부동산

음식 만들기 과정에서 필요한 요소는 '자료와 재료의 원활한 연계관계'다.

음식 자료는 레시피의 도구요 재료는 양념 등

식자재를 말하는 것이기 때문이다.

부동산 만들기 과정에서 필요한 요소도 마찬가지 입장.

자료와 재료 관계가 중요하다.

자료가 노하우의 도구라면 재료란 시멘트 등 건축자재를 말하는 것이기 때문.

토지는 조성 대상일 수는 없지만 28개 지목(종류)을 통해

토질과 외모상황을 간파할 수가 있다.

단, 임야(山)는 국토의 64%를 차지하고 있어 존재감이 높은 편은 아니다.

악산 분포도가 높아서 하는 말.

접근도가 낮은 맹지상태가 국토의 실상(현실)이다.

부동산은 삶의 재료(시계)로서 의식주(멋과 멋의 세계, 매개)와 연결된다.

taste, style은 서로 연계된다.

맛은 반드시 항시 멋과 연계되기 때문이다(예-의식주 관계).

주택과 아파트 조성과정 중 자료와 재료의 영향력은 지대하다.

의식주의 주가 곧 주거지역과 주택을 의미(강조)하는 것이기 때문.

주거시설이 완성(입성)되는 과정에서 자료는

모델하우스(개발청사진)를 말하고

재료란 구입방법(노하우)이나 시멘트 등을 말하는 것이다.

부동산 동산화를 지배하는 인구구조 역시 중요한 덕목.

인구의 자료는 부동산의 보지상태(집주인, 땅주인의 존재가치)를 의미하고

인구의 재료는 대자연상태(대자연상태는 건강한 인구를 생성하고

대자연상태는 개발대상)을 말하기 때문.

도로(길)의 재료는 '개방'

예를 들어 지역과 지역 간 개방을 의미한다.

개발재료와 연계된다

개방되지 않은 불투명한 개발도 부지기수.

지역과 지역을 연결하는 대문 역할을 각종

크고 작은 도로(법정도로와 비법정도로의 연계성)가 하고 있다.

법정도로의 과거가 비법정도로이기 때문이다.

결국, '개발재료'가 곧 '노하우'인 셈이다.

개발재료가 길이다. 길이 분실된 부동산의 존재감은 낮다.

경기도 위력이 커지는 건 그 재료의 큰 역할 때문.

경기도의 재료 - 인구↑(꾸준한, 지속적인 인구의 증가)

경기도의 자료 - 다양한 인구와 개발재료가 하나로 합치될 수 있는 지경

부동산에 관한 멋과 맛이 하나이듯

부동산에 관한 재료나 자료 역시 하나!

부동산 맛의 비밀병기가 곧 노하우, 철학!

서울특별시의 재료 -

100% 도시지역과 꾸준히 증가하는 유동인구, 그리고 강력한 교통인프라

서울 강남4구의 재료 -

아파트의 거품가격과 그 유지능력(아파트투자자가 꾸준히 증가하는 힘이다)

국토의 재료 - 인구의 힘과 대자연의 활용 및 활동범위

하수 - 가치의 재료가 가격으로 인식하는 상황

(예-싼맛에 지역입성)

고수 - 가격의 재료로 가치로 인식하는 지경

즉 하수는 '희소가격'에 투자하고

고수는 '희소가치'에 투자한다.

독특한 가격(경쟁가격이 아닌 독점가격)에 투자하는 자 - 하수

독특한 가치(독창력)에 투자하는 자 - 고수

'행복(소망과 덕망)'에 투자하는 자 - 고수

'행운(대운, 대박)'에 투자하는 자 - 하수

고수 - '가치'를 보고 움직이는 자(자기철학이 뚜렷! 가치관 보유 중)

하수 - '눈치'를 보고 움직이는 자(부화뇌동, 군중심리에 약함)

자영업이 몰락하기 쉬운 시대, 고수는 살아남는다.

고수는 음식점 생존율을 높일 수 있는 방법을 알고 있다.

가격이 싼 집 보단 가치가 높은 음식점의 생존율이 높다.

'맛'으로 승부를 걸면 오랜기간 존재가치를 발산할 수 있다.

부동산 생존율, 생명력을 높일 수 있는 방법 -

가격이 싼 땅 보단 가치가 높은 부동산의 생존율이 높다.

'멋(품격과 인격이 비례)'으로 승부를 걸면 지속력이 상승한다.

음식점이 망하는 이유 - 맛이 없어서다

부동산이 망하는 이유 - 멋이 없어서다.

불편함의 정도가 높아서다.

편익성과 편리성이 낮은 것이다.

비싸도 맛 있으면, 그 음식점은 거리와 상관없이 지속력이 높다.

생존율이 높다.

사람들이 자주 혹은 매일 간다. 입소문을 무시할 수 없다.

비싸도 멋 있으면(품격↑),

그 부동산은 거리와 상관없이 그 물건을 무조건 매수하려 노력한다.

멋 있는 부동산은 거리보단 입지(위치)! 입소문 크기가 크다.

예컨대 역세권 반경보단 역세권 입지가 중요한 것이다.

역세권 거리가 가깝다고 해서

인구유입이 수월한 게 아니라,

입지가 탁월할 때 인구의 다변화와 대변혁을 기대할 수 있다.

불경기 속에서도 음식점과 부동산의 존재가치가 여전히 높은 건 

예측불가능한 사람들의 활동범위 때문이다.

매일 밥 안 먹으면 안 된다(사람이라면).

매일 땅(길)을 안 밟으면 안 된다(인간<인구>이라면).

한 지역의 지역가치를 가늠할 수 있는 척도는

음식점과 중개업소의 영업행태와 성적과 실적 등을 통해

가치 조율이 가능하다. 먹잇감과 현장감이 정비례하는 지역엔

중개업소가 넘쳐난다.

지역 희소가치가 높은 곳은 의와 식과 주(의식주)가 단절될 수 없는

상태를 유지할 수 있는 지속력과 생명력 있는 곳이다.

부동산의 의와 식과 주가 단절된 상태는

인간의 머리와 허리와 다리가 단절된 상태다.

개발자의 머리는 매일 움직인다. 다리로 연결된다.

개발은 '길'을 닦는 작업(修道).

길은 대자연의 전부 혹은 일부이기 때문이다.

길을 성공적으로 닦을 수 있을 때

비로소 의와 식과 주의 연결의 가능성이 높아진다.

삶의 질적가치가 높아지는 것이다.

부동산 미래가치는 '길'과 그 연결상태를 통해 감지가 가능하다.

길은 하드웨어요 길 연결상태는 소프트웨어다.

부동산은 세상 구조와 연결된다.

부동산 개발이란 Nature(性, 자연)와 Civilization(敎, 문명)을

연결하는 도구이며 Dao(道, 양면의 포섭)는 중간자적 존재이다.

개발자와 기획자 역할이 광대하다.

道(길)는 잠시, 순간이라도 떠날 수 없다.

항시 길이 있다.

사람 몸속에도 길이 있다.

길 = 혈액이 도는 혈관

길이 막히면 죽는다.

부동산도 마찬가지.

막다른 골목이 가치가 낮은 이유다.

죽은 길이다.

사람 몸의 구조(하드웨어, 허리, 머리, 다리)와

부동산 몸체(하드웨어, 거리) - 길이 존재(소프트웨어)한다.

사람의 원료 - 허리, 머리 등

부동산의 원료 - 거리(길)

희소가치가 높은 공간의 특징 -

24시간 내내 불이 켜져 있어 생동감이 넘치고 활동력이 커진다.

주거인구보단 유동인구가 더 많은 지경.

유동 및 관광인구의 규모가 더 크다.

가령 서울 강남역, 홍대입구역 주변의 거리가 이에 해당한다

환승역세권의 특징 -

강한 연계성이 자랑거리, 생동감과 현장감이 탁월하다.

젊은 유동인구의 활동반경은 역세권 반경을 대변한다.

성숙한 환승역세권은 지역랜드마크가 될 수 있는 힘(자격조건)!

생동감과 박진감이 넘쳐흐른다.

인근의 젊은 유동인구 유입이 수월한 조건이다.

상업시설의 공실률이 낮다.

미숙한 환승역세권엔 유동인구 접근이 용이하지 않다.

상업시설의 공실률이 높아진다.

예) 대곡역, 초지역

(그러나 서해선이 완성되는 날이 되면

이들 지역도 성숙한 공간으로 업데이트 될 수 있다)

즉 환승역세권의 잠재가치가 높다.

'길(철길)'의 강한 연계성 때문.

길의 연계성 - 철도와 크고 작은 도로와의 연계

예) 환승역세권의 역할 - 지역과 지역 간 연계성을 강화 시킨다

* 환승센터의 기능

1. 주차장형 환승센터

2. 대중교통 연계 수송형 환승센터

3. 터미널형 환승센터