 작은 이슈거리

1과2 역시 모색 대상.

큰 이슈거리 - 이동인구의 발견(활동반경과 변경)

'작은 공간(주거공간)'에서 '큰 공간(공기, 대기상태)'으로 이동한다는 건

유동 및 이동인구가 증가한다는 말.

지역 최대이슈거리 - 인근 지역으로부터의 다양한 인구 유입현상

예) 강남역입지(주변 경기지역으로부터 인구유입이 수월한 지경)

강남역의 특성 - 돈이 집중적으로 몰린 지경.

소비인구가 집중되어 있고

젊은 수요층이 증가하고 있다.

투자자가 모색할 부분 - 큰 이슈거리와 작은 이슈거리를 스스로 정하기.

중요한 큰 이슈거리와 작은 이슈거리가 연결되어야 한다.

즉 공실률이 낮아야 한다는 것이다.

큰 이슈거리 - 인구유입이 왕성할 때 발현!

작은 이슈거리 - 지상물, 건축물↑(공실률이 관건, 관심거리)

큰 이슈거리와 작은 이슈거리가 단절된 지역 - 미분양률과 공실률↑